中國購物中心“資本化”里程碑，不可不知的8類REITs大盤點

商業(yè)地產(chǎn)已然進入存量管理時代，REITs／類REITs產(chǎn)品的逐漸落地，將提振投資者對經(jīng)濟增長的信心，對購物中心運營者來說，也不失為一種激勵。

 

2020-10-29

 

近日，由招商局置地（深圳）有限公司作為原始權(quán)益人的“中信金石-招商蛇口一期資產(chǎn)支持專項計劃”在深交所成功發(fā)行。

該項目儲架規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模為7.945億元，優(yōu)先A檔評級為AAA，標(biāo)的資產(chǎn)為南京馬群花園城購物中心。

 

南京花園城是招商花園城走出深圳后的首個同類型產(chǎn)品，總建筑面積約5萬㎡，于2013年開業(yè)，是南京首個購物、娛樂、餐飲、休閑一體的體驗式、花園式購物中心。

南京花園城

 

本次發(fā)行的招商蛇口首期類REITs是具有創(chuàng)新意義的央企儲架式權(quán)益型購物中心類REITs項目，是招商局集團在境內(nèi)REITs領(lǐng)域的首次重大嘗試，同時也為國內(nèi)公募REITs的試點進行了積極探索。

 

自4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》以來，公募REITs一直占據(jù)著投資界焦點，降負(fù)債、優(yōu)化報表、“投融管退閉環(huán)”等公募REITs的積極意義頻繁出現(xiàn)在輿論視野，為資本市場又注入了新的話題和活力。

 

然而在市場火熱討論的另一面，我們也應(yīng)理性看待REITs的發(fā)展。

 

畢竟，第一批公募REITs定位的資產(chǎn)包性質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施，要想走到商業(yè)地產(chǎn)，恐怕還有一段很長的路。

 

這也給了我們更多的時間去學(xué)習(xí)和借鑒，以備來日。

 

為此，《商業(yè)與地產(chǎn)》盤點了2019年至今，上市發(fā)行的8個購物中心（商業(yè)綜合體）類REITs產(chǎn)品，讓我們一起來回顧一下這些具有代表性的類REITs產(chǎn)品的特點，為今后產(chǎn)品的設(shè)計積累經(jīng)驗。

 

1

 

光大安石百億商業(yè)地產(chǎn)儲架式類REITs收官之作

西安大融城

 

2020年9月24日，光大安石百億商業(yè)地產(chǎn)儲架式類REITs的收官之作——“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第3期西安大融城資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立。

 

本產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模17.2億元，分為優(yōu)先A/B/C/D級及權(quán)益級證券，其中優(yōu)先級證券總規(guī)模達11.7億元，權(quán)益級證券規(guī)模達5.5億元，優(yōu)先級證券加權(quán)平均發(fā)行成本低至5.4%。

 

底層物業(yè)資產(chǎn)系光大安石旗下不動產(chǎn)基金持有的西安大融城項目。

 

項目位于西安市經(jīng)開區(qū)鳳城七路與未央路十字路口東北，總建筑面積超過10萬平方米，是典型的城市級雙地鐵上蓋購物中心。

西安大融城

 

西安大融城自2018年12月進駐西安以來，深耕場景化經(jīng)營模式，有效的帶動了周邊消費升級。今年雙節(jié)期間，舉辦的“長安鬧市·萬國來潮”活動，實現(xiàn)銷售同比增長達30%。

 

此次產(chǎn)品為光大安石百億商業(yè)地產(chǎn)儲架式類REITs的收官之作。光大安石100億規(guī)模的儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs于2018年年末獲批，是中國首單成功獲批的地產(chǎn)基金儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品。

 

2019年5月、9月以及2020年9月，該儲架式商業(yè)地產(chǎn)類REITs產(chǎn)品中第一期靜安大融城資產(chǎn)支持專項計劃、第二期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項計劃以及第三期西安大融城資產(chǎn)支持專項計劃先后成功發(fā)行。（見下文）

 

2

 

國內(nèi)首單百億規(guī)模商業(yè)物業(yè)儲架REITs產(chǎn)品

首創(chuàng)鉅大奧特萊斯

 

