動身之前，我跟一位CRR的資深讀者、就職于南寧某商場的朋友，做了一場深入的微信交流。我的同事，也跟一位就職于上海某商業項目的土生土長的南寧朋友，進行了一次有趣的聊天。
很有意思的是，兩個人都對愛琴海的進駐，表達了熱切的期待：畢竟誰也不想看到南寧核心CBD，永遠只有一個萬象城「獨孤求敗」。
那么，南寧華豐城愛琴海城市廣場會給南寧商業帶來怎樣的商業活力？能否讓商業洼地激起一些浪花？
好吃的廣西，here we go。
01
華南的商業洼地
南寧的商業潛力
落地南寧吳圩機場，體感溫度是成都的9月，熱而不悶，濕而不潤。
天氣不錯，但交通就有些令人焦慮了。
距市區近40km的機場目前沒有軌交銜接，機場大巴班次也不多，最便捷的方式還是打車。
但稍不留神，剛剛才友好熱情地塞給你叫車名片的司機，轉頭就能把100塊的路程給你繞出200塊來。
如果說窗口服務行業從某種程度上來看，能代表一座城市的商業文明發展水平，那么南寧給我的第一印象，果然是華南的「商業洼地」。
南寧夜景 | 圖據網絡
從宏觀來看，多個角度的數據肌底和政策支持，都在指向一件事：這個「商業洼地」的「發展潛力」正在明顯釋放。
戰略地位上，南寧地處泛北部灣經濟合作、大湄公河次區域合作、泛珠三角合作等多區域合作的交匯點。同時，南寧也是中國面向東盟開放合作的前沿城市、中國——東盟博覽會永久舉辦地，是國家「一帶一路」的重要門戶城市。
城市GDP層面，據官方統計口徑，2019年中國城市GDP的TOP50排名中，南寧以4506.56億元總量位列第50位，也是廣西省唯一一個上榜的城市。
GDP產業結構來看，2019年三大產業對經濟增長的貢獻率分別為11.9%、20.7%和67.4%——第三產業長足發展的經濟結構傾向性，已經很明顯。
南寧市城市結構
對南寧不太了解的朋友，從上面這張高德地圖的截圖，可以看到大致的城市結構：
以邕江為城市東西走向的地理結構核心，圍繞南寧火車站的是「老城區」，新興的動車站——南寧東站以南的青秀區，沿著東西方向的民族大道自西向東延伸，則是目前商業最集中的城市核心CBD。
而根據南寧市《十三五新型城鎮化規劃（2016-2020）》，南寧將構建「一區兩片、六帶多組團」的新型城鎮空間發展格局，以中心城區為核心，以主要交通干道為軸線，進行下一階段的城市發展規劃。
很顯然，中心城區和交通軸線的核心地位，再度被賦予了新的歷史使命。
這也意味著青秀區的城市核心CBD占位，將會被進一步深化及強化，而南寧城市商業的核心，將繼續以此為中心進行延展。
02
城市東擴，消費升級
愛琴海新生代產品
其中，城市核心CBD商圈，便是金湖廣場以東、以民族大道為軸線的鳳嶺商圈
在這個商圈內，「人氣王」無疑是會展航洋城。
但客觀而言，這座本地開發商操盤的商場，除了人氣之外，結構、動線、落位、空間、服務等各個運營環節，在我看來，都很難在未來更長久的時間內持續收獲如今的人氣。
南寧會展航洋城
另外一個撐起南寧商業門面的，就是在集團內部和全國業界都鼎鼎大名的、航洋城斜對面的南寧萬象城——它不僅是南寧唯一一座重奢定位的購物中心，更是全國唯一一座擁有同名地鐵站點的「三首層」結構的萬象城。
南寧萬象城站點
與城市發展方向一致，從會展航洋城和南寧萬象城一路往東，是南寧向東發展的絕佳地塊，東北及東南方向，分別是南寧鳳嶺北新興品質住宅區，以及鳳嶺南邕江北岸的三岸仙葫片區，匯集了大量中高端優質住宅項目
而位于這一片區的「西起點」、地鐵1號線埌東客運站出口的南寧華豐愛琴海城市廣場（以下簡稱南寧愛琴海），恰好成為了南寧城市核心CBD「東延線」的載體。
該項目與會展航洋城和南寧萬象城之間，間隔了一段3KM左右的距離，從位置關系而言，形成了較為有錯位感的商圈延續。
這座9萬方的愛琴海輕資產項目，以商圈共榮和商氣東拓為原則，將項目定位重心，放在了與上述兩個成熟項目進行差異化互補之上，面向項目東北側鳳北片區和東南側仙葫片區的客群為主體，打造一座品質生活優選場域。
城市戰略地位重要，綜合發展水平尚處于省會級城市的「厚積薄發梯隊」，加之十三五規劃將重點放在核心片區和交通軸線的打造上，而整座城市往東往南的發展格局，已然確鑿無疑。
這些背景資料，那么接下來細聊這座愛琴海項目時，大家應該就能比較清晰地理解到，為什么我們會認為這個項目前景可期了。
