5月31日，滬深交易所首批9單基礎設施公募REITs產品正式發售，市場反應熱烈，9單REITs產品都在發售首日即售罄，提前結束募集。其中博時招商蛇口產業園REIT（以下簡稱：蛇口產園REIT）作為粵港澳大灣區唯一一單產業園區公募REITs項目，也是首批9單試點項目中唯一的央企項目。在網下投資者整體詢價認購倍數達到了15.31倍，是首批公募REITs項目中網下詢價階段認購倍數最高的項目，投資機構覆蓋了包括中國人保在內的大型保險公司、大型證券公司、公募基金、信托公司以及QFII（合格境外投資機構）。
6月21日，蛇口產園REIT在深圳證券交易所完成上市儀式，萬融大廈和萬海大廈作為此次蛇口產園REIT首發資產的底層資產，分別于2013年、2014年開始運營，出租率常年穩定在90%，租金也是穩步提升，處于該區域內的較高水平，具有重要的示范效應和投資價值。
招商蛇口在地產板塊近期也是業績強勢崛起，捷報不斷，在前4個月銷售金額破千億，首次躋身中國房地產企業銷售榜第七之后，5月進一步拉開與第八位的差距，穩穩占據榜單第七。
園區板塊和地產板塊雙線飄紅，使得招商蛇口產城融合的綜合發展模式再次成為了大眾熱點話題。而“產城融合、職住平衡”的發展理念，已經多次出現在各地的政府工作報告及城市發展相關政策之中，儼然成為了大部分城市在經濟和產業發展過程中關注的核心問題。產業、住宅及相關配套的合理配比、相互融合，推動產業、人與城市的協調發展，保證了城市經濟的可持續發展。
01
無“產”寸步難行
在2014年，深圳發布實施了《深圳市城市規劃與標準與準則》，首次在傳統土地類別中新增了“新型產業用地（M0）”門類，隨后包括北京、上海、南京、杭州、武漢、成都等數城都相繼推出了新型工業用地的相關政策。相比于傳統工業用地，新型工業用地在常規的產業用地標準之外，融入了一定比例的商業、住宅和公共服務設施等，但對于住宅比例有著嚴格的規定，最多不會超過30%。
在2020年9月27日，廣州市規劃和自然資源局發布了《廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引》等5個指引的通知，將廣州市劃分為3個管理圈層，明確規定了不同圈層產業建設量（含商業商務服務業、新型產業、產業的公建配套）占總建設量的最低比例要求，也就是所謂的“產住比”。
房地產與產業園區都已經步入存量時代，城市更新將成為未來城市的主流發展方向，以產城融合為核心思想的各地政府，勢必將與廣州一樣，將“產住比”作為供應相關用地的硬指標。沒有產業運營能力的房地產和產業園區企業都將面臨無處可去、無地可拿的尷尬局面。
02
綜合開發領跑下半場
過去數年間，以碧桂園為代表的房地產企業掀起了一波布局產業園區行業的浪潮，但多數房地產企業都折戟沉沙，草草收場。以房地產思維布局產業園區行業的企業，不僅沒有得到預期效果，甚至還造成了資源分散、業績下滑。
在“產住比”的大趨勢之下，未來無論是房地產企業還是產業園區運營商都需要面對“產業+地產”的綜合發展模式。目前不涉及房地產業務，純粹做園區開發運營的企業仍能在未來市場占據一席之地，但房地產企業已經逐漸觸及了發展的天花板，若未來不具備更多元更綜合的城市區域構建、產業發展能力，企業必然無法走得長遠。
具備條件的房地產企業必須要開辟新的賽道，建立新的護城河。眼下與具備產業運營能力的園區運營商合作，形成企業間的產城合作也是一種短期選擇。但是也要面對如何合理劃分雙方合作的機制和利益分配。而已經具備成熟綜合開發運營能力的產業園區運營商已經成為了行業下半場的領跑者。
03
綜合開區為區域創造價值
擁有四十余年綜合開發運營經驗的招商蛇口，已經在行業下半場搶得先機。地產板塊及園區板塊雙開花，園區板塊更是在方升研究中國產業園區運營商50強榜單中連續兩年蟬聯榜首位置。
以蛇口工業區起家的招商蛇口，便是從片區綜合開發起步，當時的蛇口工業園區創始人袁庚的夢想就是“將蛇口建設成最適合人類居住的地方”，這一理念也融入到了招商蛇口的商業模式之中，也就是如今的綜合發展模式。
