熱議養(yǎng)老問題！商業(yè)地產(chǎn)策劃大師趙旭州：如何締造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)

一、人口老齡化現(xiàn)象及養(yǎng)老板塊發(fā)展現(xiàn)狀分析

養(yǎng)老一直以來都是備受關(guān)注、引熱議的話題之一。人們常說：“樹欲靜而風不止，子欲養(yǎng)而親不待。”有一部法國電影《如果我們生活在一起》和一部韓劇《我親愛的朋友們》，里面的主角都是老人，有的終身未嫁，有的子女不在身邊，有的喪偶、有的癡呆、有的身患絕癥，年過古稀，他們都有一個共同的問題：如何度過晚年生活。

當然養(yǎng)老問題并不只是其他國家的特色問題。在我國，人口老齡化日趨嚴重，并且成為了一個嚴峻的社會問題。有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2025年，我國六十歲以上人口將達到3億。老齡人口數(shù)量如此龐大，面對巨大的養(yǎng)老壓力政府方面高度重視，頻發(fā)政策鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別“十三五”之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)官方蓋章批準進入快車道。

在政府出臺相關(guān)政策之后很多房地產(chǎn)公司或企業(yè)踴躍入局，紛紛開始發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。像萬科、恒大、保利、泰禾、遠洋、金地等公司都躍躍欲試，發(fā)力養(yǎng)老板塊。投身養(yǎng)老板塊的企業(yè)“千千萬”，但真正做到令人滿意的卻少之又少，甚至可以說養(yǎng)老地產(chǎn)板塊目前尚未形成可以作為標桿存在的模板。

面對進退兩難的尷尬局面，開發(fā)商、運營商們是否有發(fā)自內(nèi)心的思考過最適合老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)是怎樣的？是否真正的去了解了老年人最期待的養(yǎng)老地產(chǎn)是長啥樣的？是否真正抓住了老年人的核心需求及核心痛點？

商管大師趙旭州認為：若想打造成功的養(yǎng)老地產(chǎn)，首先就要深入了解老齡群體。正所謂，知己知彼，方可百戰(zhàn)不殆。只有深入了解老年群體，在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中才有可能達到事半功倍的效果。

二、老年群體的類別及其特征分析

首先，我們來看一看商業(yè)地產(chǎn)策劃大師趙旭州先生是如何將老年群體進行分類和剖析的。按照老年人的身體機能及其老的程度可以將他們分為以下幾個類別：

1、活躍長者。

所謂的活躍長者指的是可以進行刺激游戲、可以冒險、可以上躥下跳的老年人，這類人基本上能夠做自己30歲時做得任何事情。美國摔角聯(lián)盟WWE的老板麥克馬洪就是一個很好的例子。他曾經(jīng)說自己65歲時可以做30歲時做的任何的事情。在國外還有許許多多這樣的例子，為何它們的活躍長者數(shù)量會高于我們國家呢？原因在于，他們的精神和性格是偏外向型的，人的精氣神是至關(guān)重要的，一旦精神陷入萎靡，很快身體上也就衰老了。

因此，老年人應(yīng)該每天都保持一顆積極向上的心，開心、愉悅的度過晚年的生活，這才是最重要的。

2、獨立長者。

這種類型的老年人，他的特點就是基本上不需要有人照顧，能夠達到生活自理的狀態(tài)。唯一不同的是他們并不像活躍長者那樣可以上躥下跳，但他們能夠照顧好自己，屬于高質(zhì)量的老年群體。

3、協(xié)助型長者。

協(xié)助型長者指的是在生活上需要有人協(xié)助的老年群體，這類人他們無法完全獨立生活，有的腿腳不方便、有的視力不好等等，基本上都是身體功能出現(xiàn)了一定的問題，導(dǎo)致在生活上出現(xiàn)了一些障礙。好在家人無需花費過多的精力去照顧他們，只需給予一定的輔助即可。

4、失智長者。

失智長者基本上指的是患有阿爾茲海默癥的老年群體，俗稱老年癡呆。這類老年人就需要有人花費大量的時間和精力去照顧，因為完全喪失了記憶，完全失去了自理能力，一旦讓他們獨處，極有可能迷路走失。這一群體，基本上是說過的話瞬間就忘記，甚至身邊的親人，甚至忘記自己是誰。

