經歷了數年跑馬圈地、繁花似錦之后，商業地產規模化急速擴張，轉變為平穩發展，逐漸走向成熟，同時也掀起了存量改造與資產優化的風潮。當主賽道已從“增量時代”向“存量時代”轉換，市場更是處在一個傳統和創新的關鍵時刻，此時此刻，探討商業地產的資產與價值升值顯得越發重要，尤其是商業地產存量背后的投資邏輯。
01
商業地產市場承壓
重塑商業地產是必然的，但路徑好似一場“摸著石頭過河”的探索。
隨著房地產市場邁入“存量時代”，資產證券化的步伐勢必加快，沉淀大量財富的房地產資本邏輯正在被重新定義。
“ 中國商業地產從上世紀90年代末發展至今， 將近25 年，從摸索到強勢擴張階段，大量供過于求的市場開發，導致老舊物業面臨被淘汰或者不符合當下市場發展的局面，這樣的情況越來越明顯。”第一太平戴維斯上海策略顧問服務部董事朱鋒表示。
在房地產城市更新的大前提下，商業地產的存量發展以及改造更新顯得格外引人注目。朱鋒認為，從形態的變化、功能的提升、形象的提升等各個維度出發，都需要符合現下的市場發展情況。
因為隨著商業地產開發的節奏放緩，大量的存量改造成為市場上新的“增量”供應。“存量市場往往是在市場上沉淀過的項目，因此80% 以上是已經被淘汰或者有淘汰意識的項目。在功能上、定位上，可以比新入市的項目更為客觀地把握市場空白點，這個可能是存量與新的增量比較大的區別。”朱鋒說道。
事實上，2019 年以來， 受宏觀經濟運行及行業變革等內外部因素影響，新建商業地產開發投資和銷售面積均出現下降，從供應端來看，商業地產開發投資同比下降，新開工面積保持平穩態勢。
公開資料顯示，2019 年，1-5 月商業地產開發投資額6756 元，同比下降7.9%，商業地產的開發投資額占整體房地產開發投資額的比重繼續下降，由2018年全年16.8% 下降2.1 個百分點至14.7%。
新開工方面，2019 年1-5 月商業地產新開工面積9118 萬平方米，同比小幅增長0.4%，保持平穩態勢。商業地產新開工面積占房地產新開工面積11.5%， 延續2016 年以來的下降趨勢。
從需求端來看，商業地產銷售面積同比下降明顯。2019 年1-5 月全國商業地產市場銷售面積為4544 萬平方米，同比下降12.7%。商業地產銷售面積占房地產整體銷售面積的比例由2018 年全國的9.5% 下降1.3 個百分點至8.2%。
除此之外，全國商業營業用房新開工面積同比下降，2019 年1-5 月，全國商業營業用房新開工面積6667萬平方米，同比下降4.7%，降幅較2018 年同期收窄4.1 個百分點。諸多數據使得本來就進入存量競爭的商業地產市場，庫存壓力進一步加劇，在房地產開發企業資金鏈呈現趨緊情況下，對于流動性不足的房地產行業更是一次顛覆性的洗牌。此時，如何重塑價值，盤活低效資產及謀求戰略轉型將會是房地產行業共同面對的問題與挑戰。
02
跨越難點有哪些
隨著商業地產逐漸進入存量時代，購物中心、商圈等相繼崛起，單純以購物為目的的購物中心已經難以滿足消費者的核心訴求，社交、休閑、娛樂等生活方式正在成為購物中心的承載體。
實現最大化的引流和增加用戶黏性逐漸成為商業地產迫切需要探索和解決的問題，在這過程中，大數據等新興技術逐步重構人、房、地、貨、場的轉型升級。所以在經濟結構的持續優化、新技術的迭代升級以及消費新趨勢等共同作用下，商業地產行業的變革與調整步伐進一步加快。
戴德梁行董事、華東區商業地產服務部主管魏建歷表示，商業的急速發展與城市的規模不斷擴大是息息相關的，相比之下，存量中的商業地產建設時間早，除地理位置外，基礎設施和使用的舒適度遠遠低于新建的。在這種情況下，存量商業地產應更多地發揮地段優勢，盡可能地提高軟性和硬性的舒適感。
無疑，伴隨著城鎮化改革深化，消費升級等大趨勢的延展，商業地產的潛力亦被再次挖掘，存量資產成為新的增長點。“無論是過去的快速擴張階段，還是目前的存量市場，全國商業地產的發展是符合行業發展規律的。”CBRE 世邦魏理仕中國區戰略顧問部主管王笑梅表示，發展中不容忽視的一部分推力來自于市場在發現和配置資源中逐步優化和迭代帶來的機制進化能力。
王笑梅認為：“資源稀缺性仍然是存量時代發展的基礎邏輯，在這樣的前提下，商業存量市場對開發商的要求進一步提高，包括時刻尊重并回歸到需求的本質、跨界合作的必要性和對盈利模式的充分解析后對項目考核和產品邏輯的重構。”
