業(yè)績不錯的華僑城，又陷入文旅與地產(chǎn)定位困惑

在交出一份全面上漲的業(yè)績后，華僑城A（000069.SZ）股東在4月20日的股東大會上，給華僑城提出了更進(jìn)一步的要求：披露更多的文旅數(shù)據(jù)，讓市場給予華僑城更高的估值。

華僑城公布的2020年年報中，關(guān)于旅游項目的經(jīng)營情況僅披露部分總數(shù)據(jù)：旗下24家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社、4家開放式旅游區(qū)，共接待游客4282.5萬人次，恢復(fù)至2019年的82%。除此之外，便再無其余描述。

在華僑城的經(jīng)營數(shù)據(jù)上，公司2020年報顯示，去年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入804.14億元，其中旅游綜合收入431.75億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入372.39億元。

其中文旅收入被包含在旅游綜合收入中，而旅游綜合收入中，文旅項目周邊住宅等物業(yè)銷售收入被計入該板塊。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為：“對于華僑城來說，它的核心業(yè)務(wù)還是地產(chǎn)開發(fā)，這個定位不是說自己想變就能變，市場共識不會因為口頭說法判斷、而是根據(jù)業(yè)務(wù)和業(yè)績比例。”

在華僑城2020年的年度業(yè)績會上，華僑城副董事長姚軍表示：“要成為具有全球競爭力的世界一流文化旅游企業(yè)集團(tuán)，這是華僑城癡癡追求的一個目標(biāo)。”

成為一流文旅企業(yè)的路上，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是拉動華僑城業(yè)績增長的重要引擎，依靠“文旅”定位拿到的低價土地，支撐著華僑城地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2020年，華僑城實現(xiàn)銷售業(yè)績 1052 億元，同比增長 21.90%；經(jīng)營性現(xiàn)金流三年來的首次回正，達(dá)212.19億元，2019年的數(shù)據(jù)為-51.87億元。躋身千億房企、現(xiàn)金流回正跟華僑城以量換價，加速銷售回款不無關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，公司實現(xiàn)銷售面積達(dá) 465 萬平方米，較 2019 年同期增長 84.52%，銷售單價為22623元/平方米，同比下降 33.94%，價格下降極為明顯。

億翰智庫認(rèn)為，華僑城擁有充沛和優(yōu)質(zhì)的土地儲備，但其整體周轉(zhuǎn)效率較低的特點也一直被投資人所詬病。公司也認(rèn)識到了提高周轉(zhuǎn)效率的重要性，加快周轉(zhuǎn)效率。2020年，合肥空港項目及成都青白江項目均實現(xiàn)了當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年銷售回款，為公司項目快周轉(zhuǎn)樹立了典范。但從整體來看，2020 年公司實際的庫存周轉(zhuǎn)效率（銷售業(yè)績/平均存貨）為 0.48，較 2019年的0.5有所回落，公司整體的周轉(zhuǎn)效率仍然有待提高。

往年在土地儲備上頗為激進(jìn)的華僑城，去年無論從項目個數(shù)或面積上都比過往幾年低。

華僑城2020年年報顯示，公司2020年累計獲取土地項目25個，新增土地面積494萬平方米，計容建筑面積1033萬平方米，土地總價款合計約358.6億元，權(quán)益對價約286.8億元。

與之對比，2019年華僑城新增土地項目47個，權(quán)益建筑面積合計約833.9萬平方米，土地總價款合計約747.75億元，權(quán)益對價約為492.67億元。并且，華僑城2019年新增面積還比2018年同期下降約4.46%。

在華僑城去年新增的25個項目內(nèi)，有23個項目以底價或接近底價摘牌，其中大部分是文旅綜合用地，

西南證券認(rèn)為，華僑城通過文旅勾地的方式保持了成本優(yōu)勢。2020年，文旅綜合用地建面占比達(dá)86%，金額占比達(dá)65%。華僑城隨之而來的2016年-2020年土地樓面價由9805元/平方米降至3471元/平方米。

此外，華僑城去年不斷出售資產(chǎn)，為其帶來一定程度的利潤增長。

回顧2020年，華僑城最令市場關(guān)注的動作其實是賣資產(chǎn)。據(jù)其年報，過去一年華僑城共轉(zhuǎn)讓了14家子公司的股權(quán)，股權(quán)處置價款達(dá)60.1億元。

華僑城所轉(zhuǎn)讓的企業(yè)大部分成立時間不長。例如重慶悅嵐地產(chǎn)，該公司成立于2019年4月17日，主要負(fù)責(zé)開發(fā)位于兩江新區(qū)悅來生態(tài)城的222.49畝商住項目。該項目計容建筑面積38.4萬平方米，由重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司于2018年4月以總價35億元通過公開市場拍賣獲取。

2020年11月18日，重慶悅嵐地產(chǎn)與成都華僑城錦華投資公司被擺上“貨架”。后者成立于2020年7月27日，主要負(fù)責(zé)開發(fā)成都市天府新區(qū)的“天府美麗匯”。最終二者的股權(quán)處置價款為29.2億元。

在各方面“賣賣賣”下，華僑城交出了史上最好的業(yè)績報告。

2020年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入818.68億元，同比增長36.39%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為126.85億元，同比增長2.80%，營業(yè)收入和凈利潤雙雙實現(xiàn)正增長。

財務(wù)情況也有所好轉(zhuǎn)，截至2020年底，華僑城剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.43%，凈負(fù)債率為73.88%。公司稱，“三道紅線”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。

不過，對華僑城而言仍需注意的是其存貨周轉(zhuǎn)風(fēng)險。近些年公司不斷加大了在三四線城市的土儲布局，竭力提前獲取當(dāng)?shù)匚穆觅Y源。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售上，目前公司所依賴的仍是一二線城市。

從華僑城2020年的銷售業(yè)績的區(qū)域分布來看，公司的主要銷售業(yè)績以長三角和珠三角兩個區(qū)域為主，銷售占比達(dá) 40.61%和 40.25%。公司前五大城市的貢獻(xiàn)度相對較高，占銷售業(yè)績的 50.58%。其中，深圳和南京兩座城市的銷售占比達(dá) 21.53%和 15.23%。

截至 2020 年末，華僑城的土地儲備達(dá)4244萬平方米。從區(qū)域來看，土地儲備主要集中在中西部和珠三角。中西部區(qū)域和珠三角占總體土地儲備的比例分別為57.29%和 16.77%。其中成都、襄陽和武漢三座古城分別為公司土地儲備最多的三座城市，分別占公司總土地儲備的 13.32%、12.00%和 7.52。從能級上來看，公司的土地儲備主要位于二線城市和強(qiáng)三線城市，分別占公司總土地儲備的 57.35%和 37.57%。

這樣的土儲布局也意味著，在三線城市大力布局的華僑城，未來的銷售業(yè)務(wù)也將受到考驗。