2020年的春天離商業(yè)地產(chǎn)有多遠(yuǎn)？

當(dāng)前，整體經(jīng)濟(jì)狀況尚處于調(diào)整階段，商業(yè)地產(chǎn)需求受零售交易需求帶動(dòng)，無(wú)論商鋪還是寫(xiě)字樓，物業(yè)購(gòu)買(mǎi)意愿都與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇程度息息相關(guān)；同樣，租賃需求也與疫情變化狀況、復(fù)工程度、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇整體節(jié)奏，以及經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度更高。由于疫情影響，今年商業(yè)地產(chǎn)受到較大沖擊，甚至可能比住宅地產(chǎn)面臨更大壓力。在住宅地產(chǎn)方面，后續(xù)將有相關(guān)的房屋刺激政策，但針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的刺激政策是不多的。

2月26日，凱德集團(tuán)發(fā)布的2019年度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，集團(tuán)2019年稅后凈利潤(rùn)為107.9億元，較2018年增長(zhǎng)21.2%；全年運(yùn)營(yíng)稅后凈利潤(rùn)達(dá)到53.4億元，創(chuàng)集團(tuán)歷史紀(jì)錄。

同日，凱德集團(tuán)宣布降薪。

凱德集團(tuán)表示，為了更好地應(yīng)對(duì)疫情持續(xù)所帶來(lái)的不確定性，集團(tuán)董事會(huì)和高管層自愿降薪，其董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資將從4月1日起降低5%-15%。所有經(jīng)理級(jí)及以上級(jí)別的員工凍結(jié)漲薪。其他員工不受影響。凱德集團(tuán)在聲明中表示，這些措施將在六個(gè)月后或新冠病毒疫情穩(wěn)定后再進(jìn)行評(píng)估。

實(shí)際上，這已經(jīng)是反應(yīng)最快，同時(shí)也是最透明的應(yīng)對(duì)措施了。截至2019年底，凱德集團(tuán)在中國(guó)的管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到2700億元人民幣，占集團(tuán)總管理資產(chǎn)的41%，2019年整合星橋騰飛后，凱德集團(tuán)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。目前，凱德在中國(guó)42座城市擁有/管理200多個(gè)項(xiàng)目。

疫情爆發(fā)”購(gòu)物中心們”經(jīng)歷了什么？

人們應(yīng)疫情防控要求“少出門(mén)”，消費(fèi)近乎停滯，購(gòu)物中心面臨“經(jīng)營(yíng)or休市”的兩難抉擇。

商戶部分：

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅下滑

線下的實(shí)體商業(yè)里，餐飲、零售、娛樂(lè)、休閑、旅游、酒店等都是重災(zāi)區(qū)。業(yè)績(jī)下滑幅度幾乎都不用說(shuō)。

現(xiàn)金流（血）緊張

現(xiàn)金流對(duì)所有的商戶而言，是血脈，疫情導(dǎo)致大家的現(xiàn)金流都非常的緊張。餐飲業(yè)尤其是這樣，對(duì)國(guó)內(nèi)的大多數(shù)餐飲而言，基本上都是現(xiàn)金交易，所以現(xiàn)金流出了問(wèn)題，會(huì)影響一大批。對(duì)大多數(shù)企業(yè)而言，現(xiàn)金流都是3個(gè)月和6個(gè)月的節(jié)點(diǎn)問(wèn)題。

員工問(wèn)題：裁員？返程？

裁員跟成本相關(guān)。但是流著血支出又是必須的，要不要裁員？要不要降薪？返程的問(wèn)題，員工怎么還回不來(lái)，如果回不來(lái)怎么辦，我這邊也招不來(lái)怎么辦？

過(guò)季商品禮品庫(kù)存：如何消化？要不要續(xù)訂？

尤其是服裝類(lèi)的企業(yè)、對(duì)季節(jié)性相關(guān)的商品去庫(kù)存有比較大的擔(dān)心。如何對(duì)這些過(guò)季的商品和禮品進(jìn)行消化，然后續(xù)定哪個(gè)季節(jié)的商品，成為必須解決的一道難關(guān)。

