存量時(shí)代：商業(yè)改造，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的大機(jī)遇所在

隨著北上廣深及眾多強(qiáng)二線(xiàn)城市存量時(shí)代的到來(lái)，“城市更新”正成為了房地產(chǎn)行業(yè)尤新的發(fā)展主線(xiàn)。

商業(yè)存量改造永遠(yuǎn)都是不變的命題

“建筑百年不變，商業(yè)年年更新”。

隨著消費(fèi)升級(jí)、存量時(shí)代的到來(lái)，消費(fèi)者越來(lái)越注重消費(fèi)體驗(yàn)以及購(gòu)物中心的色彩、變化和可玩性。而大多老舊的項(xiàng)目缺乏吸引力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此近幾年來(lái)，“城市更新設(shè)計(jì)”、“商業(yè)存量改造”成為了熱詞，并將成為未來(lái)“新常態(tài)”。

首先，從社會(huì)價(jià)值而言，老舊商業(yè)存量一般占據(jù)重要區(qū)位，但卻因?yàn)闃怯罾吓f，與當(dāng)代的街道風(fēng)貌和功能產(chǎn)生了嚴(yán)重的不匹配。

其次，從經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)說(shuō)，這些商業(yè)物業(yè)地價(jià)高，但租金常年偏低，附加價(jià)值低，創(chuàng)造的商業(yè)收益與商業(yè)物業(yè)占有的區(qū)位嚴(yán)重不匹配，需要改造提升。

所以可以相信，未來(lái)商業(yè)類(lèi)的存量改造在城市的公建環(huán)境占據(jù)絕對(duì)主流，隨著舊改商業(yè)項(xiàng)目的大量入市，將為城市更新運(yùn)動(dòng)帶來(lái)巨大影響。

下面我們將根據(jù)部分商業(yè)存量改造項(xiàng)目，結(jié)合整改后的效果，看看是如何把舊商業(yè)改好、改活的。

商改商：老舊商業(yè)的翻身蛻變

首先，我們先說(shuō)說(shuō)最為普通常見(jiàn)的商改商。

其意就是對(duì)原本為商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí)，提升物業(yè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)價(jià)值。

該類(lèi)型的改造原因一般包括以下幾點(diǎn)：

· 原有場(chǎng)地外部格局封閉、可達(dá)性弱；

· 原有商場(chǎng)物業(yè)體量較小，內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)不夠流暢；

· 因經(jīng)營(yíng)不善而陳舊不堪、外立面老舊；

1、三林印象城

該項(xiàng)目之前是門(mén)可羅雀、被迫拍賣(mài)的三林城市商業(yè)廣場(chǎng)，2017年由澳大利亞Hassell公司對(duì)上海·三林印象城進(jìn)行了全面的改造和升級(jí)。

原上海三林城市商業(yè)廣場(chǎng) 改造前實(shí)景圖

上海三林印象城改造后 實(shí)景圖

2018年10月再度開(kāi)業(yè)，一年接待1500萬(wàn)名顧客，讓我們深刻認(rèn)識(shí)到了“設(shè)計(jì)可以創(chuàng)造價(jià)值”，認(rèn)識(shí)到一個(gè)好的城市更新能夠激發(fā)出全新的活力。

改造后商場(chǎng)入口

改造后的三林印象城重新設(shè)計(jì)動(dòng)線(xiàn)，將商場(chǎng)入口拆除，消除了屏障。入口處的迎賓廣場(chǎng)，作場(chǎng)景布置，或作一些休閑娛樂(lè)點(diǎn)，為消費(fèi)者提供了一個(gè)拍照娛樂(lè)、釋放情緒的空間。

夜景下的三林印象城看起來(lái)更為潮流、時(shí)尚、動(dòng)感十足。

外立面實(shí)景圖

項(xiàng)目外立面為一面獨(dú)立的百葉幕墻，尊重了原有的設(shè)計(jì)，也重新定義了隱藏在其后的露臺(tái)活動(dòng)空間，將多一層的場(chǎng)所感加之其上，創(chuàng)造了全新感受，使項(xiàng)目更具現(xiàn)代化。