5、失能型長者。

這一類老年人是最讓人揪心的，吃喝拉撒都需要有人照顧，生活基本上完全無法自理。俗話說：“久病床前無孝子”。雖然人們常常會被美德和真愛、真情所打動，但作為一個有血有肉的人，真正面對這件事的時候心里還是會產(chǎn)生巨大的壓力。

老年人大致上可以劃分為以上幾個層級。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營之道

在對老年群體有一定了解的基礎(chǔ)上。針對如何成功經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)這一焦點話題。商業(yè)地產(chǎn)策劃大師趙旭州先生給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商、運營商提了以下幾點獨到的建議：

1、構(gòu)建完整的軟硬件生態(tài)。

為老年人提供量身定做的養(yǎng)老設(shè)施，為其提供便利的保障。例如，保證老年人無論晴天還是陰天、刮風還是下雨都能自由的在整個社區(qū)里活動；保證坐輪椅的老人可以在社區(qū)里暢通無阻，隨意進出電梯、走廊等等；通道需要保證擔架和輪椅的通暢性；房子的窗戶要為老人量身定制，保證需要坐輪椅的老年人視野能夠不受影響；小區(qū)的隔音效果要好，保證所有老人都能夠安靜的休息，不受噪音干擾等等。

方方面面都需要仔細考量，做到事無巨細，然后再植入只能系統(tǒng)，保證老年人能夠隨時隨地的跟中心急救和中心護理掛鉤。需要有最一流的軟性保障、護理員以及醫(yī)療通道，快速解決老人急救的問題以及一些突發(fā)的各種需求。打通設(shè)計、建造、資源整合的整個產(chǎn)業(yè)鏈。

2、營造輕松愉快的文化氛圍。

在適老設(shè)施、硬件、護理等條件都得到完善的基礎(chǔ)上，營造一個輕松愉快的文化氛圍也是至關(guān)重要的。大概很多人都有這樣的經(jīng)歷，小的時候總聽長輩在說教，長大后變成了年輕人給長輩說教。針對上述現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)運營大師趙旭州先生發(fā)表了如下見解：對于老年人而言，晚年最重要的是開心愉快的度過，需要找伴就給他找，想談戀愛就讓他談，需要娛樂就讓他娛樂，沒有必要再成天一本正經(jīng)的說教，并沒有太大的意義。

3、與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機構(gòu)希望與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養(yǎng)老機構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。

4、與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合

（1）在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。目前市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。

一些與風景資源結(jié)合的項目中，老人可能僅在一年里的某個季節(jié)或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。在設(shè)計時應(yīng)注意對養(yǎng)老居住產(chǎn)品的創(chuàng)新，既能適合單人、多人入住，又能滿足舉家外出度假、老人長期療養(yǎng)的需求，還可以供老人與多位子女聚會慶祝、老人與多位朋友結(jié)伴度假等。同時，養(yǎng)老公寓的居室還可轉(zhuǎn)變?yōu)橘e館客房，供公司集體開會、培訓(xùn)使用。這種適應(yīng)性強、靈活可變的產(chǎn)品形式有利于開發(fā)管理者實現(xiàn)多種經(jīng)營

（2）與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓

在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

由于城區(qū)內(nèi)的土地價格較高，開發(fā)者通常會選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共同結(jié)合在一棟高層建筑中。以日本東京的豊州老年公寓為例，其選址位于東京灣畔的一處新興高檔生活區(qū)內(nèi)，周邊1公里范圍內(nèi)配有大型綜合購物中心、醫(yī)院、公園、大學(xué)等配套設(shè)施。老年公寓采取復(fù)合居住模式，同一棟樓內(nèi)集合了普通租賃住宅、酒店式公寓和老年公寓三種居住產(chǎn)品，使出租對象多樣化，從而降低運營風險。設(shè)計時需要注意為不同的居住人群配置獨立的出入口，以便單獨管理。

在政策利好，社會有迫切需求的背景下，各大房地產(chǎn)公司及企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)是必然趨勢，但應(yīng)根據(jù)自己的實際情況選擇合適的參與方式。既要做到逐利無過，也要帶人文關(guān)懷，如宋衛(wèi)平所說，做養(yǎng)老項目，得有點理想主義，有點耐心，有些人文關(guān)懷。