危情中勢必也存在機遇和機會，企業對市場精細化運營、對社群的關注，科技賦能日常的經營以及零售物業線上運營，這給商業地產提出了新的思考方向。
2020年1月，突如其來的“新型冠狀病毒肺炎”在全國蔓延，此次疫情的發生不僅對人們的生活造成影響，對經濟更是造成沖擊。由于本次疫情的暴發適逢中國春節期間，對于商業地產來講，原本這是一年當中的黃金旺季。受疫情影響，商業地產不得不按下“暫停鍵”，全國大部分城市商業零售、住宿餐飲、購物中心等大面積停業，商業地產在此次疫情中遭遇前所未有的“黑天鵝”。
去年春節同期，我國商品零售總額為1萬億，同比增速為8%。戴德梁行董事、華東區商業地產部主管魏建歷接受《中國房地產金融》采訪時表示，雖然2020年春節期間的總體數據尚未公布，但從相關數據來看，2020年春節的消費大概率為負增長。由于零售業又以中小企業居多，抗風險能力較差，因此零售物業有可能會面臨出現退租，空租等現象，對零售物業全年整體收入將產生影響。
不過在魏建歷看來，危情中勢必也存在機遇和機會，零售物業本身的精細化運營、對社群的關注、科技賦能日常的經營以及零售物業的線上經營，都是零售物業的運營商未來應該思考的問題。
各地出臺減免租金措施幫扶中小企業
自新冠肺炎疫情肆虐以來，絕大多數中小企業的經營及業績受到了不同程度的沖擊，各級地方政府也密集出臺稅收減免等相關政策支持企業渡過難關，各大房企為商戶減免租金，共克時艱。此次大規模的租金減免政策解了商戶燃眉之急，消解商戶部分經營壓力。
2月5日，北京市發布《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續健康發展的若干措施》，共計16項具體政策措施的全文涉及暫停收費、免租金、貼息、融資、信貸、就業保障等多個方面。
北京市發改委表示，鼓勵大型商業建筑、購物中心和市場運營商在疫情期間對中小租戶給予適度的租金減免，各區可以對采取租金減免措施的租賃企業給予適度的財政補貼。
截至2月18日，北京發改委披露數據顯示，28家北京市屬企業計劃減租約4.3億元，涉及9700多家中小微型企業；已有鋒創科技園、匯龍森下屬3個園區、亦莊控股下屬11個園區及嘉捷下屬3個園區，共計18個園區出臺了減免房租的支持政策。
上海市亦出臺減免企業房屋租金等28條綜合政策舉措支持企業抗擊疫情，切實減輕企業負擔。其中，中小企業承租上海市國有企業的經營性房產從事生產經營活動的，免收2月、3月兩個月租金。
各大商業地產企業，積極推出減免租金政策。萬達商管針對全國各地所有萬達廣場的商戶，對1月24日-2月25日時間內的租金及物業費實行全免政策。華潤置地對全國各商業項目所有商戶自1月25日至2月9日時間內的租金實行減免政策。萬科減半收取旗下全部自持商業項目所有商戶2月1日至2月29日期間租金，政策覆蓋萬科商業在南方區域所有的項目。龍湖集團旗下商場的所有商戶，1月25日至2020年3月31日期間，租金費用(含物管費、推廣費)減半等。正大商業地產為旗下所有商業項目的租戶全額減免1月24日至2月9日租金、物業管理費、市場推廣費，對于在2月10日至2月23日期間不進行營業的租戶繼續實行免租。紅星美凱龍家居集團公告稱，免除全國82家自營商場商戶2020年度一個月的租金及管理費。
“中小企業是我國經濟的重要中間力量。國家密集出臺一系列相關政策，目的就是讓在疫情中受影響最大的中小企業能活下來。各大房企也通過減免租金的方式，與租戶共克時艱，對租戶乃至產業的保護其實也是對客戶及市場需求的保護。”戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部及華東區綜合住宅服務部主管沈潔對《中國房地產金融》表示。
寫字樓辦公市場短期承壓
2019年以來，全國多地甲級寫字樓市場在宏觀環境不佳及供應放量等因素的影響下已然走弱，而在疫情影響下，寫字樓市場迎來震蕩。
沈潔認為，尤其是2020年一季度寫字樓市場數據表現將進一步承壓。短期內，市場租賃活躍度將顯著降低，辦公吸納量驟降。相較而言，整體空置率預計不會受到過多影響。供應方面，疫情會對在建項目工程進度造成影響，原本預計的未來供應會出現眾多交付延期的情況。
“從需求端來看，當前企業對置換、擴張辦公物業較為審慎，甚至當營收受到影響時，削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業將面臨更大的短期財務流動性風險，或對辦公租賃市場造成影響，這些無疑將減少或延遲寫字樓新增需求，各業主對客戶的爭奪將進一步加劇。”戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英告訴《中國房地產金融》，從供應層面來看，受到疫情的影響，投資減緩、施工周期延長，市場供應也會明顯變緩，這也會從一定程度來緩解寫字樓供應壓力。
