產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的7大商機(jī)

當(dāng)前，全球產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生深層次變革，具體到中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這種變革主要表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)自身創(chuàng)新激發(fā)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容和組織的變革，以及城鄉(xiāng)融合發(fā)展推動的產(chǎn)業(yè)載體空間的變革。“產(chǎn)業(yè)變革+地產(chǎn)變革”疊加，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)機(jī)會，東灘顧問在《中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：商機(jī)與實(shí)戰(zhàn)》第二部分對此進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。

一方面，我國的國際經(jīng)貿(mào)環(huán)境、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)政策變化巨大，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級的大背景下，農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和服務(wù)業(yè)都在發(fā)生變革。在互聯(lián)網(wǎng)+、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和智能技術(shù)等推動下，產(chǎn)業(yè)分化重組和行業(yè)跨界整合頻頻出現(xiàn)。

另一方面，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入城鄉(xiāng)融合發(fā)展的新階段，形成了兩條主線，其一是以城市更新為主線的城市群整合和城市提升，其二是以鄉(xiāng)村振興為主線的小鎮(zhèn)特色化和鄉(xiāng)村提升。從城市產(chǎn)業(yè)看，科技回歸都市，商旅文融合發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)復(fù)興為導(dǎo)向的園區(qū)經(jīng)濟(jì)，成為城市更新的核心引擎。從鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)看，新經(jīng)濟(jì)浪潮擴(kuò)散，城市消費(fèi)下沉，以文旅資源為導(dǎo)向的小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，成為鄉(xiāng)村振興的核心引擎。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面的分化整合，到城鄉(xiāng)發(fā)展空間的重新布局，都昭示著當(dāng)前中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)進(jìn)入深度發(fā)展階段。大多數(shù)產(chǎn)業(yè)都將進(jìn)入整合升級的新階段，一部分產(chǎn)能將向“一帶一路”沿線國家轉(zhuǎn)移，一部分產(chǎn)業(yè)將在整合升級中進(jìn)行新的空間布局，同時(shí)，不斷擴(kuò)大的中國市場和不斷完善的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，又將不斷提升我國對國際高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的吸引力，這些必將需要大規(guī)模新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和空間，等待有志于此的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商去創(chuàng)新創(chuàng)造全新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，捕捉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新商機(jī)。

結(jié)合東灘顧問近些年的研究和咨詢實(shí)踐，我們對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)進(jìn)行了系統(tǒng)分析，并將注意力聚焦在小尺度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)合產(chǎn)業(yè)需求變化、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和功能載體的分析，探討了各類新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集聚的內(nèi)在機(jī)制和發(fā)展趨勢。除了工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等市場上已探討多年的產(chǎn)品，我們重點(diǎn)總結(jié)了以下7大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商機(jī)。

1、顛覆性創(chuàng)新時(shí)代的科技地產(chǎn)

2、“健康中國”戰(zhàn)略引領(lǐng)的健康地產(chǎn)

3、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

4、數(shù)字科技時(shí)代的文創(chuàng)地產(chǎn)

5、從傳統(tǒng)物流地產(chǎn)到供應(yīng)鏈地產(chǎn)

6、終身學(xué)習(xí)時(shí)代的教育地產(chǎn)

7、消費(fèi)升級趨勢下的體育地產(chǎn)

十八大后，科技強(qiáng)國戰(zhàn)略成為我國七大國家戰(zhàn)略之一，國務(wù)院也首次出臺了《十三五國家科技創(chuàng)新規(guī)劃》，科技創(chuàng)新上升到前所未有的高度。在科技強(qiáng)國戰(zhàn)略的感召之下，各大房企相繼開啟了進(jìn)軍科技領(lǐng)域的探索，一方面是直接投資、收購科技企業(yè)，如華夏幸福斥資百億與昆山國顯光電有限公司合作，跨界進(jìn)入OLED領(lǐng)域；三盛宏業(yè)在控股中昌數(shù)據(jù)，進(jìn)入大數(shù)據(jù)領(lǐng)域后，仍在強(qiáng)化3D打印低速電動車、存儲器等科技領(lǐng)域布局；另一方面是進(jìn)入科技地產(chǎn)領(lǐng)域，如融創(chuàng)開辟了融創(chuàng)智谷科技地產(chǎn)產(chǎn)品線，第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)落子武漢；萬科與騰訊、上海細(xì)胞集團(tuán)等科技公司合作開發(fā)主題型科技園區(qū)；碧桂園更是提出了投資千億打造科技小鎮(zhèn)的計(jì)劃。

事實(shí)上，大量科技地產(chǎn)項(xiàng)目在以科技之名行地產(chǎn)之實(shí)，更有國內(nèi)知名科技公司在這場圈地運(yùn)動中被拉下神壇。科技地產(chǎn)僅僅只能作為房企勾地的概念嗎？其實(shí)不然，東灘顧問認(rèn)為，科技產(chǎn)業(yè)固然具有前期投資大、項(xiàng)目周期長、運(yùn)營屬性強(qiáng)、專業(yè)要求高等特點(diǎn)，但只要能對科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、科技創(chuàng)新運(yùn)行規(guī)律擁有深度了解，從創(chuàng)新組織的角度挖掘科技地產(chǎn)的價(jià)值，科技地產(chǎn)仍然商機(jī)眾多、大有可為。

