3月商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新力報(bào)告·觀點(diǎn)月度指數(shù)

盡管行業(yè)回暖在望，但疫情之下商業(yè)地產(chǎn)暴露了常年依賴線下的傳統(tǒng)商業(yè)模式很難適應(yīng)市場需求的問題，信息化管理或成為創(chuàng)新解決方案。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 隨著3月疫情影響逐漸降低，全國各地商業(yè)陸續(xù)恢復(fù)營業(yè)，陷入低谷的消費(fèi)水平開始回升。多個(gè)省市也陸續(xù)出臺(tái)扶持政策，幫助中小企業(yè)復(fù)工、促進(jìn)消費(fèi)。

盡管行業(yè)回暖在望，但此次疫情無疑充分暴露了常年依賴線下的傳統(tǒng)商業(yè)模式很難適應(yīng)市場需求的變化問題。

未來，一方面繼續(xù)提升線下物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，另一方面利用好互聯(lián)網(wǎng)帶來的便利提升資產(chǎn)管理水平，將會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。

除此之外，一季度大宗交易略顯冷清。3月廣州、深圳的寫字樓及零售市場均受到疫情沖擊，寫字樓投資市場步入供過于求的市場周期，大宗交易僅錄得中海地產(chǎn)收購佛山南海怡豐城購物中心。

資本運(yùn)作下的資產(chǎn)提升，光大安石凱德分列榜單前列

作為內(nèi)地資產(chǎn)管理的佼佼者，光大安石憑借超千億的累計(jì)管理規(guī)模、高于市場水平的投資回報(bào)一直走在行業(yè)的前列。

對于商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張來說，最重要的就是資金問題。光大安石的資本運(yùn)作能力是保障其輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的關(guān)鍵，有效地解決了商業(yè)地產(chǎn)的資金占用問題。

作為國內(nèi)第一單PERE+REITs無抵押產(chǎn)品及儲(chǔ)架式REITs產(chǎn)品的開創(chuàng)者，光大安石通過收購優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，引入自有品牌大融城的管理資源，有效提升項(xiàng)目運(yùn)營水平。在項(xiàng)目成熟獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流后，再由旗下管理的基金進(jìn)行多渠道資產(chǎn)證券化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的退出，從而獲得增值收益。

截止目前，光大安石布局了10個(gè)城市18座大融城，總面積近200萬平方米，在眾多雄厚外來資本如黑石、凱德的重圍下站穩(wěn)了腳跟。

“1-3月中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)新能力排行”非內(nèi)地榜中，有不少熟悉的面孔，其中包含來自新加坡的凱德。作為亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團(tuán)之一，凱德集團(tuán)從投資建設(shè)到運(yùn)營管理及退出，覆蓋了商業(yè)地產(chǎn)投資的全產(chǎn)業(yè)鏈。

根據(jù)凱德集團(tuán)2019年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國區(qū)域的資產(chǎn)總規(guī)模近1521億人民幣，EBITDA近112億人民幣。作為負(fù)責(zé)將成熟項(xiàng)目裝入REITs實(shí)現(xiàn)快速退出的凱德商用中國信托（CRCT）是凱德模式的核心環(huán)節(jié)之一。

截至2019年底，凱德在中國已有14個(gè)成熟項(xiàng)目注入到了CRCT，資產(chǎn)管理面積達(dá)到110萬平方米。

根據(jù)CRCT2019年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年資產(chǎn)總額達(dá)到188.58億人民幣，同比增長約28%；物業(yè)凈收入（NPI）達(dá)到了8.92億人民幣，同比增長了13%；而2019年的總杠桿率則達(dá)到了36.7%，與去年的35.4%基本持平，借款總成本僅為2.98%。

對比內(nèi)地及新加坡，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金無疑是香港商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的一個(gè)標(biāo)桿。截至2019年9月30日中期報(bào)告顯示，領(lǐng)展旗下管理了126個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，零售面積74萬平方米，辦公物業(yè)6.5萬平方米，整體物業(yè)估值2013億人民幣。其中，中國內(nèi)地物業(yè)為四大一線城市的5個(gè)物業(yè)，占整體估值的12.5%。

領(lǐng)展半年度整體收益達(dá)到48.75億元，同比增長7.8%；物業(yè)凈收入達(dá)到37.22億元，同比增長8.5%。其中中國內(nèi)地的收益總額為6.69億元，同比增長49.4%；物業(yè)凈收入為5.28億元，同比增長達(dá)到48.2%。

于報(bào)告期內(nèi)，領(lǐng)展在中國內(nèi)地的四項(xiàng)零售物業(yè)出租率達(dá)到99%，充分展示了領(lǐng)展對零售物業(yè)的運(yùn)營能力。在此基礎(chǔ)上，領(lǐng)展依然計(jì)劃統(tǒng)一品牌形象重新打造所有內(nèi)地零售物業(yè)，繼續(xù)提升資產(chǎn)素質(zhì)，以發(fā)掘資產(chǎn)蘊(yùn)含的潛力。自首次公開發(fā)行以來，領(lǐng)展已經(jīng)完成了80個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，對資產(chǎn)持續(xù)不斷的優(yōu)化升級(jí)是領(lǐng)展保持行業(yè)優(yōu)勢的一大基礎(chǔ)。

