據國家統計局數據顯示，2019年中國城鎮化率突破60%，北上廣深等一線城市的城鎮化率超過85%，約有8.48億人口常住城鎮。基于當前中國的城市化進程，我們可以得出以下三條基本的判斷：
一、在我國新型城鎮化戰略、生態文明建設戰略和國土空間規劃“三線劃定”背景下，大規模外延式、擴張型城市建設基本結束，大面積房地產開發帶動城市發展的時代已經成為了過去式，尤其是在一線城市及周邊，土地成為了稀缺資源，傳統的開發模式將再難奏效；
二、中國城市化和產業化已經進入到了高質量發展的階段，對城市的創新要素、產業升級要素、以及相應的配套功能也提出了更高的要求；
三、中國城市發展普遍進入“減量化、內涵式”發展時代，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重。“城市更新”成為新時代城市可持續高質量發展的重要解決方案。
近年來，從中央到地方，自上而下陸續出臺了一系列政策支持，助力城市更新。
2020年底的中央經濟工作會議上，更是將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度八大任務之一，同時明確指出要實施城市更新行動，“十四五”規劃明確提出“實施城市更新行動”，北上廣深等一二線城市積極響應，上升城市戰略，推動“城市更新”運動進入新紀元，如廣州市委十一屆十一次全會提出“著力做強城市更新、人工智能與數字經濟‘雙引擎’”；上海市城市更新中心7月正式揭牌成立，著力創新舊改機制，推進舊區改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項目的實施；深圳市早在2009年就出臺城市更新辦法……
城市更新是城市建成區功能完善、升級的動態過程。其對象是舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等建成區，更新的方式主要由綜合整治、功能改變、拆遷重建等，更新的目標包含完善城市功能、推動產業升級、提高居民就業、推動城市文脈的保護與延續、改善生態環境等經濟、社會、環境多方面。
城市更新進入4.0階段，從“搭框架”到“精裝修”。中國城市更新歷經70年的發展歷程，逐步從1.0階段邁入4.0階段：
表1城市更新四大階段
城市的發展階段決定城市更新的發展階段。一線城市率先進入到城市更新4.0階段，呈現四大發展趨勢，從“大而全”到“小而美”、從“標準化”到“個性化”、從“銷售”到“運營”、從政府主導到“與資本共舞”。
城市更新是一個復雜的系統工程，就像一臺外科手術，除了明確什么是城市更新、城市更新的發展階段和發展趨勢等，還要明確城市更新地塊未來的發展方向是什么？誰來操盤？如何協調好多方利益？如何實現空間重構、功能再造、產業升級？如何實現可持續性有機更新？等系列問題，可謂千頭萬緒。
結合智綱智庫（ID：wzggzswx）的方法論和多年來城市更新項目的操盤經驗，做好城市更新項目的核心是解決好三大問題，即城市更新做什么？誰來做？怎么做？
做什么
智綱智庫（ID：wzggzswx）強調“四化”——謀劃、策劃、規劃、計劃，政府“謀劃”之后是“策劃”——頂層設計，弄清楚城市更新“做什么”。
“做什么”的核心是“找魂”，基于三因法則，因時、因地、因人，明確片區發展的新使命、產業發展的新方向、政企聯動的新模式。
系統開發，整體統籌明使命