仲量聯行中國區研究部總監姚耀接受《中國房地產金融》采訪時也表達相同的看法，他說：“短期內，對對中國主要城市的辦公樓市場產生較大不利影響，主要集中于需求端。”
姚耀表示，影響主要體現在兩個方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度將顯著降溫。短期內新增租賃需求或將十分有限。一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業將不得不選擇續租，從而影響市場的凈吸納量。另一方面，市場及經濟環境不確定性的增加，將顯著影響短期內的市場信心，企業將采取更加謹慎的租賃策略。
相比傳統辦公而言的聯合辦公市場，突如其來的疫情會帶來哪些沖擊？在線辦公的潮流在疫情結束后還會受到企業的青睞嗎，特別對于一些小微企業來說，為了降低辦公成本，是否會繼續采用移動辦公的形式？
“聯合辦公的客戶大多為中小型及創業企業，他們在此次嚴格的延期復工措施下，因經濟活動受限導致短期內財務流動性風險增大，是受到沖擊最大的群體，這將影響短期內聯合辦公空間的租賃表現。另一方面，疫情讓遠程工作實踐更受到大家的重視，眾多企業出于風險考慮選擇居家辦公。在線工具的推廣與普及讓企業及用戶對遠程交流與在線共享的接受度得以提升。”沈潔說，“數智化”辦公體驗將影響當前傳統辦公模式發生變化。
從大宗交易投資市場角度分析，“當前疫情對投資市場的沖擊是無可避免的。2019年大宗交易總成交額約2855億元，其中約30%買家為國際投資者，其余投資者分布全國各地，北上廣深仍最受投資者青睞。”戴德梁行大中華區資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示，目前國內外投資者均抱觀望態度，短期部分項目進展或受到影響。對長線投資者而言，疫情帶來的影響只屬暫時，對國際投資者而言，投資中國是考慮到全球布局。對成熟投資者而言，投資是長線的，不會因為短期波動而影響投資策略。
葉國平亦預測中美貿易摩擦會緩和，對國內寫字樓市場會有正面影響。受疫情影響，或出現中小型企業因資金周轉原因出售資產的可能，企業以便低價快速回籠資金。葉國平引用股神巴菲特的名言，“別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪＂，表示目前反而是個機會，建議伺機而動。
零售地產影響有多遠
在疫情結束之前，零售業中短期前景依然不明朗，大型購物中心市場空置率將有所推升，同時整體平均租金則面臨下調。
針對短期宏觀消費市場的變化，姚耀表示，將影響宏觀消費市場和零售地產市場基本面，按行業受疫情影響程度分為三大類：
第一類，獲益型業態（日用品、醫藥、線上消費等），在疫情中短期內受益，在疫情結束后基本恢復至常態水平，全年數據有望超出年初預期。
第二類，補償增長型業態（時尚零售、旅游、線下教育、健康等），在疫情中將受到顯著影響，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消費力將集中釋放，短期消費市場或出現補償式增長。第三類，承壓型業態（餐飲、娛樂、短途通勤等），同樣在疫情中受到顯著影響。但與補償增長型業態不同，因其當期時效性高，消費無法延期釋放，所以相應統計指標的全年數據將顯著回落，承壓更為明顯。
姚耀指出，對宏觀消費市場的分析衍生到零售地產市場本身，預計本次疫情對不同業態的零售商將帶來不同的影響。其中獲益型業態消費更加穩健，社區超市、生鮮超市、便利店等業態全年整體需求將保持相對平穩；補償增長型業態如時尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、線下教育等租戶，雖然短期內受到疫情沖擊極大，但疫情結束后受到消費者購買意愿快速恢復的推動，相關業態活躍度將會顯著提升；承壓型業態消費整體受疫情沖擊更大，餐飲、體驗兩大類租戶整體表現可能相對低迷。
“中國消費市場及零售地產市場仍具韌性，長期仍看好。”姚耀對《中國房地產金融》表示，當疫情結束后，中長期下消費市場將回歸經濟基本面，消費在可預見的未來仍將是驅動中國經濟增長的核心動力。國內產業積極調整轉型，從高增長轉型為高品質，經濟增長更具可持續性。中國高速推進的城市化進程將持續帶來城鎮人口增長。消費結構亦將發生改變，中產階層、千禧一代等消費群體的崛起必將重塑消費格局，激發消費新觸點。主力消費客群規模在未來的進一步擴張將持續利好中國內需增長。