2016-2020年招商蛇口營業總收入&總資產（數據來源于招商蛇口年報）
在綜合發展模式的支撐下，招商蛇口近5年總資產翻了近3倍，達到了7371.57億元，營業總收入方面保持穩定增長，在2020年首次突破千億收入，達到1296.21億元。招商蛇口綜合發展模式的價值不僅僅是體現在其企業經營數據中，而是將融合了綜合開發運營經驗的“蛇口模式”走向全國復制，因地制宜打造“一城一模板”、“一園一策”。招商蛇口通過片區的綜合開發運營，將價值洼地培育成價值高地，為區域政府打造一個產業、商業與配套合理配比的產業新城。
在招商蛇口綜合發展模式中，園區板塊屬于模式中的核心驅動，產業是區域經濟實現高質量發展的核心，只有完成區域產業集聚和轉型升級才能真正推動區域經濟的可持續發展。
（數據來源于招商蛇口年報）
園區板塊如今已經不僅僅屬于招商蛇口綜合發展模式的核心驅動，而是逐漸成長為企業的業務支撐。在業績層面，繼2019年園區板塊營業收入首次突破100億，達到124.76億元之后，在2020年更是快速突破200億，達到282.30億元，同比增長達到了夸張的126.28%，營業收入占比達到21.78%，首次突破20%。
40余年綜合開發運營經驗積累以及起覆蓋全生命周期的產品體系是招商蛇口園區板塊近兩年厚積薄發的關鍵所在。
04
深圳短期投資
招商蛇口園區板塊產業孵化為招商蛇口帶來源源不斷的短期收益。蛇口網谷、厘米空間等招商蛇口標志性產業孵化產品，近年來持續發力，不僅局限于單純的物業收入，招商蛇口通過股權投資，在孵化培育高新技術企業的過程中，參與企業成長獲得企業發展壯大后的股權紅利。招商蛇口結合不同企業在各發展階段的需求和痛點，招商蛇口打造涵蓋企業全生命周期、符合企業自身發展特色的產業孵化、產業培育及人才培育模式，通過產業投資串聯起“孵化+投資”的特有商業模式。
據招商蛇口2020年年報顯示，招商蛇口就創新孵化領域已經運營5個招商創庫項目。孵化基地內創新創業企業超過1000余家，形成了一個超過20000家的創新生態圈，打造了一個集龍頭企業、獨角獸企業、上市公司領頭的創新創業產業生態，已經形成了良性的創新創業集聚氛圍。
05
中長期運營
招商蛇口園區板塊中長期運營也是他拿手好戲——片區開發運營。以人為本的開發理念融入蛇口文化，圍繞“人”來配置產業，打造新城，追求人、產、城的融合發展，提升區域招商系統的能力，幫助地方政府從源頭上提升區域價值。
招商蛇口產城規劃能力
豐富的片區規劃經驗和能力，是招商蛇口“一城一模板”的底氣所在。不同于其他產業園區運營商簡單粗暴的異地復制模式，招商蛇口依托其強大的產業資源整合能力、產業研究及產城規劃能力，可以為一城造就一個模板。根據區域特色引入特色產業，打造主題園區，為區域經濟打造多元化、特色化的產業活力。
針對片區產業定位，招商蛇口依托招商局集團龐大的產業聚集資源，導入核心產業資源、雙創資源，并串聯內、外部各類資源，形成強大的產業集聚效應。招商蛇口通過聯動招商局集團產業+金融的資源優勢，解決園區企業金融需求，結合自身線上線下多層次園區運營服務體系，形成金融產品+園區經營模式解決園區產業“生不出、養不大”的難題。
近期蛇口產園REIT的成功上市，為招商蛇口的中長期運營打通了一道全新的“投、融、建、管、退”閉環發展模式，提供一條全新的商業模式。
06
“成也園區、敗也園區”
未來，地方政府對于產業的訴求將愈發明確，產住比將成為未來政府供地的硬性指標，地產行業將正式步入綜合發展時代。所有房地產及產業園區企業都將面臨“成也園區、敗也園區”的局面，產業運營能力將直接決定企業未來的“生死”。眼下，在招商蛇口身前的房企都不具備產業運營能力，成熟的綜合發展模式已經助其搶得先機，未來勢必將引領行業發展。作為綜合發展模式的強力引擎，園區板塊將直接決定招商蛇口未來的發展高度。
