明知故問(wèn) | 地產(chǎn)企業(yè)布局汽車(chē)產(chǎn)業(yè)是為了拿地還是真想造車(chē)？

作為我國(guó)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一的新能源汽車(chē)，承載著中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)奪取全球戰(zhàn)略制高點(diǎn)的期待，得到全方位的政策支持。據(jù)中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，從2014年至2018年，我國(guó)新能源汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量從萬(wàn)輛突破百萬(wàn)大關(guān)，占全國(guó)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量比例由2014年的0.3%提升至2018年的4%，占比不斷提升。目前，我國(guó)新能源汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量已連續(xù)三年位列全球第一，且已形成完整的新能源乘用車(chē)產(chǎn)業(yè)集群。如此廣闊的市場(chǎng)前景引得各路資本紛紛布局，既有互聯(lián)網(wǎng)大廠，也有阿里巴巴、騰訊以及百度等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，格力、富士康等制造業(yè)企業(yè)，甚至寶能、恒大等房企巨頭也參與其中。

經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)多家國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)涉足新能源汽車(chē)市場(chǎng)，總投資規(guī)模達(dá)到上千億元。

財(cái)大氣粗的房企、備受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、資本市場(chǎng)的香餑餑……評(píng)價(jià)房企跨界造車(chē)的言論中，不乏猜測(cè)其為了圈地的論調(diào)。本期前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人APP明知故問(wèn)欄目，邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，聚焦產(chǎn)業(yè)之問(wèn)：地產(chǎn)企業(yè)布局汽車(chē)產(chǎn)業(yè)是為了拿地還是真想造車(chē)?以大量、真實(shí)的數(shù)據(jù)和嚴(yán)謹(jǐn)邏輯深度作答。

1998年中央宣布全面終止福利分房，正式啟動(dòng)住房分配貨幣化，這意味著我國(guó)全面開(kāi)啟住宅商品化的時(shí)代。我國(guó)城市化進(jìn)程的加快發(fā)展成為房?jī)r(jià)上漲的助推器。從1998年至2007年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率由30%上漲到46%，國(guó)內(nèi)樓市均價(jià)從2000元出頭漲到近4000元。然而維系了十年之久的不跌神話卻遭到2008年次貸危機(jī)的重重打擊，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速快速回落，房地產(chǎn)也跌入谷底，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。就在地產(chǎn)商們深陷水深火熱之時(shí)，政府推出了四萬(wàn)億救市計(jì)劃。盡管這一計(jì)劃的初衷是用于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，避免經(jīng)濟(jì)硬著陸，卻極大地振興了房地產(chǎn)行業(yè)。為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，防止樓價(jià)過(guò)度下跌，各地政府相繼出臺(tái)了救市政策，使得更多的熱錢(qián)涌向了樓市。在這些熱錢(qián)的推動(dòng)之下，2009年的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了空前的繁榮并一路高歌到2018年。從2008年至2017年，短短十年間，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資從2.5萬(wàn)億元猛增至11萬(wàn)億元。大規(guī)模的投資使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“黃金十年”，這種繁榮在給中國(guó)經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)勁動(dòng)力的同時(shí)，也埋下了隱患。

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇發(fā)展瓶頸

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，人口紅利的逐漸弱化，高昂的房?jī)r(jià)不僅擠壓著實(shí)業(yè)的利潤(rùn)空間，同時(shí)也讓普通群眾背上沉重的包袱。在中央意識(shí)到高房?jī)r(jià)帶來(lái)的不利影響之后，政策逐漸轉(zhuǎn)向“房住不炒”的基調(diào)。在樓市受限的同時(shí)，土地市場(chǎng)也難言樂(lè)觀。由于土地市場(chǎng)政策的日趨嚴(yán)格，房企拿地難、拿地價(jià)格高。2018年我國(guó)土地成交價(jià)格已攀升至1.6萬(wàn)億元，創(chuàng)2009年以來(lái)歷史新高。為防止土地市場(chǎng)過(guò)熱，當(dāng)?shù)卣懤m(xù)調(diào)整土拍規(guī)則，提高準(zhǔn)入門(mén)檻。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，土地市場(chǎng)承持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)，2019年1～8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%，降幅比1～7月收窄3.8個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　

此外，金融監(jiān)管日益嚴(yán)格，房企融資受到進(jìn)一步限制。這在一定程度上導(dǎo)致房企在土地購(gòu)置上更加拮據(jù)。2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資資金顯著緊縮，1～8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在樓市和土地市場(chǎng)雙雙受限，使其盈利能力收窄。隨著政府始終堅(jiān)持房子 “是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)。2019年1～7月，商品房銷(xiāo)售面積88783萬(wàn)平方米，同比下降1.3%。近年來(lái)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)同比下降，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

住宅紅利逐漸消失，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)成本高企、競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)日漸攤薄，房地產(chǎn)行業(yè)的天花板越來(lái)越近。基于此背景，各大房企都在想法設(shè)法開(kāi)辟新的賽道，尋求多元化發(fā)展路徑。事實(shí)上2018年房企已全面展開(kāi)多元化投資布局。據(jù)地新引力統(tǒng)計(jì)，Top30房企70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略，Top100房企97%布局了多元化發(fā)展業(yè)務(wù)。2018年房企多元化投資已接近千億，同2014年相比增長(zhǎng)了7倍。