毋庸置疑，在整個商業地產市場從增量市場向存量市場過渡的過程中，也會遇到許多難點，對此，魏建歷強調，由于之前的市場供應量不足，而經濟又在快速發展，市場有極強的吸納量，在這種情況，即便是粗放經營都可以獲得相對不錯的收益。但當市場變化，從供方市場轉為需方市場的時候，最難跨越的是理念的改變，運營系統性建設以及團隊的能力。
“其中，最難跨越的點在于供過于求的市場整體局面，整體市場的去化仍需要足夠的時間、空間去消化。
另外，站在改造角度去分析，技術以及規范上的約束也是對存量市場比較大的挑戰，畢竟不是從零開始，在原有的結構以及基因、基礎上打造一個新物種往往要比從零開始更難。”朱鋒強調。
事實上，許多國家都歷經了商業存量市場這個階段，這時的商業增量放緩或者降速，甚至停滯，更多地轉為去庫存和精細化運營。好租網華東區總經理陳晨認為，北京、上海、廣州、深圳等地或快或慢相繼進入了商業存量市場時代，從跑馬圈地造項目向精細化運營進軍。
陳晨表示，大多數樓宇持有者以及商圈持有者需要克服的難題在于綜合數據能力。雖然聽起來言簡意賅，但是實際運用起來卻是非常復雜的工作。舉例來說，無論是寫字樓的樓宇經濟，還是商場商圈的精細化運營，都可分別看作是對“B 端”和“C 端”的流量需求，其中一個需求的個體是企業，另一個則是消費者流量兩種不同屬性的個體，需求的數據層面也不同，獲取這些數據就需要強大的數據采集分析能力。陳晨還提出：“因為往往在同樣一個商圈，距離不遠的兩棟寫字樓里，對比其運營結果會發現，二者的差異性大，這是基于樓宇自身定位，以及周邊聚焦的客戶屬性來共同決定的。”
03
變化與創新仍是時代主題
“死寂商場”（Dead Mall）是美國商界里的一個專有名詞，用來代指那些空置率超過40% 的購物中心。存量時代改造更新成為保持項目生命力的重要手段。為了避免成為“死寂商場”，可以看出，“存量”們正在浪潮中拼搏著。
尤其是進入到一個以智能化、場景化、社交化為特征的商業地產4.0時代，變化與創新是時代的主題，新的需求、技術、模式也在不斷塑造商業新格局。朱鋒指出，商業地產變革中的創新模式，在于對產品功能的再創新和創造。其中包括功能的模糊性；商業、寫字樓、聯合辦公、酒店等功能的互融、互動，這是商業地產行業的全新發展模式。
另外，對于新技術、新服務方式、新場景的植入、文化以及歷史的提煉，這些也成為新商業綜合體創造性的模式。在他看來，存量運營在很大程度上占到了后發優勢，包括對于新場景、新技術的運用，贏得更多的關注度。
例如與歷史人文、文化元素相關的存量，要比雷同、沒有文化背書的項目更具話題性。
在商業地產存量運營方面，王笑梅建議要充分關注需求的細分和需求的變化。有生命力的創新來源于對需求的充分尊重和理解，目前商業地產行業中創新一般有幾種模式，比較直接看到的是一些尊重人群結構變化和應對外部氣候環境做出的空間創新。
“從實際體驗的感受中看到的是跨界融合類的業態創新，例如從研發應用類和終端消費者場景的融合。此外，我們更看到了由數字經濟推動的賦能創新變革。”
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，商業地產的發展從起步再到穩定，城市間由于經濟實力和商業發展的起步不同，分別位于不同的發展時期，也面臨不同的問題和挑戰。加上不同階段市場的投資主線不同，所面臨的建設重點也不盡相同。在盧文曦看來，商業地產正打造全新模式，未來仍具有較大投資潛力。
談及到未來商業地產存量，魏建歷認為：“未來，商業存量市場發展都必定遵循著優勝劣汰的原則，中國商業地產的發展也將跟其他行業發展一樣，形成頭部企業，所以存量未來的發展取決于是誰擁有這些存量，誰來主導這些存量的改造和升級。存量目前最大的挑戰是在更新過程中，是如何適應新的規范和如何重新解讀市場。”魏建歷還表示，立足于項目本身，立足于使用主體“人”的需求，提高自身的管理水平，并將最新的科技手段應用在管理過程中，提高管理效率。以極致的管理與服務來應對市場的變化。
關于未來中國商業存量市場的發展，朱鋒表示，一線城市作為市場先驅以及第一批次的存量市場改造典范，將來的成功經驗能被國內二三線城市借鑒學習。存量市場由于對土地價值的最大化利用，建立在原有的基礎之上。因此可能對于商業地產“第二次”的生命，會更多強調可行性和適配性的探索。存量市場可能比新增市場發展更為理性、更值得期待。面臨的挑戰主要是差異化競爭。
雖然存量市場一定程度上能規避同質化，但是在大家爭相學習效仿的市場環境下，仍要考慮差異化。在盧文曦看來，商業地產到了一個非常“微妙”的時刻，隨著時代的不斷發展，消費者的習慣也在發生不斷變化。
