最近，地產行業調控政策頻出，猶如座座大山壓的行業喘不過氣，之前頻頻亮相的一些行業代表性企業頻頻暴雷，所有人都在思考，這個行業怎么了？明天的太陽在哪兒？

明天的太陽永遠在那里，只是看不看得見，看不看得到的問題，看不看的見是信心，看不看的到是機遇。

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房地產已淪為金融附屬品

中央一再提出的調控政策，歸根到底無非“房住不炒”四個字，問題是怎么理解這四個字，我們誰都知道，房地產天生具備金融屬性。

自古以來，黃金和土地都是硬通貨，抵御通脹的籌碼，我都知道，中央肯定更知道，那么，為什么還要三番五次提出，房子是用來住的，不是用來炒的呢？

仔細想來，根本問題并不是出在房產的屬性本身，而是導致這樣的屬性過于泛濫的基礎，這種泛濫不僅僅是多，更是快，太快了，原本應該十年形成的市場規模，三五年就完成了，是不是這樣？

說到這里，大家腦子里是不是馬上就會蹦出這么一個詞——“高周轉”。

沒錯，我認為，我們這個行業走到今天這一步，走到被中央問責，需要調動各種金融政策、行政手段來引導的核心原因，就是我們提出了“高周轉”這樣一個在當初看起來無比正確，現在卻看來傷痕累累的概念。

“高周轉”的目的是什么？

為了能在單位時間內的資金運作產生更多的附加值，對不對？一塊錢一年內能翻幾番？這是房地產作為實業應有的思維嗎？不是，這是資本的思維模式，追求資金收益的最大化。

但是，房地產僅僅代表資本嗎？不是！房地產是國家的支柱產業，什么叫支柱產業，除了具備核心競爭力以外，支柱產業更是涉及到上下游多個產業鏈，影響到廣大人民群眾的基本生活需求，就業，以及城市綜合素質的關鍵產業。

這樣的行業，應該急功近利嗎？應該讓資本的嗜血需求來支配嗎？應該要這么快嗎？

一間商品房，在一二線城市需要普通人幾代人的資金積累，即使在偏遠一點的地方，也需要占用我們普通人民絕大部分的資金，這樣的產品，要對得起社會資源的投入，對得起城市發展的硬件要求，更要對得起客戶的期待，這不是快能解決的，也不該是一個快出來的產品。

我們都知道，好的作品需要精雕細琢，能夠提供差異化的選擇，能夠讓不同的客群找到合適的符合自己能力的選擇。

房地產是一個科學的產業，每一道工序都需要科學的時間。

但是在“高周轉”的概念里，這些都成了障礙，有多少項目是在拿地之初就想著怎么搶跑，工程工序不斷壓縮，到處都是“搶開盤”、“搶竣工”、“搶交付”，好的產品，好的作品是能搶出來的嗎？

圖紙到處借鑒，房型千篇一律，現場指揮設計，新材料尚未被市場檢驗就大水漫灌，一旦有問題，又是大范圍的整改，我們被資本綁架了，被金融綁架了，我之前寫過一篇文章，就提到過，房地產已淪為金融的附屬品，這，是不是有違我們這個行業的初心？

所以，我認為中央煞費苦心的出了這么多的政策，不是中央不要我們這個行業了，打壓這個行業，恰恰相反，是因為我們這個行業太重要了，涉及面太廣，服務的人群太多了，中央需要重新規范我們這個行業，把我們重新引導到正確的軌道上。

措施是嚴厲了一點，但是“小朋友不聽話了，要打打屁股了”這不是很應該的嗎？總比大家都在錯誤的賽道上越跑越遠，形成整個行業的系統性金融風險了再來糾偏要代價小吧。

曾幾何時，股票過程中加杠桿被強行平倉的教訓還猶在眼前，今天由“高周轉”帶來的規模幾何級數的增長，必然導致加杠桿的用力過度，惡果自食。

所以，我認為中央是希望我們這個行業能慢下來，控制好開發節奏，專注做好的作品。

在農耕社會，我們常說地力是有限的，民力也是有限，這句話放在我們這個行業里我覺得也是恰如其分。

如果我們當初沒有“高周轉”，各家也就不用發那么多外債，去搶占市場，去過于撐大了原有的市場，也許現在的房地產規模再多用5年或10年的時間呈現出來更加合適，那么等于透支了未來5年或10年的民眾購買能力，加大了民眾的可支配資金負擔，自然影響了消費。

而如果靠收租，靠房產的簡單增值就能過上富裕生活，人們就會放棄靠努力過上的小康生活，像賭徒進了賭場，雙眼發紅，這是在鼓勵投機，沒有什么技術含量。

2

商辦產品的邏輯

就在于要重視招商

那么商辦呢？

因為“高周轉”的本質是快速回籠資金，所以大部分商辦產品也是急于找到買家一賣了之，這是商辦產品應有的初衷嗎？我們為什么要建寫字樓？難道不是為了提供更合適更匹配的企業辦公場所？

入住辦公的企業更多是和招商政策相關的，用的好了以后，企業發展起來了再考慮購置那是我們希望看到的結果，絕不是樓剛剛造好就想辦法賣掉，這樣的買家要么是政府投資平臺，為了保障國有資金的保值增值，要么就是純投資客戶。

真正企業自用的，不在多數，因為大企業自用的寫字樓到了一定規模，一般超過2萬平，可以拿地自建，還會有很多返稅收益，小的企業現金流非常重要，不大會一次性投入到購置重資產。

所以商辦產品本身的邏輯就在于要重視招商，而不是簡單的銷售，找到好的入住企業，能夠給當地政府帶來稅收，解決就業，增加消費，提升城市面貌。

樓宇在運營一段時間，至少是入住率70%左右，樓宇本身的價值就會體現，此時樓宇的價格就根據他的自身運營能力而決定，大部分CBD地塊的寫字樓遵循的都是這樣的商業邏輯。

所以，寫字樓剛剛建好就要找買家，也是“高周轉”的邏輯逼出來的，為各地方政府詬病，開發商也難受，很多算不過帳，像現在上海中心城區的很多地方政府已經要求新出讓的商辦地塊有自持運營的要求，這是正本清源的舉措。

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冷靜下來，大有可為

看到這里，很可能有很多人說我太天真了，商辦可售搭配住宅有時候都很難算賬，更別說要自持運營了，那需要積壓開發商多少資金，項目怎么能自身良性運轉，開發商也要活下去才能提供更好的產品。

沒錯，這些道理我都懂，這就需要政府出臺相應的配套政策了，“高周轉”的問題不僅僅針對開發商，對于政府執政也是一樣的，只有大家都能靜下心來好好珍惜腳下的土地，好好做產品，好好做運營，大家的出發點和目的都一致的時候，才會出臺相匹配的政策。

之前泛濫的流動性，讓我們享受了一波政策行業的紅利，很多業內人士已經過上了富裕的生活，但這不全是我們的能力所為，客觀點說“二分努力，三分企業平臺的背書，五分行業上行的趨勢”，因天時地利人和，才有了一點成績。

但我們不能忘本，更不能忘了初心，在中央提出共同富裕的重要時間點，要有清醒的認識，這無論是負責供地的政府部門還是拿地的地產企業，我們都應該冷靜下來，互相扶持，共同做好這個市場。

我相信，在后續政策的指引下，我們這個行業還是大有可為的，也應該大有可為。