首先，是項目區位。
南寧愛琴海距南寧萬象城僅3km，距離會展航洋城僅3.7km，加之同一區域內，還有青秀萬達、上海天地、東盟盛天地、水晶城、萬科里等項目，商業總體量達到了近百萬方。
密集的商業分布背后，是怎樣一個消費市場？這里有一組數據
* 青秀區常住人口80.8萬人，人均GDP達12.34萬元。
* 青秀區的生產總值高達1188.58億元，占全南寧市的1/4。
* 青秀區社會消費品零售總額達460.56億元，居民人均可支配收入達48286元，均位列南寧市各區域首位。
* 項目2km輻射30萬消費人群，3km輻射60萬消費人群，周邊寫字樓53座，政府職能部門辦公單位62個，80余所學校，190多個高入住率品質小區。
市場需求固然存在——剛需型消費與西側的外溢享受型消費并存。
從東側南北方向進入往金湖廣場方向「進城」的消費者，此后都將會多一個選擇，而這座愛琴海項目，也深諳此理。
再來，看一組項目硬件數據
該項目的商業部分建筑主體分為三個板塊，A、B座5層（含LG層）、C座7層（含LG層），沿城市大動脈民族大道一字排開，整體展面約350m，大開間無遮擋，品牌分布一目了然。
我們在項目內部也進行了簡單地走訪，商業部分的長方形結構讓室內動線非常清晰，店鋪開間和內外展面都很大，無梁柱遮擋，視野通透性很好，特別適合做「城市旗艦店」等特型店鋪。
根據「商業動線可達性回環度」的算法，南寧華豐城愛琴海城市廣場的條形動線設計，合理性很高。
但不可否認，沒有一種動線是完美的，長條形動線的弊端就在于冷區明顯。
南寧華豐城愛琴海城市廣場西面毗鄰埌東客運站地鐵D口，人流量車流量大都從西面進入，故越往東走冷區愈明顯。
對此，項目在進行招商和店鋪落位時，特別將大品牌跨層店落于東側冷區（下圖右側區域），并用網紅茶飲或咖啡（下圖綠色部分）對其進行客源導入，加之外擺區域的搭配，最大限度為冷區引流。
第三，結合選址與動線，看品牌。
從我們實地走訪的情況來看，南寧目前的商業情況，富有體驗感的品質商業空間，為數稀缺。
瞄準這一市場空白，串聯起鳳嶺北成熟高凈值人群集聚居住區和人群密集但商業空白的仙葫片區，處于鳳嶺商圈核心位置的南寧愛琴海，找準了自己的品牌定位。
南寧華豐城愛琴海城市廣場實景圖
鳳嶺商圈的常住人口更多是這座城市的新興家庭、潮流新貴，他們需要一個可娛樂的、能滿足多元化社交需求和提供格調生活方式的商業新空間。
因此，區別于南寧萬象城和會展航洋城，南寧愛琴海項目更強調「體驗」，嘗試打造多維度、創新主題場景的全新體驗式商業中心
從業態占比可看出，包含影院、超市及大型兒童游樂場在內的主力店，與口味超全、品牌極為豐富的餐飲業態，組成了體驗導向型業態主體，兩者加起來占比已達71%。
目前，南寧愛琴海項目的招商工作正在有序推進，主力店已經確定，更多的租戶也正在洽談之中。
對于大家多有提及的「如何與萬象車和航洋城做差異化互補」，相信看到這里，各位心里也已經應該有答案了。
03
輕資產管理輸出
愛琴海廣西區域落地5子
目前，愛琴海的輕資產管理已入駐北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州等80余個城市，廣西區域目前已確定入駐南寧、百色、柳州、桂平和崇左五座城市。
據了解，愛琴海百色項目已于去年9月正式開業，商業總體量6萬方，140余家優質品牌同期亮相，其中70%品牌為首進百色，項目開業前2日便吸引逾30萬人次打卡，刷新了百色地區的商業項目客流新紀錄。
而愛琴海集團在百色項目上取得的成績和累積的運營經驗，也為此次落子南寧奠定了市場基礎。
愛琴海百色項目 | 圖據官方
輕資產管理輸出型的項目，大多會遇到物業結構不合理、原有公區設計不完善等現實問題，但就此次實地走訪溝通來看，南寧愛琴海項目正在解決這些「疑難雜癥」的道路上越戰越勇，蹚出了一條適合自己的路子。
我認為，在確定餐飲業態高舉高打的高占比戰略之后，次主力店的方向也逐漸明朗。后期，對于零售業態的戰略性調整，也必定會隨著場子的成熟而逐步發生。
坦白說，我沒有預料到能在廣西南寧遇到如此專業的商管團隊，走訪之后，對他們操盤的這座愛琴海城市廣場項目，尤為充滿期待起來。
等TA明年開業，我們還會再次造訪。我相信，彼時的南寧華豐城愛琴海城市廣場，一定不會與我們的期待值落差太大。
