自90年代初，舊城改造就掀起了風潮。城市更新也經歷了簡單粗暴地推翻重建、追求增量增長、既求“量”更重“質”的三個時代。
而如今更是迎來了以“內涵增值”為發展訴求的全新4.0時代，其中，除了大型純商業項目，老街區、老廠房改造被寄予了重要期望。
伴隨著改造思維越來越成熟，商業改造在保留原有記憶和情感的基礎上，融入當代的技術、功能和訴求。越來越多的舊廠房、老街區不但引入商業功能，更把文藝創新、城市文化等概念融入其中，煥發出新一輪生命力。
本期，派小沃將精選老舊老廠房的改造案例，一起探尋商業改造的秘訣與智慧。
01
老舊工廠價值何在？
存量時代背景下，商業項目都面臨著改造升級，工業時代留下來的大片老舊廠房同樣可以成為豐富城市功能的消費新載體。
區位角度：那些曾經的舊工廠所占土地現今則是城市中心區域寸土寸金的資源。
以上海為例，最初2005年的18個創意產業園中有16個是舊工廠改造項目，分布于靜安區、盧灣區、黃埔區、長寧區等城市中心區域；北京在老舊廠房的改造項目60%位于主城區，區位優勢仍是其經濟價值的首要體現。
成本價值：對舊廠房的改造其成本相對低于重新建造的成本投入，如大跨型廠房的改建成本一般會控制在總造價的10-20%。
物業角度：舊廠房擁有空間大、層高較高的條件優勢，能為項目功能重新定位提供多元組合空間，滿足個性化的需求，從而進一步挖掘其商業價值。
文化角度：老舊廠房作為中國歷史發展的遺存，既是展現中國工業文化的重要窗口，也是延續城市文脈、拓展城市文化發展空間的重要載體。
02
那些“起死回生”
從廢舊工廠變身“城市地標”的項目！
存量商業改造在硬裝設計方面的局限和難度更頗具挑戰，那些能在改造項目中脫穎而出，成為標桿的項目必然有它難以匹及的優勢和特點，值得學習參考。
杭州新天地活力PARK
在杭州原重型機械廠的舊址上，核心區由4幢老廠房改造而成的文化娛樂新地標——“新天地活力PARK”，被評為“下城區夜間經濟十大示范建設項目”。
對于現存老廠房的建筑、空間、結構以及設備，出于尊重歷史尊重文化的考慮，項目在改造中做了最大限度的保護和修繕。
在獨具工業文明特征的廠房車間中創新出時尚潮流秀場、特色精品酒店、休閑精品、SPA、藝術精品畫廊、主題餐廳、娛樂、電影院等諸多功能。
重慶TESTBED2
前身為民國中央銀行印鈔廠，后更名為重慶印制二廠，2012年二廠整體搬遷，原舊廠房被保留了下來，改造成了一座充滿工業氣息和文藝氛圍的文創園。
電影《從你的全世界路過》就在這里拍攝，讓二廠文創公園一夜爆紅。
園區極大的保留了舊廠建筑，幾乎將所有的廠房都利用起來，有的打造成了工作室、有的則引進了一些商戶，包括美食餐飲、潮流零售、文創市集、健身體驗等。
陳舊的外墻、生銹的鐵門都沒有做過多的修葺，這些斑駁痕跡反而成為園區一道獨特的風景，高低錯落的臺階也頗有重慶風情，引來不少游客前來拍照打卡。
荷蘭 DE HALLEN AMSTERDAM
位于荷蘭阿姆斯特丹西區由電車工廠兼電車維修倉庫改造而來，由政府、設計師、建造方、租戶、鄰里以及市民共同成立基金打造的。
以前由橫梁和樓梯構成的混亂的空間結構，如今則通過明亮的材料裝飾風格和七個典型的城市廣場元素發生了變化。
改建一新的 De Hallen 保留了濃濃的工業特色，成為當地居民會客、社交、商業交易的重要地標。
西安量子晨
西安量子晨是在原西安太陽鍋巴廠舊址上改造而成的項目，在保留太陽鍋巴廠原址水塔、煙囪等標志性建筑的基礎上，通過“填充”的設計思路，以低密度、高品質、低層高的多元空間融合打造不同的場景。
不僅在建筑風格上用老城記憶融合新時尚，還通過電競、電音等更加年輕的業態來篩選客群。
開放式的街區傳達自由共享的精神理念，結合聯合辦公、國際電音、潮流購物、運動健身、音樂現場、滑板公園等多元化業態，給予年輕客群體驗式消費的深度選擇。
廣州T.I.T創意園
廣州T.I.T創意園前身是創建于1956年的廣州紡織機械廠，抬頭即見廣州地標建筑“小蠻腰”。
項目在改建的過程中秉承“修舊如舊、建新如故”的原則，保留了紡織機械工業元素與綠樹環繞的自然生態原貌，吸引很多年輕人前來拍 照打卡。
園區以“時尚、創意、科技”為定位，吸引眾多時尚服裝品牌、設計師、藝術家和創新企業，微信廣州辦公室亦選擇隱居于此。
園區內的商業品牌則以服裝類、咖啡輕食為主，還有一些較有特色的商鋪，例如：無人智慧商店、網紅店不方便面館、原創類設計商店樹德生活館等，豐富園區業態。
03
探尋商業改造秘籍！
改造完成后的舊廠房，琳瑯滿目的新元素在各色燈光的點綴下，仿佛被重新賦予了生命。
尊重歷史、文化
老廠房往往承載了城市的發展史，是工業遺存文化傳承的載體。對于現存老廠房的建筑、空間、結構以及設備，處于尊重歷史尊重文化的考慮，最大限度的保護和修繕。
體驗式的創意設計
一部叫好又叫座的電影是制作和劇情的完美結合，“好看的皮囊”和“有趣的靈魂”是好作品的標配，同樣“好主題+好設計”更是優秀商業改造的標配。
老舊廠房通過契合主題又富于文化內涵的裝修與裝飾，呈現出獨特的空間體驗，既保留了廠房的結構和特色，但同時又以全新的設計為老廠房注入了新的活力。
讓目標客群在有限的空間里既體驗到互動性和體驗感的優質營業內容，又給予他們體驗之樂。
文商旅融合
改造項目應跳出了自身 “內環”式封閉發展，向上下游產業延伸，最大化其人流價值。
帶動周邊產辦、商業、文化、教育、居住等多種功能，形成“文商旅”多種產業互補互生的模式，實現更加立體、復合、多元化的發展生態圈。
04
最后
城市脈絡承載的主體形式是建筑，建筑的核心是空間，而人與城市的一切活動都是圍繞空間展開。
著眼于這些50年代、甚至近百年的老倉庫、老廠房，它們是歷史文脈的體現，是當之無愧的瑰寶。
讓舊建筑擁有生命，在新時代轉化角色，再次充滿活力，對開發商和運營商的實力提出了很大要求。
面對國內外一批優秀的舊改項目的案例，并不能作為“模板”照搬，重要的是參考其經驗，并結合項目當地實際，為更多的存量物業注入新的活力，賦予它充滿活力的功能。
片素材來源：Wikipedia/商業設計周刊/大眾點評/商業地產觀察/中購聯/貳廠小日子天臺/網絡，侵刪