如果說地產(chǎn)商的上半場是在“賣房子”，那么下半場將要開始進(jìn)入“美好生活”營造階段，從萬科“美好生活場景師”、融創(chuàng)“美好生活運(yùn)營商”、金科“美好生活服務(wù)商”、綠城“理想生活集團(tuán)”，到復(fù)星“打造全球家庭客戶幸福生活方式”，越來越多房企加入到“美好生活”陣營。

健康地產(chǎn)正是“美好生活”走進(jìn)現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)業(yè)載體，是健康產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢聯(lián)姻的產(chǎn)物。近年來，大健康產(chǎn)業(yè)年均復(fù)合增長率超過20%，未來十余年，預(yù)期16萬億的健康服務(wù)業(yè)市場，包括創(chuàng)新引領(lǐng)的健康科技產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈分解重組的醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及基于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的各種健康新業(yè)態(tài)，為健康地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展提供了巨大的市場空間。

在“健康中國”戰(zhàn)略大背景下，越來越多的房地產(chǎn)商涉足大健康產(chǎn)業(yè)。2017年，房地產(chǎn)企業(yè)在醫(yī)療健康領(lǐng)域投入逾3000億元。在后地產(chǎn)時(shí)代，健康地產(chǎn)已然成為傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要方向，?？漆t(yī)院（兒童、康復(fù)、腫瘤、醫(yī)美、口腔等）、社區(qū)健康管理中心、綜合醫(yī)院、健康商業(yè)中心、高端健康管理中心、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園、Medical Mall、養(yǎng)老地產(chǎn)等成為投資熱點(diǎn)。

在這股“下鄉(xiāng)潮”的推動下，“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”加速興起，綠城、中糧、華潤、萬科等房企紛紛布局農(nóng)業(yè)，探索“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”新模式，如華潤開發(fā)都市農(nóng)業(yè)品牌“耕雨”、綠城建設(shè)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)“春風(fēng)長樂”、恒大打造高科技農(nóng)業(yè)科研基地、美好置業(yè)投資種稻養(yǎng)蝦、萬達(dá)集團(tuán)養(yǎng)豬種茶……從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)角度來看，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)將帶動農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新、農(nóng)業(yè)流通變革、農(nóng)旅融合發(fā)展，是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)互動和一體化發(fā)展的一種良好模式，也是實(shí)踐“看得見山，望得見水，記得住鄉(xiāng)愁”美麗中國夢的主要途徑。

瞬息萬變的年代，科技不斷創(chuàng)造奇跡，成為引領(lǐng)時(shí)代發(fā)展的主旋律。科技不僅能帶我們不斷探索大千世界，而且豐富我們對內(nèi)心的探索、對情感的表達(dá)以及對想象的執(zhí)著，讓文化類消費(fèi)產(chǎn)品更富有體驗(yàn)性、交互性，更加絢麗、多彩、夢幻。科技創(chuàng)新和文化創(chuàng)意作為人類社會不可或缺的兩種力量，共同塑造了歷史、也決定了未來。

如今伴隨數(shù)字科技的飛速發(fā)展，科技和文化的演進(jìn)發(fā)生了劇烈變化，互聯(lián)網(wǎng)正在改變傳統(tǒng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)作生態(tài)，文化與科技融合的數(shù)字創(chuàng)意新業(yè)態(tài)初具雛形，顛覆性的體驗(yàn)變革悄然發(fā)生。數(shù)字技術(shù)融入到原有文創(chuàng)業(yè)態(tài)中，進(jìn)而形成新的數(shù)字文創(chuàng)業(yè)態(tài)，比如數(shù)字動漫、數(shù)字游戲、數(shù)字影視、新媒體、虛擬現(xiàn)實(shí)、數(shù)字營銷等。隨著各類新興數(shù)字文創(chuàng)業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)，文創(chuàng)地產(chǎn)再一次引起市場的關(guān)注，并呈現(xiàn)很多新的發(fā)展態(tài)勢。承載各類新興文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)的文創(chuàng)項(xiàng)目建設(shè)，VR樂園、新媒體產(chǎn)業(yè)園、電競小鎮(zhèn)、微電影小鎮(zhèn)、智能文娛小鎮(zhèn)等，正在掀起文創(chuàng)領(lǐng)域的新載體變革。

未來的國家、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的競爭，本質(zhì)上將是供應(yīng)鏈的競爭。如何在新一輪全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈與價(jià)值鏈的融合與創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)式全球化發(fā)展，是我國需要面對的重大挑戰(zhàn)。國家高度重視供應(yīng)鏈競爭力的塑造，先后出臺多項(xiàng)推進(jìn)供應(yīng)鏈發(fā)展的重磅政策。這無疑為全社會帶來了一個(gè)信號，我國供應(yīng)鏈發(fā)展迎來了創(chuàng)新應(yīng)用的新時(shí)代，供應(yīng)鏈理念不斷滲透到各行各業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)生態(tài)不斷改變，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將全面迎來“供應(yīng)鏈+”的新階段。