跳出項目看項目。城市更新項目雖尺度大小不一，但任何尺度的“點”式、零碎化城市更新，不僅無法輕易獲得政府的認可，也無法與城市發展形成合力，成為推動城市新一輪高質量可持續發展的超級引擎。應跳出項目看項目，站在城市乃至區域的高度上，結合時代發展趨勢，分析項目所在板塊的發展格局，并基于片區人文底蘊、產業基礎、區位優勢等，研判項目自身可能扮演的角色。
本質上應該分兩個層面來看：政府層面，應該對城市更新進行整體統籌，即將“城市更新”上升到區域戰略甚至城市戰略的高度，樹立“大局觀”，改變以往隨機性“點式改造”，摸清“家底”，實現片區整體統籌更新。并制定城市更新“航海圖”，自上而下按藍圖推進；
企業層面，“按圖索驥”，在片區中尋找產業方向、改造方式等符合自身訴求的城市更新項目介入；同時，預留企業自下而上推進的空間，鼓勵企業多跨半步，為城市更新獻計獻策，共同推動城市的高質量可持續發展。
產業定位，明確可持續發展動力
城市發展進入了“減量建設”與“產業升級”并存時代，城市更新正在成為城市產業升級的重要載體。
政府在城市更新過程中關注的是如何結合更新地塊區位交通條件、土地性質、產業發展趨勢等，引進和培育有較高成長性的新興產業，從而有效盤活存量土地，實現城市產業的持續升級，為城市植入成長的內生動力。
企業在城市更新過程中關注的是如何通過收購存量資產，并對其進行重建或改造、升級，從而獲得利潤。
項目進行產業定位時，需因時、因地、因人，既要順應時代產業發展趨勢，又要結合地塊所在區位產業基因，還要結合城市更新參與方的產業資源，為雙方量身定制產城人融合的城市更新產業方案，實現雙方產業訴求的有效統一。
模式創新，政企聯動謀共贏
城市更新往往存在產權及使用主體復雜、土地用地性質和開發強度調整難度大、拆遷安置高成本、多方利益協調難度大等問題，成為壓在政企雙方面前的一座座大山，單一的任何一方都無法充分解決。
核心是政企聯動，強調政府的主導作用，推動產權、土地用地性質以及公共利益平衡；并通過政府財政補貼、稅費減免、土地出讓受益返還等優惠政策，或允許配建一定比例的商業服務設施、商品住房或產業用房等讓渡部分收益，激活市場的積極性，鼓勵企業參與推動產權、拆遷安置以及多方利益協調等方面。
【項目實戰解析】廣州濱江某船廠的城市更新“找魂”實戰
該項目位于廣州市珠江沿岸，曾是我國支線集裝箱船和大中型挖泥船主要建造基地，是廣州工業的驕傲。隨著城市發展，船廠區域已經成為城市發展的要地，未來應如何升級改造，融入城市，為廣州發展增添新動力？
智綱智庫（ID：wzggzswx）“跳出項目看項目”，站在中國灣區經濟時代的背景下審視本案價值，分析大灣區發展格局，研判本案在地區、廣州乃至大灣區中扮演的角色，為項目“找魂”。
· 戰略區位：三大樞紐疊加
跳兩級，研判項目的戰略區位，明確項目的戰略價值。結合項目區位，通過交通、產業以及區域聯動分析，發現船廠分別在三個層級承擔著樞紐使命：
圖1三大樞紐疊加
· 上位規劃：數字經濟引領
城市更新項目的產業定位不能脫離城市上位規劃，需要同頻共振，有助于項目更好的融入整個城市的產業生態，形成合力，實現雙贏。
2019年廣東省將“數字廣東”作為1號工程推動，2020年初，廣東省政府工作報告首次明確提出，支持廣州建設國家人工智能與數字經濟試驗區；2020年2月，《廣州人工智能與數字經濟試驗區建設總體方案》以粵港澳大灣區2020年“一號文”印發。
船廠項目就位于廣州人工智能與數字經濟試驗區范圍內，數字經濟作為產業發展總基調，接下來關鍵看項目從哪個領域切入，才能更好抓住這波城市和灣區機遇。
