商業(yè)地產(chǎn)要洞悉需求的改變

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)經(jīng)過(guò)三個(gè)月時(shí)間再次見(jiàn)到吳洋，遠(yuǎn)遠(yuǎn)走來(lái)，他依然是那副精神干練的樣子。

11月15日在2019觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)期間，吳洋抽空跟我們坐下閑聊，從福晟商業(yè)、市場(chǎng)現(xiàn)況到他對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的思考。

近年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)給我們帶來(lái)太多思考。一邊是百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)出現(xiàn)困難，一邊是新零售的高歌猛進(jìn)；一邊是外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的興趣激增，一邊是越來(lái)越多原本專(zhuān)注住宅發(fā)展的房企介入。

經(jīng)歷了規(guī)模化的急速擴(kuò)張之后，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始出現(xiàn)階段性的發(fā)展瓶頸期。

而在這此前的投資熱潮中，一種明顯特點(diǎn)是，不少初涉商業(yè)的房企特別強(qiáng)調(diào)規(guī)模化，強(qiáng)調(diào)復(fù)制與全國(guó)化布局。

“我依然反對(duì)這樣做。”吳洋表示：“中國(guó)的房地產(chǎn)一直在沖規(guī)模的階段，不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，好像不沖到一定的規(guī)模公司就活不了。”

他承認(rèn)，受市場(chǎng)和融資等方面的制約，規(guī)模化確實(shí)也是現(xiàn)實(shí)的需要。但是真正要想把商業(yè)做好，復(fù)制了體量、外形、外殼，一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目的內(nèi)核卻是難以復(fù)制的。“因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更多是具備一種文化屬性，每個(gè)項(xiàng)目都是屬地化的，消費(fèi)者的趨勢(shì)、偏好、特性都不一樣。”

只是每個(gè)階段都有每個(gè)階段特定的產(chǎn)物，“到了一定階段就需要調(diào)整，我認(rèn)為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這一塊是最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。”吳洋說(shuō)，在福晟商業(yè)的思維里，運(yùn)營(yíng)已經(jīng)放在首要的位置。

資料顯示，福晟集團(tuán)目前運(yùn)營(yíng)的自持商業(yè)物業(yè)體量約200萬(wàn)平方米，成功打造了商業(yè)“五福”系列，包括城市綜合體福晟錢(qián)隆廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓福晟金融中心FFC、社區(qū)商業(yè)福晟mall、街區(qū)商業(yè)福晟里以及旅游商業(yè)街福街。

“我們還是看重未來(lái)整個(gè)運(yùn)營(yíng)體系。未來(lái)持有物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系的運(yùn)營(yíng)管理的提升才是根本之道。”吳洋稱(chēng)，福晟商業(yè)產(chǎn)品更多偏向商辦物業(yè)。其中，以代表作福州福晟·錢(qián)隆廣場(chǎng)為例，商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系Officetree與這棟辦公樓的良好結(jié)合，正體現(xiàn)福晟商業(yè)的運(yùn)營(yíng)之道。

據(jù)了解，Officetree作為商務(wù)智慧系統(tǒng)，其中能為企業(yè)租戶(hù)提供一個(gè)資源共享、合作發(fā)展、品牌展示的平臺(tái)，用戶(hù)能在平臺(tái)中快速找到自己所需要的資源，節(jié)省了資源搜索與溝通的時(shí)間。

對(duì)白領(lǐng)員工來(lái)說(shuō)，Officetree能夠提供個(gè)性化的服務(wù)，滿(mǎn)足員工們?cè)谵k公、社交的多元需求；對(duì)物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，Officetree能夠打造一個(gè)雙向交流的平臺(tái)，物業(yè)能夠及時(shí)了解租戶(hù)的需求，租戶(hù)也能及時(shí)掌握寫(xiě)字樓正在發(fā)生的動(dòng)態(tài)。

因此“我們做的甲級(jí)寫(xiě)字樓，超甲級(jí)寫(xiě)字樓，在當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)體系已經(jīng)屬于樓王。”吳洋介紹：“我們的租金最高，客戶(hù)質(zhì)量最佳，入住率基本上已經(jīng)領(lǐng)先的。”

而根據(jù)福晟商業(yè)的規(guī)劃，依托于Officetree商務(wù)智慧體，福晟將以福晟·錢(qián)隆廣場(chǎng)為起點(diǎn)，逐步擴(kuò)展至全國(guó)各區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，后續(xù)也將嫁接商場(chǎng)資源，逐步完善Officetree各項(xiàng)功能，打通寫(xiě)字樓與商場(chǎng)的界限。

“這就是技術(shù)的應(yīng)用。我們更多是在分析這個(gè)樓里客戶(hù)的群體需求。”同時(shí)，抓住員工就能抓住企業(yè)客戶(hù)。吳洋表示，對(duì)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一樣，“保持競(jìng)爭(zhēng)力很簡(jiǎn)單，抓住消費(fèi)者偏好、消費(fèi)者趨勢(shì)、消費(fèi)能力，當(dāng)你把這三個(gè)抓住了，商業(yè)就存活了。”

其中一個(gè)重要的點(diǎn)就是用大數(shù)據(jù)來(lái)洞察人們的消費(fèi)習(xí)慣的改變。吳洋以短視頻社交軟件抖音作為例子，“現(xiàn)在已經(jīng)是碎片化的時(shí)代。”

按其理解，抖音為什么可以抓住用戶(hù)。“你在里面可以找到所有的信息，你用最快的瀏覽時(shí)間找到碎片化的信息，15秒讓你迅速地知道一些事情。一個(gè)突發(fā)的事情，一個(gè)新鮮的事物，你都可以用最快的時(shí)間找到。”

碎片化時(shí)代，消費(fèi)者想要的東西變成什么？“原來(lái)是大型的百貨，大型的購(gòu)物中心，全年齡段、全時(shí)段，恨不得將一家老小，所有人都包進(jìn)來(lái)。現(xiàn)在不行了。”即全年全時(shí)段的消費(fèi)客群，這樣一個(gè)理念已經(jīng)不符合目前的消費(fèi)潮流。

吳洋稱(chēng)，目前的策略可以是針對(duì)80后、90后甚至00后。但是這一小部分年齡代的人群里面也能分出幾個(gè)消費(fèi)偏好。

“商業(yè)mall開(kāi)始越來(lái)越小。原來(lái)一座是20、30萬(wàn)平方米，現(xiàn)在越來(lái)越小。”吳洋告訴我們：“現(xiàn)在即使你做20、30萬(wàn)平方米的mall，最后也是像衛(wèi)星城一樣，一個(gè)mall由若干個(gè)主題的區(qū)塊組合在一起。”

這叫做區(qū)塊IP。“實(shí)際上現(xiàn)在所有的寫(xiě)字樓都變成一個(gè)個(gè)區(qū)塊，區(qū)塊之間根據(jù)不同的定位有不同的客群，融入不同的租戶(hù)。如果是金融業(yè)，里面基本上以金融業(yè)為主體，如果再攙雜一些其他行業(yè)，經(jīng)營(yíng)上就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。”吳洋此前在談到區(qū)塊IP的理念時(shí)曾說(shuō)道。