一季度大宗交易冷清，辦公物業(yè)最受青睞

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度全國大宗交易市場交易額近500億元，同比下降30%。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，北京市場共有8筆大宗交易，總額近200億元，基本于春節(jié)前成交。最大筆交易為LG雙子座大廈，交易額近80億元。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而上海第一季度大宗交易市場則較為冷淡，共有4筆大宗交易，交易額達(dá)124億元。其中最大交易額來自海通證券(12.870, -0.05, -0.39%)以67億元收購綠地外灘中心三棟寫字樓。雖然受疫情影響辦公物業(yè)空置率在持續(xù)上升，市場租金有不同程度的下跌，但憑借長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，辦公物業(yè)仍是最受資本市場歡迎的投資標(biāo)的。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，相比之下，廣州、深圳的寫字樓及零售市場均受到疫情沖擊，寫字樓投資市場步入供過于求的市場周期，3月大宗交易僅錄得中海地產(chǎn)收購佛山南海怡豐城購物中心。

深圳本就難以消化的大量新增寫字樓庫存進(jìn)一步擴(kuò)大，疫情對深圳的支柱產(chǎn)業(yè)外貿(mào)出口及國際物流造成了巨大壓力，連帶深圳眾多制造工廠及外貿(mào)企業(yè)無法正常維系，全市辦公樓的空置率走高。

桎梏與突破，商業(yè)地產(chǎn)信息化管理成關(guān)注重點(diǎn)

資產(chǎn)管理的一大重心是對資產(chǎn)的長期運(yùn)營管理，商業(yè)地產(chǎn)更是如此。疫情之下，早已走在智能化道路上的物業(yè)管理行業(yè)讓人眼前一亮，突出了發(fā)展策略的前瞻性，而商業(yè)地產(chǎn)卻受到嚴(yán)重沖擊。

對人力的依賴、繁雜的前端人員管理、滯后的數(shù)據(jù)采集、參差不齊的管理水平，都給商業(yè)地產(chǎn)管理帶來了不小的困難。

第三方數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，商業(yè)地產(chǎn)信息化市場一直在快速增長。該市場的復(fù)合增長率一度超過了10%，可見商業(yè)地產(chǎn)逐漸由單純的增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量運(yùn)營階段。但從目前來看，擁有商業(yè)地產(chǎn)信息化工具的多為房地產(chǎn)中介等依靠數(shù)據(jù)信息交換的公司。

近年來，傳統(tǒng)開發(fā)商及運(yùn)營商多選擇往多元化業(yè)態(tài)發(fā)展，商業(yè)模式難有創(chuàng)新，或許商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理信息化將會(huì)是一個(gè)創(chuàng)新的解決方案。

商業(yè)資產(chǎn)管理是投資高、回報(bào)期長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，利用商業(yè)地產(chǎn)信息化，提高商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效率，無疑能使資產(chǎn)的投資收益率提升。

國內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目背后也有信息化的支持，如萬達(dá)等已經(jīng)建立了自己的信息化體系，走向了數(shù)字化運(yùn)營的道路。

3月15日，紅星美凱龍(9.590, 0.02, 0.21%)旗下科技企業(yè)紅星云計(jì)算發(fā)布了全新商業(yè)地產(chǎn)管理SaaS產(chǎn)品商管云，進(jìn)一步推動(dòng)了其商業(yè)地產(chǎn)管理的信息化和智能化。

從市場需求角度來說，高質(zhì)量的資產(chǎn)管理需求也在不斷升級(jí)，一個(gè)先進(jìn)的資產(chǎn)管理體系也是將重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式的重要條件。

信息化將管理方案精確量化，極大提升了資產(chǎn)管理的規(guī)范性，比起單純依靠大量人力管理所造成的統(tǒng)籌混亂，具有更強(qiáng)的操作性。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)所涉及的復(fù)雜流程、龐大數(shù)據(jù)以及業(yè)務(wù)需求在信息化規(guī)范管理的前提下，大大縮短了處理時(shí)間、降低了管理成本，為管理決策的效率提升起到積極作用。

雖然前期的高額開發(fā)成本讓不少中小企業(yè)無力自主開發(fā)，但不少科技企業(yè)早已瞄準(zhǔn)了這片藍(lán)海，紛紛推出了相對定制化的信息系統(tǒng)，大大減少了開發(fā)難度與成本。中小企業(yè)需要的是精準(zhǔn)分析自身需求，挑選契合企業(yè)發(fā)展的信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)管理的升級(jí)。如何在疫情過后真正與互聯(lián)網(wǎng)乃至智能化相結(jié)合是一個(gè)值得深思的問題。