近期的市場現象很有意思，高位白馬股開始都回調了，估值低，股價也在低位的地產股又開始演繹了。聰明的資金賺市場情緒的錢是分分鐘的事，持續拉高白馬股，偽造出能不斷上漲的假象。而對于股價在底部區域的周期股、地產股，散戶終于在漫長地等待中失去了耐心，把倉位又搬到了高位白馬股。機構資金只需要逆向操作，就會賺的盆滿鍋滿。
對于投資來說，房地產不是一個特別有意思的行業，沒有摻雜很大的市場預期，也就不會有太多的超額收益；四平八穩，簡單易懂的商業模式和長期的業績明牌，以及高杠桿下的經營被市場長期給與低估值。
沒有波瀾壯闊，地產股同樣也很適合做低買高賣的長期投資策略，一些地產公司股息率也有3%-4%。投資地產股要獲得高收益，除非市場對房地產行業的估值邏輯發生改變，不然我更看好商業地產和物業管理。
研究行業最關鍵的指標
目前國內的商品房銷售都是采用的預售制，也就是說房企先接收預收款，然后按照業主的需求進行開工，投資。等到工程項目竣工之后，把房子交給業主，地產公司也順理成章的把賬面上的預收款確認為營業收入。
因此，根據這個邏輯鏈，銷售數據會領先于行業內的開工，投資，竣工等一些其他指標。當然廣義上的房地產銷售數據又包括了銷售金額和銷售面積。其中銷售金額受土地成本和房價調控的波動很大，在某種意義上已經“失真”，失去了很多參考價值。
而把銷售面積作為參考指標更有意義，從銷售面積的變化可以看出下游的需求狀況。也是預判其他房地產數據變化的春江鴨。其中商品房銷售面積增速最快的一年是2016年，同比增長22.5%，之后增速很慢，基本沒增長。到了2019年10月份，銷售增速才開始轉正，估計2019年全年的增速和2018年差不多。
銷售面積開始回暖，受影響比較大的是竣工面積。而竣工面積數據從5月份已經慢慢出現改善，對市場的直接影響是地產行業下游的家電股走出了一波行情，這也是市場后續看多房地產下游行業的邏輯。
像東方雨虹（002271.SZ），北新建材（000786.SZ），家電股中的格力電器（000651.SZ），美的集團（000333.SZ）股價的持續走強已經在驗證這個邏輯，雖然家居股現在多數還沒有走出行情，但是多數公司的預收款已經開始逐步改善，比如歐派家居（603833.SH）和索菲亞（002572.SZ）。
弄清銷售面積的背后邏輯基本可以預判房地產行業的發展趨勢。低估值將會成為行業的常態，除非行業的增速又開始加快。不然看另外一種商業模式的生意會更有意思，比如商業地產。
兩家有意思的商業地產
除了香港地產股以外，A股中真正有意思的商業地產不多。做的很突出的只有新城控股和大悅城，都是商業+住宅的雙輪驅動模式。
商業地產有意思的地方在于，在拿地的時候，選擇商住用途地塊，可以降低土地成本。其次是項目建設初期，公司可以銷售部分住宅拿到回款，之后用于商業綜合體的建設，改善住宅周邊的生活硬件設施。最終促進了銷售，住宅銷售也量價齊升。
大悅城的前身是中糧地產，在今年3月份完成并購重組之后，改名為大悅城。不僅拿地成本有低，背靠中糧這個大國企，融資，收購和資本運作都存在極大的先發優勢。
公司今年前三季度營收223.3億元，同比增長68.3%；凈利潤37.5億元，同比增長24.4%。業績增速也比一般地產公司快，商業物業營收占比大概是20%，目前估值是10倍，和地產行業公司平均估值相差不大，估值提升還有向上空間。
其次就是房企排名前TOP10的新城控股（601155.SH），截止到2019年中期，公司旗下的吾悅廣場已經多達44個，商業物業出租的毛利率可以高達67.8%。