一般認(rèn)為，各方資本大力布局新能源汽車(chē)領(lǐng)域主要有四個(gè)方面的原因：第一，在政策扶持和市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下，新能源汽車(chē)行業(yè)將繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)潛力巨大。第二，核心零部件技術(shù)越發(fā)成熟，造車(chē)成本不斷降低，未來(lái)盈利預(yù)期巨大。第三，相較于傳統(tǒng)燃油汽車(chē)數(shù)百年的發(fā)展歷程，新能源汽車(chē)仍處于行業(yè)發(fā)展初期，很多技術(shù)仍再探索，且尚未形成大規(guī)模量產(chǎn)。此外，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與知識(shí)產(chǎn)權(quán)尚未形成，競(jìng)爭(zhēng)格局尚未確定，因此，對(duì)于后來(lái)者更具有“彎道超車(chē)”的可能性。第四，跨界合作能夠整合資源，使得新能源汽車(chē)制造商更具優(yōu)勢(shì)。

房企造車(chē)背后的深層邏輯

房企造車(chē)存在一些更深層次的原因。第一，整車(chē)制造涉及研發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、量產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，不僅需要技術(shù)和人才的支持，更需要巨額資金做鋪墊。資金相對(duì)豐厚的房企巨頭進(jìn)軍新能源汽車(chē)領(lǐng)域具備一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，隨之而來(lái)的是趨于穩(wěn)定和合理的成熟發(fā)展階段。轉(zhuǎn)型幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的抉擇。過(guò)去十年間房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到6%左右，房產(chǎn)企業(yè)積累承載了數(shù)十萬(wàn)億的資金。他們需要尋找到一個(gè)能夠代表未來(lái)趨勢(shì)的新領(lǐng)域，才能夠承接巨額資金存量的轉(zhuǎn)移，新能源汽車(chē)行業(yè)恰恰能滿足他們的訴求。因此具備資金優(yōu)勢(shì)的房企大佬們紛紛將目光投向資本和技術(shù)雙密集的新能源汽車(chē)行業(yè)，以期實(shí)現(xiàn)客觀的利潤(rùn)和業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。　　

第二，通過(guò)布局新能源汽車(chē)行業(yè)有助于拓寬融資渠道，解決目前所面臨的資金問(wèn)題。近年來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)融資監(jiān)管的強(qiáng)度并未減弱，這對(duì)于資金密集型的房產(chǎn)行業(yè)無(wú)外乎是一次重?fù)簟Ｍ貙捜谫Y渠道、創(chuàng)新融資模式，能從一定程度上對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)2018年我國(guó)汽車(chē)行業(yè)投資觀察事件數(shù)量為345件，投融資總額2132.23億元。盡管相比2017年的整體情況有所下降，新能源板塊的投融資額仍屬最高。

第三，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，穩(wěn)固行業(yè)地位。近些年，隨著“雙創(chuàng)”、“十三五”、大灣區(qū)規(guī)劃綱要等一系列政策出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要載體得到國(guó)家的支持與市場(chǎng)資本的追逐。然而近年亂象頻出受到政策管制，加之中美貿(mào)易摩擦升級(jí)，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨一系列挑戰(zhàn)。房企通過(guò)布局新能源汽車(chē)，發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)，有助于其在未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)格局中占得一席之位。類(lèi)似碧桂園通過(guò)布局新能源拿地，建立廣東順德新能源小鎮(zhèn)，以期發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

拿地?還是造車(chē)?

跨界造車(chē)是為了圈地的論調(diào)或許忽略了國(guó)家嚴(yán)格的土地政策，即工業(yè)用地?zé)o法隨意改變用途。結(jié)合最近各地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策，各地方政府已對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的用途和效用進(jìn)行控制，以防產(chǎn)業(yè)用地空心化和房地產(chǎn)化。因此，房地產(chǎn)通過(guò)新能源汽車(chē)來(lái)變相圈地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式是很難行得通的。房企通過(guò)布局新能源汽車(chē)領(lǐng)域，一方面是為了助力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，另一方面基于中長(zhǎng)期戰(zhàn)略的考量，他們期望打造未來(lái)的新能源汽車(chē)帝國(guó)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)作為造車(chē)新勢(shì)力，強(qiáng)勢(shì)入局，或許能為新能源汽車(chē)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。第一，房企擁有巨大的資金存量，其資本優(yōu)勢(shì)能夠帶動(dòng)行業(yè)的變革。因?yàn)槠?chē)制造是重資產(chǎn)業(yè)，從研發(fā)到銷(xiāo)售渠道的拓展都需要重金支持。逐步進(jìn)行的新能源汽車(chē)補(bǔ)貼退坡使得新能源汽車(chē)從政策驅(qū)動(dòng)到市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)過(guò)渡，今年7月新能源汽車(chē)更是首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。然而以寶能為代表的，擁有雄厚資金支持的房企能夠更加從容不迫，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展落實(shí)長(zhǎng)期規(guī)劃戰(zhàn)略。第二，房企跨界造車(chē)能夠產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，全方位布局產(chǎn)業(yè)鏈條，增強(qiáng)我國(guó)新能源汽車(chē)的競(jìng)爭(zhēng)力。如寶能在投資觀致之前以全面布局上下游產(chǎn)業(yè)鏈，擁有變速器，電池等方面的核心技術(shù)。此外，其獨(dú)有的物流和民生服務(wù)板塊都能夠?yàn)槠?chē)的制造和銷(xiāo)售帶來(lái)一定有利的影響。第三，房企造車(chē)新勢(shì)力的涌入能夠倒逼整個(gè)行業(yè)不斷進(jìn)步，激發(fā)創(chuàng)新能力。

房企造車(chē)并非為了圈地，而是深入研判考量的結(jié)果。作為多元化布局的又一次大膽嘗試，無(wú)論成功與否，房企巨頭們的勇氣和決心都值得肯定。