2019年12月9日，首創(chuàng)鉅大發(fā)布公告，擬成立一項資產(chǎn)支持證券計劃，擬發(fā)行總額人民幣35.79億元。

 

公告顯示，證券名為中聯(lián)一創(chuàng)－首創(chuàng)鉅大奧特萊斯一號第一期資產(chǎn)支持專項計劃，該資產(chǎn)支持證券將分為兩個品種，分別為本金額為人民幣27億元的優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券，占總發(fā)行約75.44%；以及本金額為人民幣8.79億元的次級資產(chǎn)支持證券，占總發(fā)行約24.56%。

 

其中，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券和次級資產(chǎn)支持證券的到期期限均為五年。優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的固定票面利率為每年5.2%，須在期限內(nèi)每年付息一次；次級資產(chǎn)支持證券無固定票面利率。

房山首創(chuàng)奧特萊斯

 

首創(chuàng)鉅大奧特萊斯REITs是國內(nèi)首單百億規(guī)模商業(yè)物業(yè)儲架REITs產(chǎn)品、也是國內(nèi)首單以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。

 

項目公司為：持有房山首創(chuàng)奧特萊斯的北京首創(chuàng)奧特萊斯房山置業(yè)有限公司；持有昆山首創(chuàng)奧特萊斯一期的首創(chuàng)奧特萊斯（昆山）商業(yè)開發(fā)有限公司；及持有昆山首創(chuàng)奧特萊斯二期的首創(chuàng)東興（昆山）商業(yè)開發(fā)有限公司的統(tǒng)稱，以上公司為首創(chuàng)鉅大的全資附屬公司。

 

3

 

國內(nèi)首單購物中心續(xù)發(fā)類REITs

成都蘇寧生活廣場

 

2019年12月6日，中信金石-成都蘇寧廣場資產(chǎn)支持專項計劃成發(fā)行設(shè)立，成為境內(nèi)首單購物中心續(xù)發(fā)類REITs項目。總發(fā)行規(guī)模19億元，產(chǎn)品期限為18年（3+3+3+3+3+3年）。其中優(yōu)先A級10億元，優(yōu)先B級5億元，優(yōu)先C級3億元，次級1億元。

 

本項目計劃管理人為中信證券，基金管理人為中信金石基金，蘇寧集團作為本項目的擔(dān)保人為投資人的安全性提供了優(yōu)質(zhì)保障。

 

綜合考慮本項目的基礎(chǔ)資產(chǎn)、標(biāo)的物業(yè)、交易結(jié)構(gòu)、法律合規(guī)等要素，并結(jié)合交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，聯(lián)合評級評定本項目優(yōu)先級A、B、C的信用等級均為AAAsf。

 

標(biāo)的物業(yè)為成都蘇寧廣場購物中心，位于成都新南天地商圈核心位置。項目總建筑面積約13萬平米，于2014年4月30日開業(yè)，設(shè)置地上六層、地下一層進行商業(yè)經(jīng)營，是成都城南片區(qū)商業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)規(guī)劃最豐富的購物中心。

成都蘇寧廣場購物中心

 

本項目為國內(nèi)首單購物中心續(xù)發(fā)類REITs項目，標(biāo)的物業(yè)已于2016年作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行類REITs產(chǎn)品，且在原REITs項目存續(xù)期間經(jīng)營良好，2016到2018年每年凈運營收入增幅均超過20%。

此外，自2014年起，蘇寧已經(jīng)發(fā)行包括蘇寧云創(chuàng)、云享等8單類REITs項目（包括本項目），累計發(fā)行規(guī)模達235億元。

 

4

 

“專項資產(chǎn)管理計劃”+“契約型私募基金”雙SPV結(jié)構(gòu)

邁科商業(yè)中心

 

2019年12月3日，“興瀚資管-邁科商業(yè)中心綜合體資產(chǎn)支持專項計劃” 成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模33億元。期限為18年，其中優(yōu)先A級規(guī)模為22億元，利率5.5%，優(yōu)先B級規(guī)模為8億元，利率7%，劣后級規(guī)模為3億元，由西安邁科金屬國際集團自持。

 