戴德梁行的《新冠肺炎疫情對中國商業地產的影響及應對》報告顯示，預計疫情短期對消費的影響仍將大于對生產率的影響。實體零售的線上渠道或多或少幫助其緩解疫情帶來的壓力。在疫情期間，生鮮超市和外賣的業績井噴式增長，這既擴大了線上平臺的受眾，也促使運營商進一步思考統籌整合商戶，線上線下相結合的戰略。零售業中短期前景依然不明朗，直至疫情結束，預計大型購物中心市場空置率將有所推升。
疫情下的新趨勢
受此次疫情影響，人們外出減少，在家辦公、遠程辦公出現新的需求。“此次疫情對中小企業發展提出了更高要求。數字化、互聯網消費、在線模式需求等等，會催生各類全新業態，讓中小企業煥發出全新的生機。”沈潔說。
2月3日開工首日，就有超過2億人次啟動遠程辦公，釘釘一度陷入服務器“崩潰”狀態，企業微信、金山辦公、華為云WeLink這些辦公類軟件，在應用程序APP下載排行榜中躋身前列，釘釘甚至超過微信成為沖上APPStore免費App榜首。根據天眼查的數據顯示，當前國內一共有約4500家云辦公企業，在線上辦公聚焦的視頻會議、文檔協同、員工管理等領域，越來越多的科技企業迅速成長起來。
對于零售商而言，轉戰線上尋求主動“自救”，以緩和實體零售中的損失。餓了么數據顯示，2月以來至2月16日，全國有近10萬家門店經審核入駐平臺，通過上線外賣功能恢復營業。美團外賣的數據顯示，在近期通過綠色通道極速入駐平臺的3058個商家中，不乏成都希爾頓、西安曲江銀座這樣的高端星級酒店。
服裝品牌如太平鳥利用微信線上會員專場、微信秒殺、小程序分銷等形式，通過線上平臺、直播平臺連接消費者，實現了半數暫停營業門店有銷售，日均總零售額超800萬元。361°、安踏除了原有電商平臺外，啟動微商直播渠道進行現時銷售，安踏集團推出“全員零售”項目，超過3萬名員工及經銷商伙伴參與。
姚耀表示，零售或餐飲品牌積極打通線上渠道，開展或加大外送外賣服務，這將保證疫情恢復后更強的韌性。
疫情的發生對商業地產領域會產生哪些潛在影響，市場各方的應對及其可能衍生的趨勢如何？戴德梁行研究院副院長張曉端表示：“疫情的發生對于商業地產造成不可避免的影響，但無論是寫字樓還是商業項目的經營者、業主方、租戶、商戶以及設施管理、物業服務公司等市場各方均積極摸索應對，在此過程中啟發的思考與嘗試也往往衍生出行業發展的新趨勢。”
辦公物業方面，第一，對線上平臺及智能化在內的整體辦公生態的打造，成為辦公物業運營中的新趨勢。第二，對空氣質量關注度的提升轉換為對物業空調、新風系統的關注，更加健康、智能成為物業發展趨勢。第三，物業及設施的管理水平、專業系統的防護舉措更易獲得用戶信任，同時也增強客戶黏性。第四，減免租金及靈活調整租賃政策，以期保護產業、客戶的良性發展。未來，智能樓宇管理、健康和安全管理將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。
商業方面，第一，遠程教育、線上醫療/藥店、新零售生鮮超市、泛娛樂等業態在疫情之下也得以更快速發展，也將對商業模式構成影響。第二，非核心商業迎來進一步發展，隨著職住一體化的推進，非核心商業，有望以其前瞻性設計，配合硬件優勢的打造，在未來承接一些外溢的消費和一些外溢的商戶。第三，未來商業建筑上也將更多考慮綠色、健康、開放空間。
經歷了此次疫情，商業地產市場未來的挑戰和機遇又將如何？魏建歷認為，由于商業地產的發展離不開零售業的發展，在此次疫情下，大家的活動范圍縮小到社區范圍，給了社區商業發展的契機。因此線下的消費一定離不開社區，有人的地方就有商業，未來的商業不在社區，就在交通樞紐。未來，社區商業會成為行業另外的一個關注點，社區商業不管提供服務還是商品，都有著無可比擬的距離優勢。
“本次疫情短期內對于進出口貿易、零售、旅游及線下教育培訓等行業的不利影響或將最為顯著。疫情結束后，預期醫藥健康和保險產業、線上服務供應商類的TMT行業以及環境保護關聯產業會保持相對韌性并醞釀出新的機遇。”姚耀認為。
從商業地產未來的發展看，姚耀表示，租賃市場，由于商業地產與基本面非常相關，宏觀經濟導致不同的行業分化。投資市場，短期內受到的影響較為明顯，疫情控制以后，會有一些機會出現。中長期看，大宗交易市場是一個機會，今年年末到明年可能會出現較好的機會。未來是結構化的轉型，從高速的增長到高質量的增長，進而帶來生產力和土地價值的提升。