· 企業基因：海洋經濟龍頭
項目定位不能脫離企業，不僅要因時、因地，更要因人。該船廠的所有者是世界知名船企，也是我國海洋經濟發展的領軍企業，它不僅擁有超強的造船能力，還擁有獨一無二的全球海洋資源整合能力，海洋經濟基因強大。而海洋經濟是否符合廣州乃至灣區的產業發展戰略？
圖2企業全球資源整合平臺
· 時代機遇：“海洋強國”時代
21世紀是海洋的世紀，大力發展海洋經濟已經成為全球共識。
我國既是陸地大國，也是海洋大國，海洋面積相當于陸地面積的三分之一，發展海洋經濟，符合我國經濟社會發展規律和世界發展潮流。
黨的十八大報告首提“海洋強國”，將海洋經濟提升至國家發展戰略高度；黨的十九大再一次提出“加快建設海洋強國”，進一步明確了海洋經濟的國家戰略地位。粵港澳大灣區承擔“海洋強國”使命，將“海洋經濟”上升到與“先進制造業、戰略性新興產業、現代服務業”同等重要的戰略地位，成為驅動灣區發展的經濟新引擎。
而廣州一直以來都是大灣區海洋經濟的絕對強者、海洋治理的絕對中心、海洋科技創新領軍城市以及海洋對外開放的前沿窗口，本案發展海洋經濟可謂事半功倍。
綜上所述，智綱智庫（ID：wzggzswx）認為，船廠項目有望依托船企的海洋經濟基因，緊抓數字對海洋經濟發展的放大、疊加、倍增作用，推進數字產業化、產業數字化，引導數字經濟和海洋經濟經濟深度融合，聚焦海洋經濟2.0-“智慧海洋”。不僅有助于發揮項目樞紐優勢，承擔廣州、灣區雙重使命推動區域發展，更有助于推動企業開拓戰略新航道。
誰來做
政府和企業是作為城市更新的主要參與者。如何讓政府和企業形成合力，共同下一盤“城市更新”的大旗？
關鍵是通過智庫將雙方的需求進行變壓。即在城市更新項目的操盤過程中，形成政府、企業、智庫，三位一體的聯合機制，智庫變壓，助力政府和企業跳好城市更新的“雙人舞”。
圖3城市更新“三位一體”聯合機制
政府：自上而下，謀劃先行
政府前期“謀劃”是后期“策劃”進入的基礎與前提。
政府是城市更新的主導者和制度供給者，負責城市更新政策的制定、片區發展方向的明確、政企合作規則的設計等，其核心訴求是通過“存量優化”的有機更新發展理念和注重提質增效的“逆生長”發展模式，持續提升城市發展能級、品質和競爭力，促進城市高質量可持續發展。政府的職責的實現過程往往需要智庫的助力。
企業：自下而上，項目導向
企業是城市更新的主要響應者和建設者，其核心訴求是通過收購存量資產，并對其進行改造、升級，從而獲得長期利潤。
企業的本質是逐利，城市更新時代，內涵式建設為王，傳統房地產開發模式難以為繼，企業要想繼續分享城市新一輪發展的紅利，就必須遵循城市更新時代的“游戲規則”。
城市更新項目類型多元，企業在選擇城市更新項目的時候，應結合自有基因選取最佳項目，并明確進入的角色：
智庫：承上啟下，需求變壓
智庫作為第三方，應在城市更新項目中扮演政府和企業需求變壓器的角色，承上啟下，協調雙方利益，推動政府和企業形成城市更新的合力。
承上，對接政府“頂層設計、制定藍圖”。幫政府梳理城市發展脈絡、明確城市更新的使命與方向、設計企業介入方式以及區域運營的模式等，并在此基礎上，幫助政府制定城市更新制定的“航海圖”；
啟下，對接企業“三因法則，按圖索驥”。首先，幫企業明確三個問題“我是誰？我從哪里來？要到哪里去？”；其次，基于三因法則，因時、因地、因人，幫助企業研判城市更新項目的定位、產業方向、操盤模式等。