該產(chǎn)品設(shè)計上采用了目前市場中主流的“專項資產(chǎn)管理計劃”+“契約型私募基金”的雙SPV結(jié)構(gòu)。

 

據(jù)了解，該REITS募集的33億元當(dāng)中，有11億元用于受讓西安邁科商業(yè)中心公司100%股權(quán)，另外22億元作為股東借款支付至西安邁科商業(yè)中心公司，優(yōu)先用于償付金融機構(gòu)未償貸款及與西安邁科金屬國際集團往來借款。

 

邁科商業(yè)中心坐落于西安市高新CBD核心區(qū)域，該區(qū)域是一個集商業(yè)、金融、文化、科技為一體的經(jīng)濟活躍區(qū)域，作為該區(qū)域最為矚目的商業(yè)綜合體，邁科商業(yè)中心總面積20.6萬平方米，是國內(nèi)第一座全鋼結(jié)構(gòu)的超高層連廊雙子塔建筑，業(yè)態(tài)涵蓋國際5A超甲級寫字樓、國際超五星級酒店，同時配套有商業(yè)、文化、藝術(shù)等全方位服務(wù)。

邁科商業(yè)中心

 

公開資料顯示，邁科集團創(chuàng)立于1993年，是一家融商品貿(mào)易、供應(yīng)鏈金融服務(wù)、期貨經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、對外投資與現(xiàn)代物流于一體的綜合型商品金融服務(wù)商，總部設(shè)立于西安，被稱為西安最大的民企。

 

邁科集團早在2017年便逐漸在公開市場亮相：2017年12月發(fā)行西北首單類REITs產(chǎn)品“西安邁科大廈資產(chǎn)支持專項計劃”，2018年共計發(fā)行兩期共10億規(guī)模公司債“18邁科01”和“18邁科02”。

 

5

 

中央企業(yè)首單商業(yè)綜合體類REITs

濟南貴和購物中心

 

2019年11月26日，中央企業(yè)首單商業(yè)綜合體類REITs項目“魯能集團貴和商業(yè)物業(yè)類REITs”成功發(fā)行。總規(guī)模14.89億，優(yōu)先A級規(guī)模12億元，票面利率4.00%，優(yōu)先B級規(guī)模2億元，票面利率4.18%。

 

優(yōu)先級發(fā)行利率創(chuàng)2017年以來商業(yè)物業(yè)類REITs發(fā)行利率新低。本項目是魯能集團在不動產(chǎn)資產(chǎn)管理及證券化領(lǐng)域的一次重要嘗試，亦為山東省首單類REITs項目。

 

魯能貴和類REITs項目的標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)為貴和購物中心和貴和洲際酒店，位于濟南市泉城路商圈（為濟南市最核心商圈），是濟南市頂級商業(yè)綜合體。

 

濟南貴和購物中心于1997年開業(yè)，經(jīng)營的品牌以國際一線奢侈品牌為主，擁有LV、GUCCI等大量國內(nèi)外著名品牌，現(xiàn)經(jīng)營品牌數(shù)量300余個，是濟南市頂級購物中心，并且銷售額成逐年遞增趨勢。

貴和購物中心和貴和洲際酒店

 

濟南貴和洲際酒店為是濟南市頂級五星級酒店，主要客群為高端商務(wù)及休閑客群，近三年入住率及已售客房平均房價均高于濟南五星級酒店平均水平，且呈現(xiàn)逐年上升趨勢。

 

6

 

中國境內(nèi)第一單承續(xù)發(fā)行的股權(quán)型類REITs

觀音橋大融城

 

2019年9月4日，光大安石百億商業(yè)儲架類REITs第二期產(chǎn)品——“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第2期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專項計劃”設(shè)立。

 

發(fā)行總規(guī)模29億元，其中評級為AAA的優(yōu)先A級證券規(guī)模15億元，評級為AA+的優(yōu)先B級證券規(guī)模4.3億元，權(quán)益級證券規(guī)模9.7億元。產(chǎn)品期限為3+3+1年，包括3年固定運作期，3年延展運作期及1年處置期。

 