一方面，我國各行業(yè)的供應(yīng)鏈競爭力都偏弱，在全球供應(yīng)鏈?zhǔn)袌錾蠈儆谑找婧透偁幍?ldquo;雙洼地”。另一方面，我國在互聯(lián)網(wǎng)＋、智能制造、智能物流等領(lǐng)域已達(dá)到全球領(lǐng)先水平。2000年以來消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)社會領(lǐng)域的深層次變革。借助工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)帶來的智能化變革，以紅領(lǐng)、海爾、三一重工、航天云網(wǎng)等為代表，正在重構(gòu)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈。目前，面向供應(yīng)鏈管理升級領(lǐng)域出現(xiàn)了非常多的新業(yè)態(tài)、新模式，在主板上市與新三板掛牌的供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)超過500家，尤以深圳最為密集。迎合供應(yīng)鏈發(fā)展需求的演變，以及供應(yīng)鏈的業(yè)態(tài)創(chuàng)新和發(fā)展趨勢，供應(yīng)鏈地產(chǎn)正在發(fā)展成為物流地產(chǎn)的升級版。

近年來，隨著人民生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)由生存型消費(fèi)向發(fā)展型消費(fèi)逐漸轉(zhuǎn)變，教育成為消費(fèi)升級的重要內(nèi)容，孩子教育觀念在發(fā)生改變，中青年、老年群體正在成為教育的生力軍。在社會飛速變化的今天，終身學(xué)習(xí)越來越成為一種共識，隨著人們對知識、能力和素養(yǎng)的全方位關(guān)注，以及互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等科技在教育領(lǐng)域的應(yīng)用，傳統(tǒng)的學(xué)習(xí)方式正在改變，學(xué)習(xí)的目的、方式、人群、場地、時(shí)間都在變得更加多元化。

在多元化教育需求的拉動下，教育的產(chǎn)業(yè)化需求不斷擴(kuò)大，創(chuàng)新的教育產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，并孕育了大量高成長的教育企業(yè)，如美股上市公司學(xué)大教育、諾亞舟、弘成教育、雙威教育、中國教育集團(tuán)、正保遠(yuǎn)程教育、環(huán)球天下、新東方、好未來、安博教育、ATA、達(dá)內(nèi)科技、海亮教育等；港股上市公司楓葉教育、成實(shí)外教育、睿見教育、宇華教育、民生教育、新高教集團(tuán)、中教控股、新華教育、21世紀(jì)教育、天立教育等，還有大量正在上市路上的公司。

而高速發(fā)展的中國教育產(chǎn)業(yè)，正在成為新經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的重要內(nèi)容。從各類民辦學(xué)校、國際學(xué)校、職業(yè)培訓(xùn)基地，到近年來興起的城市綜合體的教育主題化改造，以及各種主題研學(xué)、研修和拓展?fàn)I地，都在挖掘潛在的教育產(chǎn)業(yè)需求，努力通過人性化、智慧化、場景化的教育創(chuàng)新，賦予教育產(chǎn)品更高價(jià)值。萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、正榮等各大房企，也是紛紛殺入教育地產(chǎn)領(lǐng)域，搶食教育產(chǎn)業(yè)的巨大蛋糕。

隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級成為大勢所趨，大消費(fèi)時(shí)代已然來臨，體育消費(fèi)成為人們生活水平提高之后的重要內(nèi)容。2014年我國發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見》以來，鼓勵體育消費(fèi)、促進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策密集出臺，體育產(chǎn)業(yè)首次進(jìn)入國家經(jīng)濟(jì)總體布局，并被國家發(fā)改委明確定義為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新風(fēng)口”。

近年來，由馬拉松、健身休閑、康體訓(xùn)練等帶來的全民健身浪潮，冰雪運(yùn)動、水上運(yùn)動、戶外運(yùn)動等小眾運(yùn)動走向大眾帶來的體育多樣化，以及電子競技、競賽表演、體育媒體等帶來的體育娛樂化，讓體育產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和外延不斷豐富拓展。同時(shí)，體育產(chǎn)業(yè)與科技、文化、傳媒、健康、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)深度融合，并由此衍生出了眾多復(fù)合型產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)。

基于體育產(chǎn)業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益和品牌效應(yīng)，全國已形成建設(shè)體育小鎮(zhèn)、特色運(yùn)動小鎮(zhèn)、冰上運(yùn)動中心、戶外運(yùn)動基地、體育運(yùn)動公園、體育綜合體等項(xiàng)目的熱潮，恒大、萬達(dá)、佳兆業(yè)、蘇寧環(huán)球、中天城投、萊茵置業(yè)等房企紛紛介入體育產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營，“體育+地產(chǎn)”模式正迸發(fā)出新的商機(jī)。