【項目實戰解析】廣州濱江某船廠構建“三位一體”聯合機制
甲方邀請智綱智庫介入到船廠城市更新項目的核心訴求有二：第一，為船廠轉型升級“找魂”，第二，與區域戰略發展協同，獲得政府的認可。
在工作中，智綱智庫充當變壓器的作用，一方面，在“找魂”的基礎上，積極幫助企業對接區級政府，并獲得政府認可，將船廠改造方案納入到新一輪國土空間規劃；另一方面，推動兩大央企強強聯合，按方案推進。
其中一大央企，是我國一流地產開發企業，在項目中擔任開發商和投資商的角色；另一大央企，也是本項目的持有者，是國際知名船企，在項目中擔任運營商角色，目前兩大央企已成立公司，共同推動船廠的更新。
怎么做
“怎么做”的核心是明確實施路徑，雖然城市更新項目尺度有大中小之分、類型也很多元，但經過多個項目的實踐可以發現城市更新實施路徑，萬變不離其宗，關鍵要抓住三點，即找文脈、注動力、抓示范。
找文脈：文脈梳理，主題開發
每個城市都有自己的成長軌跡，結合案頭研究和田野調查，分析城市更新片區每個板塊的歷史文脈、產業特性、發展使命等，分區分主題開發。
智綱智庫（ID：wzggzswx）在操盤廣州濱江某船廠項目時，跳出項目看項目，站在整個廣州發展脈絡的視角上來分析項目所在地的文脈——珠江核心段作為城市發展主軸，集聚歷史的廣州、現代的廣州、未來的廣州的發展文脈，承載廣州千年文化傳承和經濟發展使命：
圖4廣州珠江文脈
船廠位于“未來的廣州”段，通過文脈梳理，有助于明確其產業創新與轉化的項目使命。
注動力：文化+科技，雙輪驅動
伴隨著中國城市更新進入智能、高效、可持續發展的4.0階段，以“文化”和“科技”為核心驅動力的產業內容將成為新時代城市更新的主導。
1.文化+：文化為核，科技賦能
科技進步、數字變革、消費升級，新時代有新玩法，以科技為引領，“新技術”&“新場景”&“新營銷”賦能“文商旅”產業，打造爆款新產品，塑造消費新體驗，實現城市更新項目引爆與可持續發展。
· 新技術：數字科技活化傳統文化
通過大型高沉浸式投影屏幕、虛擬現實頭盔、體感捕捉設備、語音圖像識別、可觸摸屏等技術的綜合運用，打造數字藝術館、數字文化展、沉浸式體驗館、VR景區、文化光影秀、數字DIY、動漫手游等新型數字化文旅體驗項目及產品，實現傳統文化內容再造，助推數創產業發展。
如在智綱智庫操盤的廣州濱江某船廠中，打造海洋數娛空間，即以船塢配套車間為基礎，將海洋文化與科技結合，依托VR、AR、AI等數字技術，打造沉浸式體驗場景，立體化展現海洋文化的魅力。
圖5海洋數娛空間
· 新場景：以用戶體驗為中心，創新表達，讓文化點亮生活
新場景成為新流量入口，ACG（動畫、漫畫、游戲）和文學類IP與旅游融合創新體驗旅游，主題餐廳、文創園區、風情街區、特色小鎮等體驗空間成為流量新入口、消費新場景，全面提升消費者全景感官體驗。
如在智綱智庫操盤的廣州濱江某船廠中，打造船塢博物館主題酒店，即以船塢為載體，以海洋船舶文化為主題，通過全息投影、VR等技術，構筑可住、可玩、可互動的世界船舶文化體驗大本營。
圖6海洋數娛空間
· 新營銷：品牌形象IP+新型媒體平臺+節慶，讓文化自己說話
IP，在傳播碎片化的情境下更有利于快速傳播；以抖音、快手、斗魚等為代表的新型互聯網內容創作直播平臺，迎合了年輕人極強的自我表達意愿，成為文化傳播和爆款&網紅制造機；重大節慶活動有助于推動項目引爆，提升國內乃至國際影響力。
如在智綱智庫操盤的廣州濱江某船廠中，打造超級演藝IP-4K劇場，一年一度水上大秀引領，室內365天時尚表演支撐，多渠道4K同步直播，提高項目的知名度和全球影響力。
