美國商業房地產抵押市場恐成“重災區”

新浪財經訊 美國東部時間5月18日，新型冠狀病毒肺炎疫情沖擊了美國商業房地產市場。美聯儲在上周五發布的《金融穩定報告》中發出警告，隨著疫情的加深，除了股票價格外，不動產資產價格可能“大幅下跌”，而商業房地產市場將可能是“重災區”。

　　美國商業房地產抵押市場面臨危機

　　美國商業地產主要包括公寓樓、寫字樓、工業用房、商鋪和酒店等。根據美聯儲數據，截至2019年年底，美國商業地產總市值為美國GDP貢獻了1.14萬億美金。然而在上周，美國公布的當周申請失業金人數為298萬人，在過去的兩個月里，美國的失業人口累計已達到3650萬人。工人失業、企業停工停產，公司無法支付辦公室租金，因此大規模的房產抵押貸款違約危機極有可能爆發，進而造成商業抵押貸款證券市場危機。

　　商業抵押貸款支持證券（CMBS） 指的是以商業物業為抵押、以相關房地產未來收入（包括租金收入、物業管理收入等）為主要償債來源的資產支持證券。

　　在2020年第一季度，商業房地產貸款的交割仍處于較高水平，反映出強勁的市場環境。但是，最近美國房地產市場信息提供商Trepp在跟蹤了將近8760億美元的商業房產貸款付款數據后發現，在4月份有8.8%的借款人尚未還清4月份抵押貸款。不僅如此，到2020年第三季度，美國商業地產抵押貸款拖欠率降預計達到8.25%到8.75%。而即便在08年經濟衰退中，拖欠率也是在數年后的2011年7月才達到了9%的峰值。

　　根據惠譽評級的最新報告，在違約率方面，由于疫情重創旅游、零售業，五月份酒店和零售業的違約率在短期內分別從2020年3月份的1.44%和3.51%上升至30%和20%。

　　截至四月份，已有5000名借款人向房地美、富國銀行(25.41, 2.05, 8.78%)、米德蘭貸款服務以及美國商業地產抵押貸款證券服務商尋求債務減免。而這些借款人主要來自酒店、零售業等行業，他們正在想方設法地減免債務。其中更是包括了美國總統特朗普家人運營的酒店和度假村，受疫情的影響，該集團向聯邦政府提出延期支付每月26.8萬美金的酒店租金的要求。

　　居家辦公加深危機風險

　　在疫情期間，全世界的公司職員都不得不采取居家工作模式。即使疫情趨緩，人們開始逐步復工，大規模的居家辦公已經對企業員工的工作方式產生巨大的影響：美國社交網絡巨頭推特(29.64, 0.64, 2.21%)5月12日宣布，如果員工愿意，可“永遠“在家工作；其他包括谷歌(1383.94, 10.75, 0.78%)和Facebook(213.19, 2.31, 1.10%)在內的硅谷科技巨頭，都紛紛因為防范新冠疫情出臺且延長了員工在家辦公的政策。

　　紐約華爾街的金融機構包括高盛(181.88, 10.01, 5.82%)、摩根大通(90.45, 4.55, 5.30%)也紛紛頒布“居家令”。紐約曼哈頓的辦公租賃活動在本季度就上一季度相比暴跌了50%。許多企業還將考慮在疫情之后，將辦公室搬出紐約，在紐約附近的郊區設立“衛星”辦公室，從而降低租金成本。

　　一旦居家辦公成為常態，商業辦公樓、寫字樓都將面臨“人去樓空”的局面，對商業房地產市場的打擊將是巨大而長遠的。

　　同時美國零售業、餐飲業的前途未卜也給商業房地產的未來蒙上未知的陰影。美銀認為，美國的關店潮將一直持續到五月底，甚至更長的時間。因為在沒有疫苗和任何抗病毒藥物治療的情況下，即便重啟經濟，美國民眾也可能不會愿意冒險外出就餐、消費。那么隨著更多脆弱的零售企業被迫破產，有些店鋪可能永遠不會再開張了。