來源：5月31日，滬深交易所首批9單基礎設施公募REITs產品正式發售，市場反應熱烈，9單REITs產品都在發售首日即售罄，提前結束募集。其中博時招商蛇口產業園REIT（以下簡稱：蛇口產園REIT）作為粵港澳大灣區唯一一單產業園區公募REITs項目，也是首批9單試點項目中唯一的央企項目。在網下投資者整體詢價認購倍數達到了15.31倍，是首批公募REITs項目中網下詢價階段認購倍數最高的項目，投資機構覆蓋了包括中國人保在內的大型保險公司、大型證券公司、公募基金、信托公司以及QFII（合格境外投資機構）。
6月21日，蛇口產園REIT在深圳證券交易所完成上市儀式，萬融大廈和萬海大廈作為此次蛇口產園REIT首發資產的底層資產，分別于2013年、2014年開始運營，出租率常年穩定在90%，租金也是穩步提升，處于該區域內的較高水平，具有重要的示范效應和投資價值。
招商蛇口在地產板塊近期也是業績強勢崛起，捷報不斷，在前4個月銷售金額破千億，首次躋身中國房地產企業銷售榜第七之后，5月進一步拉開與第八位的差距，穩穩占據榜單第七。
園區板塊和地產板塊雙線飄紅，使得招商蛇口產城融合的綜合發展模式再次成為了大眾熱點話題。而“產城融合、職住平衡”的發展理念，已經多次出現在各地的政府工作報告及城市發展相關政策之中，儼然成為了大部分城市在經濟和產業發展過程中關注的核心問題。產業、住宅及相關配套的合理配比、相互融合，推動產業、人與城市的協調發展，保證了城市經濟的可持續發展。
01
無“產”寸步難行
在2014年，深圳發布實施了《深圳市城市規劃與標準與準則》，首次在傳統土地類別中新增了“新型產業用地（M0）”門類，隨后包括北京、上海、南京、杭州、武漢、成都等數城都相繼推出了新型工業用地的相關政策。相比于傳統工業用地，新型工業用地在常規的產業用地標準之外，融入了一定比例的商業、住宅和公共服務設施等，但對于住宅比例有著嚴格的規定，最多不會超過30%。
在2020年9月27日，廣州市規劃和自然資源局發布了《廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引》等5個指引的通知，將廣州市劃分為3個管理圈層，明確規定了不同圈層產業建設量（含商業商務服務業、新型產業、產業的公建配套）占總建設量的最低比例要求，也就是所謂的“產住比”。
房地產與產業園區都已經步入存量時代，城市更新將成為未來城市的主流發展方向，以產城融合為核心思想的各地政府，勢必將與廣州一樣，將“產住比”作為供應相關用地的硬指標。沒有產業運營能力的房地產和產業園區企業都將面臨無處可去、無地可拿的尷尬局面。
02
綜合開發領跑下半場
過去數年間，以碧桂園為代表的房地產企業掀起了一波布局產業園區行業的浪潮，但多數房地產企業都折戟沉沙，草草收場。以房地產思維布局產業園區行業的企業，不僅沒有得到預期效果，甚至還造成了資源分散、業績下滑。
在“產住比”的大趨勢之下，未來無論是房地產企業還是產業園區運營商都需要面對“產業+地產”的綜合發展模式。目前不涉及房地產業務，純粹做園區開發運營的企業仍能在未來市場占據一席之地，但房地產企業已經逐漸觸及了發展的天花板，若未來不具備更多元更綜合的城市區域構建、產業發展能力，企業必然無法走得長遠。
具備條件的房地產企業必須要開辟新的賽道，建立新的護城河。眼下與具備產業運營能力的園區運營商合作，形成企業間的產城合作也是一種短期選擇。但是也要面對如何合理劃分雙方合作的機制和利益分配。而已經具備成熟綜合開發運營能力的產業園區運營商已經成為了行業下半場的領跑者。
03
綜合開區為區域創造價值
擁有四十余年綜合開發運營經驗的招商蛇口，已經在行業下半場搶得先機。地產板塊及園區板塊雙開花，園區板塊更是在方升研究中國產業園區運營商50強榜單中連續兩年蟬聯榜首位置。
以蛇口工業區起家的招商蛇口，便是從片區綜合開發起步，當時的蛇口工業園區創始人袁庚的夢想就是“將蛇口建設成最適合人類居住的地方”，這一理念也融入到了招商蛇口的商業模式之中，也就是如今的綜合發展模式。