圖74K劇場
2.科技+：驅動城市更新與智慧城市融合發展
隨著數字經濟發展熱潮興起、數字中國建設深入以及數字化轉型需求大量釋放，助推我國智慧城市建設邁向新階段。
目前智慧城市建設過程中暴露出來的問題之一是有限的基礎設施和服務能力與高速增長的需求之間的矛盾。
鑒于一二線城市既是智慧城市建設的主力，又是城市更新的主戰場，智綱智庫認為城市更新項目有望成為我國推動新一輪新型智慧城市建設的核心載體和先行示范區，通過“新基建筑底”、“智慧單元切入”、“數字經濟驅動”三位一體，驅動城市更新與智慧城市融合發展，實現不斷進化和升級。
· 新基建筑底
適度超前，城市更新項目需要緊抓我國新型基礎設施建設的契機，對傳統基礎設施進行智能化改造，打造信息空間與物理空間相互融合的智能化基礎設施，如以5G、物聯網、工業互聯網、衛星互聯網為代表的通信網絡基礎設施；以人工智能、云計算、區塊鏈等為代表的新技術基礎設施；以數據中心、智能計算中心為代表的算力基礎設施；以深度應用互聯網、大數據、人工智能的智能交通、智慧能源等融合型基礎設施等。
如智綱智庫操盤的廣州濱江某船廠，新基建筑底，將植入5G應用場景及產品，打造智能交通體系、智能辦公體系、智能家居體系等。
· “智慧單元”切入
以智慧商業綜合體、智慧CBD、智慧產業綜合體、智慧社區等為代表的“智慧城市微單元”（簡稱“智慧單元”）是智慧城市的重要組成部分。
結合未來智慧城市的發展趨勢，“智慧單元”項目將有可能成為城市更新開發主體競爭的主戰場，一方面，以科技為核，有助于帶動傳統商業、辦公、社區等業態升級，催生新業態、新模式，推動企業轉型，獲取超額利潤；一方面，通過系列智慧城市微單元的建設，逐步推動智慧城市建設目標的實現。
如智綱智庫操盤的廣州濱江某船廠，旨在打造廣州首個智慧CAZ（中央活力區），即新基建為基，智慧大腦引領，構建土地復合、功能混合的智慧型中央活力區。
圖8CAZ中央活力區
· 數字經濟驅動
產業是城市更新的核心驅動力，伴隨著新基建和智慧城市建設的深入推進，數字經濟迎來了新一輪發展機遇。
數字經濟不僅能擴展新的經濟發展空間，促進經濟可持續發展；而且能推動傳統產業轉型升級，促進產業結構調整。城市更新地塊可結合區域產業升級訴求、土地性質、企業產業資源等引入數字貿易、人工智能、云計算、5G、AI、數據科學等產業，為城市植入新經濟芯片。如智綱智庫操盤的廣州濱江某船廠，“數字經濟”驅動“海洋經濟”進入2.0階段（智慧旅游），聚焦科技研發、成果轉化和數字貿易等關鍵環節。
圖9智慧海洋三大板塊
抓示范：龍頭引領，示范帶動
上面千條線，下面一根針，核心是戰略聚焦。
集中資源重點突破，而非面面俱到，為每個片區尋找關鍵節點，打造龍頭項目，示范帶動片區內部其他項目改造，分期推進。
操盤一個片區如此，一個項目亦如此，如在智綱智庫操盤的廣州濱江某船廠項目中，綜合地塊區位、用地性質、文脈傳承等因素，以船塢為核心，劃定一定范圍，涵蓋總部經濟、科技研發、文化交流、智能居住等核心功能，打造項目的核心啟動區，示范帶動項目內其他板塊的改造。
圖10船廠項目首期啟動區
城市更新是一項系統工程，涉及政治、社會、經濟、文化、生態等多元領域，以及政府、企業、公眾等多元利益主體。本文無法面面俱到，聚焦城市更新的關鍵環節進行探討，解決“城市更新做什么？誰來做？怎么做？”三大核心命題，以期為城市治理者和建設者提供一定的啟示。（完）
