商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)該以哪幾條作為成功的標(biāo)準(zhǔn)？

（2019年10月27日）如果要給目前的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)定調(diào)，該如何去詮釋？雖然這個(gè)市場(chǎng)在經(jīng)歷了規(guī)?；募彼贁U(kuò)張之后，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商們的投資開(kāi)發(fā)態(tài)度也逐漸趨向謹(jǐn)慎與理性。但競(jìng)爭(zhēng)依然存在，穩(wěn)定的收益、極具成長(zhǎng)性的盈利空間，使商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)久以來(lái)未改資本市場(chǎng)寵兒的角色。

今年以來(lái)，最明顯的變化便是外資對(duì)中國(guó)（特別是上海、北京）商業(yè)地產(chǎn)的興趣激增，造成頻繁的大宗交易。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)追蹤2019年上半年四大一線城市大宗物業(yè)交易情況，期內(nèi)大宗交易成交金額超過(guò)了450億元人民幣，外資成交占比一半。

除豐樹(shù)、凱德、基匯及領(lǐng)展等專業(yè)外資集團(tuán)，亦有越來(lái)越多原本專注住宅發(fā)展的房企作介入，一批業(yè)內(nèi)耕耘多年，經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正被視為學(xué)習(xí)對(duì)象。

能否對(duì)城市與地段作出前瞻判斷、實(shí)施業(yè)態(tài)與定位的差異化、持續(xù)地健康管理與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目等，是判斷商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)成熟與否的關(guān)鍵所在。

那么，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)該以哪幾條作為成功的標(biāo)準(zhǔn)？

租金收入可能是最直觀的體現(xiàn)，其能直接體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商營(yíng)運(yùn)能力的高低，與營(yíng)運(yùn)面積之多寡。

但管理面積往往并非取勝的法寶。以港資開(kāi)發(fā)商為代表，它們向來(lái)喜歡強(qiáng)調(diào)單個(gè)物業(yè)的高質(zhì)量，而較少關(guān)注項(xiàng)目數(shù)量，“精耕細(xì)琢”是這一派的代名詞。在這一層面，投資物業(yè)資產(chǎn)值或是一個(gè)更合理指標(biāo)。

地段，地段，地段。布局方面，目前以上海為代表的一線城市仍然是最火熱的投資目的地。但縱觀全國(guó)，二線城市已然崛起，長(zhǎng)三角的杭州、南京，中部地區(qū)湖南、長(zhǎng)沙，川渝地區(qū)重慶和成都等同樣吸引著眾多目光。

為此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院在對(duì)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的跟蹤和數(shù)據(jù)分析，以其突出的營(yíng)運(yùn)指標(biāo)、商業(yè)管理、創(chuàng)新能力、品牌效應(yīng)等為指標(biāo)模型評(píng)選出2019年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)TOP100。其中，營(yíng)運(yùn)指標(biāo)作為最為主要反映企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和綜合能力的指標(biāo)，歷來(lái)受到業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注，而由此衍生的分榜單“2019年度中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力TOP30”更是成為了評(píng)價(jià)企業(yè)實(shí)力的重要榜單之一。營(yíng)運(yùn)指標(biāo)分為投資物業(yè)收入、投資物業(yè)資產(chǎn)值、管理面積、商業(yè)物業(yè)個(gè)數(shù)及布局等幾個(gè)二級(jí)指標(biāo)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。