購(gòu)物中心們的春天何時(shí)才來(lái)？

企業(yè)不僅在抗擊疫情方面增加了不少的成本，也推出了部分租費(fèi)減免的措施導(dǎo)致收入減少，一些籌備的項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間會(huì)往后推遲。目前來(lái)說(shuō)最大的考驗(yàn)還是如何迅速恢復(fù)商家的信心，讓經(jīng)營(yíng)回歸正常。

信心是整個(gè)救市的根本。

對(duì)購(gòu)物中心來(lái)講，后疫情時(shí)代“場(chǎng)”的吸引力要做足。吸引力第一是安全，讓消費(fèi)者放心；第二是有足夠的刺激和應(yīng)有的力度。消費(fèi)者來(lái)了，就是確保商戶的業(yè)績(jī)。這方面需要購(gòu)物中心給商戶一些支持！

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)和零售而言，預(yù)計(jì)恢復(fù)時(shí)間是3、4、5月份，從一線城市——二線城市——三四線城市依次大部恢復(fù)。初步判斷如下：

1、商業(yè)的恢復(fù)會(huì)依次從一線城市到四線城市向下展開(kāi)。越是高線城市恢復(fù)地越快，開(kāi)放地越早，當(dāng)然也跟管控的力度和方式有關(guān)系；

2、商業(yè)恢復(fù)會(huì)從南到北呈現(xiàn)從高到低關(guān)系！一方面南方經(jīng)歷過(guò)非典，另一方面管制措施上相對(duì)更靈活。浙江開(kāi)始有大的突破。

3、三四月份會(huì)是一個(gè)比較緩慢的商業(yè)恢復(fù)周期，5月份有望進(jìn)入到全面恢復(fù)期。當(dāng)然越是高線城市恢復(fù)開(kāi)業(yè)的情況越好。

4、商鋪開(kāi)業(yè)率方面。一線城市原本的開(kāi)業(yè)率就比較高。2月15號(hào)，全國(guó)的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率平均維持在40%，商鋪的開(kāi)業(yè)率維持在30%左右。當(dāng)然，商場(chǎng)和商鋪開(kāi)業(yè)，還跟產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)系。

5、消費(fèi)者的“釋放”。要解決商業(yè)恢復(fù)，就是消費(fèi)者必須釋放出來(lái)。相對(duì)來(lái)講，一線城市的管控比較國(guó)際化、人性化一點(diǎn)，但很多二、三、四線城市的管控相對(duì)嚴(yán)苛。

顯然，在這次疫情中受到最小沖擊的是滿足基本生活需求，也可以判斷：

社區(qū)商業(yè)或社區(qū)型購(gòu)物中心將成為最先復(fù)蘇的商業(yè)體。

大型購(gòu)物中心中的超市、生活服務(wù)和餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)將緊隨其后

餐飲業(yè)態(tài)依然會(huì)成為商業(yè)人氣恢復(fù)的關(guān)鍵，對(duì)餐飲的衛(wèi)生監(jiān)管將受到重視

所以我們都在等待春天，等待報(bào)復(fù)性消費(fèi)，并努力為此準(zhǔn)備。從個(gè)人到商戶到品牌，這都是我們能做的最積極的事。

不僅是商家在期待，國(guó)家主管部門(mén)也在期待。五部門(mén)已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)40條政策，放水，提高不良貸款容忍度、稅費(fèi)優(yōu)惠等等。這里面雖然大半都是為中小企業(yè)續(xù)命，但也進(jìn)行了政策儲(chǔ)備，為補(bǔ)償性恢復(fù)做準(zhǔn)備。簡(jiǎn)單說(shuō)，也是在為報(bào)復(fù)性消費(fèi)打底。

如果不考慮境外輸入性病例的再傳播，加上疫情之后的過(guò)渡期，以購(gòu)物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)，要恢復(fù)正常至少也要等到6月份之后。

而這已經(jīng)是最樂(lè)觀的估計(jì)。