應(yīng)厘清實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)與商業(yè)地產(chǎn)界限 執(zhí)行區(qū)別政策

為落實(shí)“房住不炒”目標(biāo)，證監(jiān)會(huì)暫緩受理房地產(chǎn)企業(yè)IPO、再融資、重大資產(chǎn)重組申請(qǐng)。其中，商業(yè)綜合體因歸入商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)而同時(shí)被禁。

同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，銀保監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的金融監(jiān)管，取得了積極的成效。但是，在信貸實(shí)際工作中，作為實(shí)體商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的公司，往往也被作為商業(yè)地產(chǎn)而歸入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致實(shí)體商業(yè)被“誤傷”，運(yùn)營(yíng)困難、發(fā)展乏力，或融資成本高企。

在全國(guó)政協(xié)委員、月星集團(tuán)董事長(zhǎng)丁佐宏看來(lái)，商業(yè)綜合體直接融資渠道的堵塞，成為實(shí)體商業(yè)步履為艱的一個(gè)重要原因，導(dǎo)致 “重資產(chǎn)恐懼癥”在社會(huì)廣泛蔓延，嚴(yán)重挫傷了社會(huì)投資意愿，封閉了巨大的就業(yè)人口吸納池，抑制了制造大國(guó)挺進(jìn)消費(fèi)大國(guó)的效率，削減了消費(fèi)升級(jí)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力度。

事實(shí)上，實(shí)體商業(yè)的特征是自持物業(yè)并運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)物理空間，主要形式是商業(yè)綜合體。

商業(yè)綜合體投資巨大、空間巨大，從業(yè)人員眾多，匯集成千上萬(wàn)的各類商品品牌，是制造產(chǎn)業(yè)鏈與消費(fèi)端的最終連接器，是傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的升級(jí)形態(tài)。它是現(xiàn)代生活類服務(wù)業(yè)的主流形式，是就業(yè)人口的巨大吸納池，是穩(wěn)就業(yè)、扶制造、拉投資、促消費(fèi)、利城市化進(jìn)程的有效載體，也是追求美好生活的人們消費(fèi)、社交的主要場(chǎng)所，是城市形象的重要標(biāo)志之一。

特別是在當(dāng)前國(guó)內(nèi)疫情常態(tài)防控與國(guó)際疫情持續(xù)蔓延，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加劇、外需受到明顯抑制的情況下，商業(yè)服務(wù)業(yè)是擴(kuò)大內(nèi)需內(nèi)產(chǎn)內(nèi)銷的重要一環(huán)，商業(yè)綜合體是承擔(dān)14億消費(fèi)大國(guó)發(fā)展自循環(huán)經(jīng)濟(jì)的重要平臺(tái)、載體和抓手。

作為生活服務(wù)業(yè)的物理平臺(tái)，建造商業(yè)綜合體與建造百貨商場(chǎng)是同樣的投資性質(zhì)。從運(yùn)營(yíng)形式看，百貨商場(chǎng)內(nèi)有自營(yíng)店，也有租賃的品牌店、工廠店。商業(yè)綜合體亦然。從投資者定位看，都是物業(yè)的持有者、商品服務(wù)提供者、商業(yè)物理空間運(yùn)營(yíng)者，都不是物業(yè)銷售的提供者。據(jù)此，他們都與從事銷售物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商迥然不同。在信貸工作中，將他們歸入房地產(chǎn)開發(fā)商是“誤傷”，將實(shí)體商業(yè)與房地產(chǎn)混為一體更是不妥，導(dǎo)致 “重資產(chǎn)恐懼癥”在社會(huì)廣泛蔓延，嚴(yán)重挫傷了社會(huì)投資意愿，封閉了巨大的就業(yè)人口吸納池，抑制了制造大國(guó)挺進(jìn)消費(fèi)大國(guó)的效率，削減了消費(fèi)升級(jí)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的力度。

丁佐宏建議，將建造、自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體的法人組織定性為商業(yè)服務(wù)組織，明確是實(shí)體商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商。制定商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)商與房地產(chǎn)開發(fā)商的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)中的核心指標(biāo)是物業(yè)自持與物業(yè)銷售。

加大對(duì)實(shí)體商業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)的金融支持力度，切實(shí)解決融資難、融資貴的問(wèn)題。對(duì)于實(shí)體商業(yè)的信貸加強(qiáng)常態(tài)化監(jiān)管，嚴(yán)禁違規(guī)挪用于銷售型物業(yè)的投資和補(bǔ)充流動(dòng)金。

同時(shí)，丁佐宏建議，應(yīng)支持實(shí)體商業(yè)，對(duì)建造、自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體與百貨商場(chǎng)一視同仁準(zhǔn)予A股上市，對(duì)于A股上市后將物業(yè)進(jìn)行社會(huì)銷售的“市場(chǎng)不良投機(jī)者”，制定包括但不限于強(qiáng)制退市在內(nèi)的嚴(yán)厲懲罰規(guī)則，使其不敢為、不能為。