淺談分析│商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的作用與價(jià)值

商業(yè)地產(chǎn)可以看做是一種持有型的產(chǎn)品，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)。資產(chǎn)管理的核心主要分四大塊，營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、招商、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。

很多人覺(jué)得商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)個(gè)商場(chǎng)、一個(gè)個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)張，以及之后的日常經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理；雖然這樣說(shuō)并沒(méi)錯(cuò)但是還不夠全面，如果僅僅這樣來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，將無(wú)法抓住顧客的關(guān)注熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，可能會(huì)導(dǎo)致空置率逐步上升，使得出租收益下降。

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目收益的評(píng)估，為項(xiàng)目安排合適的翻新、改造和提升，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值；通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方針、管理措施，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)的保值和增值；對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行正確的評(píng)估，尋找合適的投資商以及適合的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值變現(xiàn)。

下面是我個(gè)人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一些看法。

一.什么是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)資管運(yùn)營(yíng)主要包括：物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、組合投資管理三個(gè)方面。

1.物業(yè)管理

為了保護(hù)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的正常運(yùn)作，我們需要通過(guò)物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一些日常維護(hù)。

2.資產(chǎn)管理

通過(guò)制定策略控制物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)營(yíng)效果，定期進(jìn)行投資與運(yùn)營(yíng)狀態(tài)分析，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和保持商業(yè)資本的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

通過(guò)制定資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略控制物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效，并要定期進(jìn)行投資與運(yùn)營(yíng)狀態(tài)分析，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。要設(shè)定目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)短期和長(zhǎng)期的目標(biāo)，要進(jìn)行資產(chǎn)管理，良好的資產(chǎn)管理是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和項(xiàng)目資產(chǎn)的重要的工作環(huán)節(jié)。它不僅可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈收益值的最大化，還可以實(shí)現(xiàn)保持商業(yè)資本的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

3.組合投資管理

與投資者溝通，制定目標(biāo)和規(guī)則，執(zhí)行已確認(rèn)的策略。適時(shí)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、負(fù)責(zé)策略、資產(chǎn)配置以及延伸工具的運(yùn)用，監(jiān)督物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)、處置以及資產(chǎn)的維護(hù)和再投資的決策。通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)方式組合，以實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

二.資產(chǎn)管理的必要性和重要性？

資產(chǎn)管理是為了給項(xiàng)目帶來(lái)保值和增值、穩(wěn)定的資金流。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從購(gòu)地、規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)收等回收注入的資金需要一個(gè)過(guò)程，需要有專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理人員對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行運(yùn)營(yíng)把控，否則有可能會(huì)延長(zhǎng)投資回報(bào)周期或降低投資者回報(bào)效益。

資產(chǎn)管理等于物業(yè)管理+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+財(cái)務(wù)管理。資產(chǎn)管理的工作中包括：投資分析、交易管理、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、交易風(fēng)險(xiǎn)控制等，資產(chǎn)管理者需要通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運(yùn)作，以達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資性強(qiáng)，收益性持久，擁有使用價(jià)值與投資價(jià)值并存等特點(diǎn)。優(yōu)秀的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理可以有效的提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌力，從而提升項(xiàng)目整體的租賃收益和租賃價(jià)格。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行招租或者商鋪轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值會(huì)明顯地體現(xiàn)出來(lái)。

三.什么是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

在評(píng)估一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值時(shí)，除了項(xiàng)目本身的體量外，暫時(shí)沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，為了讓項(xiàng)目可以更吸引消費(fèi)者，建筑的外型、輪廓的設(shè)計(jì)，建筑布局，是否有能形成差異化的品牌，是否有綜合性的創(chuàng)意和系統(tǒng)性的指導(dǎo)等等方面的因素需要好好考慮一番。

隨著社會(huì)的逐步發(fā)展，客戶(hù)的消費(fèi)逐漸趨于理性，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)良好的運(yùn)營(yíng)，以下幾個(gè)問(wèn)題點(diǎn)建議重點(diǎn)關(guān)注：

1.項(xiàng)目地址的周邊資源

建設(shè)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，選址是一件非常重要的工作，項(xiàng)目的周邊情況極大的影響到項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ΑＨ绻?jì)劃建設(shè)的時(shí)一個(gè)綜合體項(xiàng)目，周邊的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠浅Ｐ枰攸c(diǎn)分析的，產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的支持是非常重要的。

2.城市和區(qū)域的建設(shè)規(guī)劃

項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的整體規(guī)劃建設(shè)，對(duì)于項(xiàng)目后期的發(fā)展有著絕對(duì)的影響力。

3.項(xiàng)目建筑的造型設(shè)計(jì)