改造后實(shí)景圖

原本沿邊側(cè)的街道，周邊遮擋物較多，感官較差，通過(guò)消除樓梯、周?chē)槐匾慕ㄖ∑返榷嘤嗾系K，增加了公共空間社交屬性，消除違和感，打造連貫開(kāi)放的公共空間。

實(shí)景圖

原來(lái)的地下空間入口窄小，改造后設(shè)置了一個(gè)連接街道與地下區(qū)域的下沉式廣場(chǎng)，輔以大臺(tái)階空間，空間更加開(kāi)放、寬闊，設(shè)計(jì)有吸引力，從而形成了一個(gè)標(biāo)志性的入口，可達(dá)性更強(qiáng)。

除了空間格局等的改變之外，三林印象城還設(shè)計(jì)了一些吸引人群的、富有人性化的公共空間。

實(shí)景圖

在中心廣場(chǎng)，將位于動(dòng)線(xiàn)交錯(cuò)中心點(diǎn)的人防出口包裝成我們戲稱(chēng)為“南瓜馬車(chē)”的互動(dòng)藝術(shù)構(gòu)架，以及一個(gè)供來(lái)往行人以及消費(fèi)者在室外休息的地方——中央廣場(chǎng)遮陽(yáng)結(jié)構(gòu)。

實(shí)景圖

入口的開(kāi)放空間設(shè)置了供兒童玩樂(lè)的設(shè)施，如山丘、滑梯等游樂(lè)設(shè)施，一方面帶給孩子還有老人們更多的活動(dòng)場(chǎng)所，另一方面也從側(cè)面增加了人流量。

這些靈活空間打造的具有參與感的豐富內(nèi)容，受到了老老少少的認(rèn)可。三林印象城從施工到正式開(kāi)業(yè)只用了8個(gè)月的時(shí)間，曾經(jīng)荒廢、破敗不堪的景象重新煥發(fā)新生與活力。

2、上海BFC外灘金融中心南區(qū)商場(chǎng)

BFC外灘金融中心南區(qū)商業(yè)的改造是一個(gè)優(yōu)秀的案例，由Heatherwick Studios與Foster + Partners聯(lián)合設(shè)計(jì)，豐富了城市天際線(xiàn)的同時(shí)也成為連接上海歷史舊城區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)中心的紐帶。

實(shí)景圖

BFC南區(qū)商場(chǎng)從“純商業(yè)空間”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱扇菁{更廣泛生活方式的空間”，將時(shí)尚·藝術(shù)·設(shè)計(jì)深度融合，成為一座“非傳統(tǒng)式”商業(yè)地標(biāo)。

項(xiàng)目營(yíng)造“全業(yè)態(tài)+新零售+沉浸式”多維感官體驗(yàn)，將個(gè)性化、精品化和藝術(shù)化融為一體，有效升級(jí)了場(chǎng)景體驗(yàn)的價(jià)值，營(yíng)造日常共感。

該項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)的挑戰(zhàn)是在概念上打造輕松愉悅的濱海度假風(fēng)情、模糊室內(nèi)外的界限，并滿(mǎn)足現(xiàn)代購(gòu)物及生活方式的需求。

4層連廊區(qū)域絕佳的景觀(guān)視野

從室外庭院看室內(nèi)的氛圍

首先，打破了建筑原本沉重的外立面，外觀(guān)幾乎全是直角矩形，剛一精致且棱角分明，窗戶(hù)朝向外置，以絕佳的景觀(guān)吸引過(guò)路行人的注意。

實(shí)景圖

其次，受到黃浦江自然形成的岸線(xiàn)啟發(fā)，設(shè)計(jì)也進(jìn)一步模糊了租戶(hù)與公共空間的邊界，打破傳統(tǒng)商場(chǎng)空間的局限性，使之更加開(kāi)放、靈動(dòng)。

