疫情之下，尋找房地產(chǎn)市場的“變與不變”

作為萬物運行的常態(tài)，唯一的不變就是變化。新冠肺炎疫情的出現(xiàn)給了房地產(chǎn)市場“當頭一棒”，房企“活下去”成為特別真實的存在。無論如何，房企都需要認清形勢，提高流動性管理與財務(wù)安全邊際，在行業(yè)的變與不變中堅守前行。

調(diào)控總基調(diào)不變，購房需求暫時延遲

即便疫情來襲，不少提振經(jīng)濟的政策陸續(xù)出臺，但房住不炒的總基調(diào)依然不變，限購、限貸取消的可能性甚微。回顧2019年，即使在經(jīng)濟下行階段，中央政治局會議仍提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，充分體現(xiàn)了“房住不炒”的政策定力以及防止居民杠桿率過快上升的堅定態(tài)度。

同時，全國各區(qū)域之間庫存分化，也使“因城施策、一城一策”更具合理性。可以說，“全面落實因城施策”給與了地方政府在樓市調(diào)控方面較大的自主權(quán)，地方政府將通過優(yōu)化部分區(qū)域的調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場經(jīng)濟、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為預(yù)期，實現(xiàn)精準調(diào)控的目的。

中原地產(chǎn)研究院認為，疫情對房地產(chǎn)最直接的影響就是“延遲”。一方面，多個省市發(fā)文，暫停售樓處的開放、嚴禁中介線下帶客看房；另一方面，居家生活成為人們的首選，售樓處的客流趨近于零，導(dǎo)致購房行為被抑制，購房需求暫時性延遲。

從公布的數(shù)據(jù)來看，房企2月的成交速度有所放緩，成交額出現(xiàn)下滑。進入3-4月，隨著售樓處逐步開放、部分項目如期復(fù)工，房企整體的銷售業(yè)績出現(xiàn)回升。從整個第一季度來看，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流受到的沖擊較大，整體的流動性趨緊。

盡管央行降息，但對房地產(chǎn)行業(yè)的直接作用較小。

就融資表現(xiàn)而言，今年1-2月房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額同比下降5.7%至2713.4億元。其中，2月融資總額為844.5億，同比減少14.0%，環(huán)比減少54.8%。從融資渠道來看，海外發(fā)債規(guī)模持續(xù)增長；信用債同比基本持平；資產(chǎn)證券化同比下滑30.8%。從融資成本來看，整體穩(wěn)中有降。

疫情之下，土地市場會出現(xiàn)一些機會。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月總體累積拿地金額同比略降，穩(wěn)健型房企在發(fā)力，資源繼續(xù)向龍頭房企聚集。此外，受疫情影響，中小房企生存壓力加大，今年將出現(xiàn)大量的并購整合機會。對于房地產(chǎn)上下游及創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)資源的收并購機會，現(xiàn)金流充裕的房企可關(guān)注。收并購可以緩解一季度投資缺失帶來的供貨和業(yè)績壓力，特殊時期交易對手的心理預(yù)期也會有所降低，合作條件和價格會有更大的溝通空間。不過，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在2019年業(yè)績會上也指出，今年的并購機會會增加，但是好的標的并不多。

一二線城市優(yōu)于三四線，三四線城市分化加劇

2020年是棚改的收官之年，由棚改推動的樓市井噴與追漲行情已經(jīng)接近尾聲。融資收緊，疊加疫情影響，三四線城市再度雪上加霜。

世聯(lián)行認為，城市群、都市圈戰(zhàn)略已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的主方向。可以預(yù)見，一二線城市仍是對人口及產(chǎn)業(yè)吸引最強的區(qū)域。從頭部房企的拿地布局來看，2019年的拿地重心再度回歸一二線城市。頭部房企布局一二線城市較早且比較充分，在享受城市發(fā)展紅利的過程中，隨著集中度提升，有望發(fā)展成為萬億級別的巨無霸。值得注意的是，隨著重回一二線城市成為房企的共識，一二線的競爭隨之加劇，如何從全局考慮提升總體盈利能力和投資回報是房企需要考慮的。