目前有很多商業(yè)項(xiàng)目在整體的建筑造型和風(fēng)格上沒(méi)有特別的顯著性和特色，沒(méi)有視覺(jué)沖擊力，很多都是方方正正的，沒(méi)有一些情景，沒(méi)有一些新的環(huán)境的感覺(jué)。

四.商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，有以下幾個(gè)特別重要的問(wèn)題需要關(guān)注：

1.商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目是一個(gè)多業(yè)態(tài)的整合，需要有多業(yè)態(tài)的管理公司才能管理這個(gè)綜合體項(xiàng)目里的各個(gè)業(yè)態(tài)，需要對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)。一般開(kāi)發(fā)商可能無(wú)法勝任這樣的運(yùn)營(yíng)管理，需要尋找行業(yè)里面最有優(yōu)勢(shì)和最有專(zhuān)業(yè)性的機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。

2.購(gòu)物中心的“血管”，就是動(dòng)線(xiàn)，是直接影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的最重要的一點(diǎn)。如何有效地把客流導(dǎo)入到所有的動(dòng)線(xiàn)里面，是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。

3.客戶(hù)需求研究要透徹，現(xiàn)在的客戶(hù)需求就是消費(fèi)者的需求以及商家的需求，是我們未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中最重要的部分。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)就是對(duì)客戶(hù)的需求和入駐商戶(hù)需求的分析，根據(jù)他們的真正需求提供服務(wù)后創(chuàng)造產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值。

4.如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的品牌差異化與業(yè)態(tài)的合理配置，是未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要面對(duì)和解決的一大難題。

5.商業(yè)項(xiàng)目的資管管理和日常運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化、信息化平臺(tái)的搭建及應(yīng)用。

在當(dāng)前的商業(yè)資產(chǎn)領(lǐng)域，信息和價(jià)值都非常不透明，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)商缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)和價(jià)值，投融商缺乏標(biāo)準(zhǔn)透明的渠道尋找有價(jià)值的項(xiàng)目，整個(gè)行業(yè)的數(shù)據(jù)也沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。具體來(lái)看：

1）擁有資產(chǎn)的資產(chǎn)商最關(guān)心的是手里的資產(chǎn)值多少錢(qián)，各自的收益情況怎么樣，管理團(tuán)隊(duì)把資產(chǎn)管理的好不好，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比是不是具有優(yōu)勢(shì)。

2）想要投項(xiàng)目的投融商最關(guān)心的是我如何看企業(yè)查找項(xiàng)目，我如何能夠快速發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀的好項(xiàng)目，我在投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)情況，在投后如何更好的管理和監(jiān)測(cè)這些項(xiàng)目。

3）整個(gè)資管行業(yè)最關(guān)心的是宏觀數(shù)據(jù)從哪里獲取，區(qū)域行情從哪里知曉，市場(chǎng)數(shù)據(jù)如何實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況怎么掌控。經(jīng)過(guò)此次疫情的沖擊，商用樓宇行業(yè)開(kāi)始加速轉(zhuǎn)型數(shù)字化基建，資產(chǎn)方、投融方對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，資產(chǎn)估值，項(xiàng)目評(píng)估等有更加迫切的需求。

趨勢(shì)一：融資難，看主體更看資產(chǎn)

自2019年起對(duì)房企融資全面收緊的態(tài)勢(shì)仍未改變。金融機(jī)構(gòu)面對(duì)流向房企的融資項(xiàng)目仍是慎之又慎，除注重企業(yè)主體信用情況外，越發(fā)得關(guān)注房企持有的資產(chǎn)質(zhì)量情況，這不僅關(guān)系到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和價(jià)值體現(xiàn)，更代表著資產(chǎn)本身的價(jià)值變現(xiàn)能力。

趨勢(shì)二：不只看資產(chǎn)，還得看操盤(pán)主體

同類(lèi)資產(chǎn)不同操盤(pán)主體，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融資差異，具資管優(yōu)勢(shì)的操盤(pán)主體資產(chǎn)證券化產(chǎn)品票面利率更低，發(fā)行速度更快。同區(qū)位同類(lèi)資產(chǎn)不同操盤(pán)主體、同項(xiàng)目不同操盤(pán)主體經(jīng)營(yíng)差異：直接影響店面租金、客流和銷(xiāo)售額。

從項(xiàng)目角度來(lái)講，早期的選址、到后來(lái)的項(xiàng)目定位、再到招商、包括最后的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，與操盤(pán)主體的能力是一體的。從資本方來(lái)看，項(xiàng)目或企業(yè)的投資回報(bào)也和操盤(pán)主體的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)成員、經(jīng)營(yíng)效果等也和操盤(pán)主體密不可分。