本產(chǎn)品是中國境內(nèi)第一單承續(xù)發(fā)行的股權(quán)型類REITs，首次實現(xiàn)了原存續(xù)類REITs產(chǎn)品與新發(fā)行類REITs產(chǎn)品直接交易底層資產(chǎn)的承續(xù)形式，開創(chuàng)了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“PERE+REITs”戰(zhàn)略模式的先河。

重慶觀音橋大融城

 

產(chǎn)品底層物業(yè)資產(chǎn)重慶觀音橋大融城系光大安石團隊于2009年完成投資的購物中心，于2016年8月通過發(fā)行類REITs首次登陸資本市場。2020年10月30日-11月11日，重慶觀音橋大融城也將迎來其10周年慶。

 

位于重慶市江北觀音橋核心商圈的“大融城”， 重慶觀音橋大融城實際經(jīng)營建筑面積約13萬平方米，專注于為年輕客群打造集衣、食、行、娛、美、學(xué)于一體的主題生活消費場所。

 

7

 

全國首單地產(chǎn)基金模式下的儲架式商業(yè)類REITs

靜安大融城

 

5月14日，光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第1期靜安大融城資產(chǎn)支持專項計劃成功設(shè)立。項目發(fā)行總規(guī)模為43億元，期限為3+3+1年，其中優(yōu)先A檔規(guī)模為20億元，AAA評級，發(fā)行利率為4.58%；優(yōu)先B檔規(guī)模為7億元，AA+評級，發(fā)行利率為5.18%；優(yōu)先C檔規(guī)模為2億元，AA評級；優(yōu)先D檔規(guī)模為6億元，A評級；次級檔發(fā)行規(guī)模為8億元。

 

作為全國首單地產(chǎn)基金模式下的儲架式商業(yè)類REITs，首期項目的成功發(fā)行彰顯了資本市場對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的支持與信心，標(biāo)志著中國地產(chǎn)基金在商業(yè)地產(chǎn)證券化領(lǐng)域步入儲架時代。

靜安大融城

 

靜安大融城坐落于靜安區(qū)大寧商圈，由5棟商業(yè)物業(yè)組成，包含1棟購物中心，4棟街區(qū)商業(yè)，建筑面積總計18.87萬平米。該商業(yè)已于2018年6月開業(yè)，定位區(qū)域綜合型購物中心。

 

8

 

首單無強增信的購物中心權(quán)益型類REITs

深圳龍崗萬科廣場

 

2019年3月1日，“中信金石-深圳龍崗萬科廣場資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行。發(fā)行總規(guī)模21.16億元，本次計劃期限為3+2年，標(biāo)的物深圳龍崗萬科廣場總估值為29.41億元，其中優(yōu)先A級證券信用評級AAA，發(fā)行規(guī)模11億元；優(yōu)先B級證券信用評級AA+，發(fā)行規(guī)模5.5億元；次級證券發(fā)行規(guī)模4.66億元。

 

深圳龍崗萬科廣場于2013年12月開業(yè)，建筑面積超10萬平方米，可租賃面積約為5.7萬平方米，評估值29.41億元。該項目定位為城市級中高端購物中心，標(biāo)目消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點。

深圳龍崗萬科廣場

 

本項目是市場首單無強增信并以購物中心為資產(chǎn)支持的權(quán)益型類REITs產(chǎn)品，也是印力首單類REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計中引入第三方投后管理REITs，為物業(yè)凈租金現(xiàn)金流超額覆蓋優(yōu)先級，提供了更加安全的保障，真正實現(xiàn)了“資產(chǎn)支持”的證券化產(chǎn)品。

 

結(jié)語

 

商業(yè)地產(chǎn)已然進入存量管理時代，在今年疫情影響和融資限制雙重壓力下，購物中心現(xiàn)金流困難、空置率上升、生存壓力陡增。REITs作為一種金融工具，既能實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化，更是優(yōu)化存量、降低杠桿的重要手段。

 

雖然目前公募REITs開放的資產(chǎn)領(lǐng)域中還未涉及購物中心類，但基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，放長到整個REITS的發(fā)展歷程來看，是具有里程碑意義的重大事件。REITs市場的出現(xiàn)，將提振投資者對經(jīng)濟增長的信心，對購物中心運營者來說，也將成為一種激勵。