2020年，房企轉(zhuǎn)型的三大路徑

　　1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)

　　指在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，該模式兼具產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營及地產(chǎn)開發(fā)兩個方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如物流園區(qū)、科技園區(qū)、科技新城、產(chǎn)業(yè)新城以及生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。
通過該模式勾地，對勾地意向者來說，可以確保拿地的成本把控，并且可以保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速地進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)。對政府來說，一方面可以設(shè)定意向勾地者必須達(dá)到引入某一特定類型和數(shù)量的企業(yè)（如高新企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)或世界500強(qiáng)企業(yè)）的要求；
另一方面，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的逐步發(fā)展成熟、入園企業(yè)數(shù)量以及投資額的不斷增加，政府可以零成本、零投入地實(shí)現(xiàn)財政收入以及區(qū)域生產(chǎn)總值的雙重提升，在促進(jìn)地方就業(yè)和民生建設(shè)的同時，還能突出地方政府的政績。
采用這一模式的代表企業(yè)是華夏幸福。

　　2、文化旅游產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)

　　該一般需要以具備文化旅游資源為基礎(chǔ)，意向勾地者與該文化旅游資源所在地政府達(dá)成協(xié)議，打造出具有獨(dú)特人文內(nèi)涵和建筑風(fēng)貌的文化旅游區(qū)。
對政府而言，借助開發(fā)商雄厚的資金實(shí)力以及商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，打造或提升文化旅游產(chǎn)品，有利于進(jìn)一步提高地區(qū)知名度，因而很受地方政府的重視。實(shí)踐中，“文化旅游產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”模式催生出了多樣的文旅項(xiàng)目，包括以下幾類：

1） 以華僑城、萬達(dá)為代表的主題游樂型
據(jù)不完全統(tǒng)計，包括華僑城、萬達(dá)、世茂、融創(chuàng)、恒大、佳兆業(yè)在內(nèi)的眾多房企已經(jīng)正式進(jìn)軍主題公園。
2018年3月9日，發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出：要嚴(yán)控主題公園的房地產(chǎn)傾向，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批；要嚴(yán)防地方政府債務(wù)風(fēng)險，要求地方量力而行，不得因主題公園建設(shè)增加地方政府債務(wù)。

2） 以萬達(dá)、港中旅集團(tuán)為代表的景點(diǎn)依托型
如果景點(diǎn)較為熱門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在景點(diǎn)周邊開發(fā)或運(yùn)營優(yōu)質(zhì)的商業(yè)生活配套設(shè)施，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
3） 文旅小鎮(zhèn)型
目前國內(nèi)已形成以安徽宏村、浙江烏鎮(zhèn)等為代表的一大批文旅小鎮(zhèn)。如何避免古鎮(zhèn)同質(zhì)化、如何結(jié)合古鎮(zhèn)及原生態(tài)文化去進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，對開發(fā)商的運(yùn)營團(tuán)隊都是很大的考驗(yàn)。

4） 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)型
實(shí)踐中，該類型產(chǎn)品通常為地區(qū)政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成共識，對城市部分區(qū)域進(jìn)行“改二進(jìn)三”的改造。即將原來的工業(yè)用地、廢舊工業(yè)廠房或船塢廠改造成為具有歷史文化元素的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品，如北京的798藝術(shù)區(qū)、中關(guān)村768創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、宋莊藝術(shù)區(qū)以及77文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等。總體而言，文化旅游產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)的項(xiàng)目，因相對偏遠(yuǎn)，剛需不足，銷售周期較長，盲目投資景點(diǎn)項(xiàng)目造成山水超級大盤很可能淪為“鬼城”。另外，很多開發(fā)商對文旅項(xiàng)目的投資資金匱乏，運(yùn)營能力差，真正能夠落到實(shí)處的文旅項(xiàng)目少之又少。

3、醫(yī)療養(yǎng)老康體產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)1） 醫(yī)療+地產(chǎn)
在國家鼓勵發(fā)展醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策環(huán)境下，多家開發(fā)商與國內(nèi)外著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及地方政府合作，開發(fā)運(yùn)營醫(yī)療養(yǎng)老項(xiàng)目。
如備受矚目的綠城烏鎮(zhèn)雅園。該項(xiàng)目包含養(yǎng)生居住區(qū)(70年產(chǎn)權(quán)住宅用地)、老年大學(xué)(科教文衛(wèi)用地)、五星級酒店會議中心及特色商業(yè)中心(商業(yè)用地)，以及雅達(dá)國際康復(fù)醫(yī)院(醫(yī)療衛(wèi)生用地)。
實(shí)踐中醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式多為“產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)提供”的模式。

2） 康療型養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目
用地性質(zhì)一般為非居住用地，并擁有依山傍水、生態(tài)良好的區(qū)位環(huán)境。開發(fā)企業(yè)與地方政府以及專業(yè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢服務(wù)、老年人常見病預(yù)防及看護(hù)服務(wù)、病后療養(yǎng)服務(wù)等。
目前市場上存在的典型案例包括北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國際健康城等。

3） 家居型養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目
實(shí)踐中，該類型產(chǎn)品一般是在郊區(qū)大盤中配建養(yǎng)老主題的生活設(shè)施，如養(yǎng)老中心、養(yǎng)老別墅或者養(yǎng)老度假山莊等。目前市場上存在的典型案例包括綠地21世紀(jì)孝賢坊、萬科幸福匯中的養(yǎng)老公寓。
對于“康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)+”地產(chǎn)模式來說，集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接進(jìn)入土地市場的<新土地管理法>已正式實(shí)施，為該模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打開了一片藍(lán)海。