不過，即便棚改退潮，三四線城市也并非一無是處，仍有一定的市場空間。盡管自2018年10月召開的棚改座談會明確了政府購買棚改服務(wù)模式取消、融資以發(fā)行棚改專項債為主，貨幣安置比例也從2017的高點60-65%下降至2019年的25%-30%，但三年1500萬套的棚改攻堅計劃尚有558萬套的余量指標未完成。

即使2020年棚改全額按照558萬套余量開工，房企在這些地區(qū)拿地時也應(yīng)提高拿地標準，畢竟在都市圈和城市群為主導(dǎo)的區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略下，人口增長乏力和產(chǎn)業(yè)吸引力不足的非都市圈三四線城市缺乏長期的需求支撐。

實際上，疫情之前三四線城市的房地產(chǎn)市場已漸入調(diào)整階段。受此次疫情影響，這些市場錯過了返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期，疊加2020年棚改收官，三四線城市房地產(chǎn)市場需求支撐動力亦將明顯下降，市場整體存調(diào)整壓力。值得警惕的是，三四線城市內(nèi)部亦將有所分化，環(huán)都市圈和城市群內(nèi)部的重點三四線城市仍存較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

注重現(xiàn)金流管理，提高財務(wù)安全邊際

雖然2019年12月中央經(jīng)濟工作會議沒有再提結(jié)構(gòu)性去杠桿，而是改為保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。但疫情的爆發(fā)對于杠桿較高的房企來說，主動將自身杠桿維持在合理安全的區(qū)間之內(nèi)才是穩(wěn)健之策。

明源地產(chǎn)研究院認為，開源節(jié)流、保現(xiàn)金流是“活下去”的第一要務(wù)。首先要基于企業(yè)生死的角度進行現(xiàn)金流壓力測試。在收入端，除了住宅銷售收入外，多產(chǎn)業(yè)布局的房企還需要盤點租金和酒店等收入，全面預(yù)估收入損失以及上半年的收入規(guī)模；在支出端，要盤清大額剛性兌付的債務(wù)、開發(fā)貸的月度還款、大筆工程款支出、管理費用以及稅費支出等。

需要強調(diào)的是，樓市政策的變化、銷售變現(xiàn)、疫情持續(xù)的時間、租金減免比例及時長等等，都會動態(tài)影響企業(yè)的收入與支出。因此，房企需要每周或每10天對現(xiàn)金流壓力測試表進行動態(tài)刷新和回顧，并根據(jù)測試結(jié)果制定相應(yīng)的回款和融資計劃，進一步做好生產(chǎn)經(jīng)營計劃的鋪排。

此外，房企還應(yīng)該基于業(yè)績增長和持續(xù)發(fā)展的角度提前籌措資金。為迎接半年度即將到來的營銷旺季，沒有囤地的房企要開始規(guī)劃拿地，已有項目的房企要鋪排好生產(chǎn)銷售計劃，這些舉措都需要提前明確資金需求及資金缺口。

從投資端來看，高負債企業(yè)暫停投資，現(xiàn)金流充裕企業(yè)可選擇優(yōu)質(zhì)標的收并購。通常情況下，一季度是房企拿地的高峰期，但疫情使房企不得不重新調(diào)整投資計劃。高負債的房企可能會遭遇銷售停擺、債務(wù)到期，隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，確保“活下去”才是關(guān)鍵。這類企業(yè)應(yīng)該暫停投資和項目施工，同時引入資方，特別是通過股權(quán)的方式引入戰(zhàn)略合作方，如果困境還未緩解，可考慮直接將部分項目出售。

從生產(chǎn)端來看，房企應(yīng)做好現(xiàn)金流與生產(chǎn)計劃的聯(lián)動。關(guān)于供貨鋪排，預(yù)計半年度將迎來營銷高峰期，房企需提前儲備貨量，為沖刺半年度業(yè)績做好準備。同時，應(yīng)基于現(xiàn)金流情況鋪排生產(chǎn)計劃，注重以在線化手段實現(xiàn)現(xiàn)金流與生產(chǎn)計劃的高效聯(lián)動。

期待疫情消散，迎接春暖花開。

文章來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)