同時公司的風波已經過去，融資渠道也恢復了，只是市場還沒有反應過來。目前新城的估值不到7倍，即使與只有住宅開發業務的公司對比也有估值優勢，更何況公司旗下還有營收占比達到15%的商業物業，明顯比大多數公司更有投資價值。
商業地產贏在商業模式上，比傳統地產開發商多了一條腿走路。商業可以輔助住宅銷售，住宅的量價齊升又可以反哺商業，相輔相成。因此，市場給出高于地產行業平均估值的20%-30%的溢價空間也是可以接收的，長期來看，大悅城和新城控股都存在機會。
港股和A股物業龍頭
物業股上市公司以港股居多，其中港股體量最大的是碧桂園(11.36, 0.22, 1.98%)服務，A股龍頭是中航善達。看好物業股的幾點邏輯在于：物業管理行業的弱周期性，良好的現金流和行業集中度較低。
地產從本質上講是物業公司的上游企業，房地產行業市場集中度的分散也更加導致了物管行業更加分散的格局，2018年物管行業TOP10市占率在10%左右。較低的市場集中度，也給了資本改善行業格局的空間，同時也給與了資本享受行業發展的紅利。
目前物管行業存量市場規模就有8000億元，同時每年的增量市場空間可以達到1000億元，到2021年就有萬億規模體量。不僅是因為輕資產的模式，同時因為存量市場規模基數夠大也大大減弱了來自于房地產行業的周期性。
為什么說碧桂園服務(26, 0.20, 0.78%)（6098.HK）是港股物業龍頭？按照公司在今年半年報披露的數據，碧桂園服務的合同管理面積是5.84億元平米，收費在管面積是2.17億平米，排名行業前三。公司今年中期營收35.2億元，同比增長74.3%；凈利潤8.2億元，同比增長73.4%。
由于背靠龍頭房企碧桂園，碧桂園物業的業績增速迅速同時持續性強。高增長和(69.75, 0.05,0.07%)高確定性也讓市場給出了高出行業平均30X PE的估值，高達50倍。
物業股都走出了獨立的市場行情。特別是有過并購重組的物業公司，這種行情一年遇上一波也就夠了。就像今年A股中的中航善達（000043.SZ），今年4月份開始宣布重大資產重組，以非公開發行股份的形式收購招商蛇口持有的招商物業100%的股權。
之后這家公司的股價就爆炸了，一是本身就是物業股，二是又有并購重組的概念，三是有重組之后業績大增的市場預期，所以中航善達的股價漲幅也超出了意料之中。公司2018年的凈利潤才8億元，當前PE卻高達80X，雖然市盈率虛高，但是其中也摻雜了不少泡沫。
對于這類公司，近期內建議不要參與。等到年報公布，2019年全年業績能否保持8億元保底?；蛘邩I績變臉之后，等到公司股價回調，估值相對合理之后再考慮投資機會。
總結
房地產行業的后半場，我看好的不是地產股，二是商業地產和物業管理。但是萬科的機會比較，不僅因為它是行業龍頭，其中也存在一個萬科物業將會上市的市場預期，相信對負債率控制嚴格的萬科在物管行業處于高速發展，通過收并購來提升市場集中度的階段，不會錯過將萬科物業分拆上市的時機。
其次就是招商蛇口，半年度，前三季度業績連續低于市場預期，公司把營收結算放在第四季度，股價目前也在底部。第四季度業績大增，大概率會補漲，而且還持有中航善達22.35%的股份，利好出現之后市場會不會把它當做物業概念股來炒作也是存在可能性的。
商業地產的優勢會一直存在，即使是地產行業出現調控之后，可能完成自我造血功能。讓商業給住宅帶去流量和人氣，帶動住宅業務的量價齊升，同時出租商業物業的現金流持續性強，這也是市場可以給出高于一般住宅開發公司估值的原因。
最后，好的物業公司都選擇在港股上市，其中也存在很多機會。選擇估值水平低于行業平均30X PE的物業股，同時又是大型房企旗下的，這類標的也是市場暫時存在的洼地。