2016-2020年招商蛇口營業總收入&總資產（數據來源于招商蛇口年報）
在綜合發展模式的支撐下，招商蛇口近5年總資產翻了近3倍，達到了7371.57億元，營業總收入方面保持穩定增長，在2020年首次突破千億收入，達到1296.21億元。招商蛇口綜合發展模式的價值不僅僅是體現在其企業經營數據中，而是將融合了綜合開發運營經驗的“蛇口模式”走向全國復制，因地制宜打造“一城一模板”、“一園一策”。招商蛇口通過片區的綜合開發運營，將價值洼地培育成價值高地，為區域政府打造一個產業、商業與配套合理配比的產業新城。
在招商蛇口綜合發展模式中，園區板塊屬于模式中的核心驅動，產業是區域經濟實現高質量發展的核心，只有完成區域產業集聚和轉型升級才能真正推動區域經濟的可持續發展。
（數據來源于招商蛇口年報）
園區板塊如今已經不僅僅屬于招商蛇口綜合發展模式的核心驅動，而是逐漸成長為企業的業務支撐。在業績層面，繼2019年園區板塊營業收入首次突破100億，達到124.76億元之后，在2020年更是快速突破200億，達到282.30億元，同比增長達到了夸張的126.28%，營業收入占比達到21.78%，首次突破20%。
40余年綜合開發運營經驗積累以及起覆蓋全生命周期的產品體系是招商蛇口園區板塊近兩年厚積薄發的關鍵所在。
04
深圳短期投資
招商蛇口園區板塊產業孵化為招商蛇口帶來源源不斷的短期收益。蛇口網谷、厘米空間等招商蛇口標志性產業孵化產品，近年來持續發力，不僅局限于單純的物業收入，招商蛇口通過股權投資，在孵化培育高新技術企業的過程中，參與企業成長獲得企業發展壯大后的股權紅利。招商蛇口結合不同企業在各發展階段的需求和痛點，招商蛇口打造涵蓋企業全生命周期、符合企業自身發展特色的產業孵化、產業培育及人才培育模式，通過產業投資串聯起“孵化+投資”的特有商業模式。
據招商蛇口2020年年報顯示，招商蛇口就創新孵化領域已經運營5個招商創庫項目。孵化基地內創新創業企業超過1000余家，形成了一個超過20000家的創新生態圈，打造了一個集龍頭企業、獨角獸企業、上市公司領頭的創新創業產業生態，已經形成了良性的創新創業集聚氛圍。
05
中長期運營
招商蛇口園區板塊中長期運營也是他拿手好戲——片區開發運營。以人為本的開發理念融入蛇口文化，圍繞“人”來配置產業，打造新城，追求人、產、城的融合發展，提升區域招商系統的能力，幫助地方政府從源頭上提升區域價值。
招商蛇口產城規劃能力
豐富的片區規劃經驗和能力，是招商蛇口“一城一模板”的底氣所在。不同于其他產業園區運營商簡單粗暴的異地復制模式，招商蛇口依托其強大的產業資源整合能力、產業研究及產城規劃能力，可以為一城造就一個模板。根據區域特色引入特色產業，打造主題園區，為區域經濟打造多元化、特色化的產業活力。
針對片區產業定位，招商蛇口依托招商局集團龐大的產業聚集資源，導入核心產業資源、雙創資源，并串聯內、外部各類資源，形成強大的產業集聚效應。招商蛇口通過聯動招商局集團產業+金融的資源優勢，解決園區企業金融需求，結合自身線上線下多層次園區運營服務體系，形成金融產品+園區經營模式解決園區產業“生不出、養不大”的難題。
近期蛇口產園REIT的成功上市，為招商蛇口的中長期運營打通了一道全新的“投、融、建、管、退”閉環發展模式，提供一條全新的商業模式。
06
“成也園區、敗也園區”
未來，地方政府對于產業的訴求將愈發明確，產住比將成為未來政府供地的硬性指標，地產行業將正式步入綜合發展時代。所有房地產及產業園區企業都將面臨“成也園區、敗也園區”的局面，產業運營能力將直接決定企業未來的“生死”。眼下，在招商蛇口身前的房企都不具備產業運營能力，成熟的綜合發展模式已經助其搶得先機，未來勢必將引領行業發展。作為綜合發展模式的強力引擎，園區板塊將直接決定招商蛇口未來的發展高度。