未來(lái)，不論是資產(chǎn)端，還是資本方對(duì)于操盤(pán)主體的關(guān)注將愈發(fā)密切。

趨勢(shì)三：大宗市場(chǎng)上的待售資產(chǎn)和不良資產(chǎn)將會(huì)增加

受到疫情沖擊、中美貿(mào)易摩擦及經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，去年國(guó)內(nèi)大宗市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了近5年來(lái)的首次下滑，導(dǎo)致目前仍有一定規(guī)模的存量待售資產(chǎn)尚未成交。

考慮到投資機(jī)構(gòu)可能存在的觀望態(tài)度以及目前數(shù)量眾多的存量待售競(jìng)品，新入市的待售資產(chǎn)極有可能短期內(nèi)無(wú)法成交，最終導(dǎo)致部分企業(yè)債務(wù)違約，進(jìn)而使得不良資產(chǎn)增多。

趨勢(shì)四：運(yùn)營(yíng)能力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響將提升

資產(chǎn)價(jià)值由區(qū)位價(jià)值、硬件價(jià)值、運(yùn)營(yíng)價(jià)值等多維度綜合而成，而疫情下，不同的運(yùn)營(yíng)能力展現(xiàn)出的應(yīng)對(duì)措施和管理能力將對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性和疫情后的恢復(fù)情況都有很大影響，運(yùn)營(yíng)能力也將被越來(lái)越重視。

部分資產(chǎn)由優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商買(mǎi)入后，經(jīng)過(guò)改造及重新定位調(diào)整，價(jià)值獲得較大提升。激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，資產(chǎn)管理水平、運(yùn)營(yíng)能力則是勝出的關(guān)鍵。

趨勢(shì)五：產(chǎn)品尤其是設(shè)備升級(jí)受到重視

復(fù)工后，人流密集、上班族們“扎堆”8小時(shí)甚至更久的商業(yè)寫(xiě)字樓，成為抗疫的重要陣地。這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)斗中，一座座代表城市形象的寫(xiě)字樓筑起抗疫的“銅墻鐵壁”。

很多樓宇購(gòu)入了很多智能抗疫產(chǎn)品：熱成像安檢測(cè)溫門(mén)、在線(xiàn)紅外測(cè)溫設(shè)備、智能新風(fēng)系統(tǒng)、智能取餐柜、保潔機(jī)器人、巡邏機(jī)器人、……。同時(shí)提升的還有軟性服務(wù)：增強(qiáng)電梯、大廳等公共場(chǎng)所保潔消毒頻次，訪(fǎng)客健康登記管理等。

即使在疫情之后，這些日常管理及服務(wù)機(jī)制也將常態(tài)化進(jìn)行。

趨勢(shì)六：多權(quán)獨(dú)立下越來(lái)越多有操盤(pán)能力的企業(yè)將走輕資產(chǎn)模式

隨著資產(chǎn)的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)等各種權(quán)利獨(dú)立，擁有操盤(pán)經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)越來(lái)越多的走上輕資產(chǎn)之路，通過(guò)專(zhuān)業(yè)能力實(shí)現(xiàn)收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)能力將成為下個(gè)階段考驗(yàn)操盤(pán)主體的重要維度。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“輕資產(chǎn)化”尚沒(méi)有一個(gè)固定的模式。各類(lèi)企業(yè)都在積極發(fā)揮自身的特色，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域進(jìn)行探索。

趨勢(shì)七：資產(chǎn)的數(shù)字化管理加快步伐

近年，5G 、區(qū)塊鏈、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)不斷滲透，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。一些頭部的房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)字化領(lǐng)域早已開(kāi)始布局，并將它們?nèi)谌腴_(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、流通、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)。而越來(lái)越多的科技類(lèi)、平臺(tái)類(lèi)企業(yè)也紛紛加入其中，為資產(chǎn)的數(shù)字化管理賦能、增效。

2020年伊始，一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情將資產(chǎn)的數(shù)字化進(jìn)程推至提速通道，云技術(shù)、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、VR/AR等越來(lái)越多的數(shù)字化技術(shù)、手段被應(yīng)用于資產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

趨勢(shì)八：資產(chǎn)價(jià)值重新評(píng)估

2019年四季度宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn), 但春節(jié)前突如其來(lái)的新冠疫情打亂了原本向好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。隨之帶來(lái)的各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值基于投資者的預(yù)期也發(fā)生了巨大的變化，投資者們不得不對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值重新評(píng)估以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

在這場(chǎng)疫情之前投資者們對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法大多數(shù)為收益法，市場(chǎng)法等，在同一城市或者同一版塊的標(biāo)的對(duì)評(píng)估方法的并沒(méi)有太多差異，但經(jīng)歷這場(chǎng)疫情過(guò)后對(duì)于各地區(qū)，版塊，甚至不同操盤(pán)主體下的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估將更為精細(xì)。