女性化的戲劇場(chǎng)景

然后，采用活潑靈動(dòng)的色彩點(diǎn)綴著調(diào)性柔和的地下空間。戲劇造型的吊燈從中庭傾瀉而下，由一串的球形泡泡狀的燈飾組成，中間穿插著“魚(yú)”造型的玻璃裝飾。“珊瑚礁”區(qū)域的中心是一個(gè)充滿(mǎn)活力的天花板裝置，以桃色、粉紅色和橙色為主基調(diào)。

斜面開(kāi)放式的電梯廳

最后，材料和飾面的選擇使空間整體充盈著度假的氛圍。墻面的定制瓷磚和木材相搭配，喚起人們對(duì)海濱酒店和餐廳的回憶，奠定輕快的基調(diào)。以像素化的手法讓水磨石和瓷磚格柵呈現(xiàn)雜色效果，如同海岸線(xiàn)一樣模糊空間的邊界。

多樣的設(shè)計(jì)元素結(jié)合在BFC南區(qū)商場(chǎng)中，創(chuàng)造了一種讓人遠(yuǎn)離城市喧囂而愜意放松的氛圍。

BFC南區(qū)商場(chǎng)融文化、創(chuàng)意、生活美學(xué)為一體，旨在成為外灘標(biāo)志性的文創(chuàng)公共活動(dòng)空間，打造出獨(dú)一無(wú)二的體驗(yàn)式復(fù)合型綜合體。

3、TX淮海年輕力中心

位于上海淮海路的TX淮海｜年輕力中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)TX淮海），由百聯(lián)集團(tuán)、錦江國(guó)際、盈展集團(tuán)聯(lián)手改造，將商場(chǎng)與隔壁第一百貨合并重建，并命名為T(mén)X淮海，化身淮海路中段最大體量商業(yè)體，為這條路的城市更新添上重要一筆。

效果圖

隨著更多的“90后”和“00后”的新一代消費(fèi)者走進(jìn)商業(yè)空間，相較于更低的價(jià)格，高質(zhì)量、時(shí)尚度、品牌力、新鮮感成為了年輕化消費(fèi)群體率先考慮的要素。

實(shí)景圖

針對(duì)這一現(xiàn)象，TX淮海的改造跳出傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的思路，針對(duì)“年輕力”，精準(zhǔn)定位核心用戶(hù)，首創(chuàng)策展型零售概念，即專(zhuān)業(yè)策展管理+創(chuàng)新體驗(yàn)零售（CURATION+RETAIL）的結(jié)合。

實(shí)景圖

TX淮海作為國(guó)內(nèi)首個(gè)將創(chuàng)新體驗(yàn)零售與沉浸藝術(shù)融合的智能空間，突破藝術(shù)、文化、體驗(yàn)與消費(fèi)的界限， 成為一個(gè)傳遞多元文化與年輕生活方式的平臺(tái)，打造屬于中國(guó)、屬于亞洲的潮流文化集聚地。

商場(chǎng)總體分為三種空間，分別是公共空間、商業(yè)零售空間和主題空間，深度融合以“DIGITAL數(shù)字化、OASIS可持續(xù)、URBAN都市、X（COLLABORATION）跨界”為城市永續(xù)發(fā)展的核心理念，為消費(fèi)者提供完整的沉浸體驗(yàn)。

實(shí)景圖

還有很重要的一點(diǎn)是，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)伊始，企業(yè)就定下目標(biāo)，代表年輕力的TX，不是購(gòu)物中心，不是單點(diǎn)作戰(zhàn)，是要帶動(dòng)片區(qū)年輕化，以點(diǎn)帶面，影響到周邊的小馬路、沿街商戶(hù)的更新。

讓“淮海路”在大家心中的留下等同于“潮流IP”的印象，進(jìn)一步助推其在全國(guó)甚至世界范圍的形象力和吸引力。”

實(shí)景圖

一個(gè)城市更新項(xiàng)目能夠做成功，關(guān)鍵在于找到適合未來(lái)發(fā)展的定位以及改造方法。

很顯然，TX淮海是個(gè)相當(dāng)成功的案例。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，該項(xiàng)目圍繞“年輕力”已完成大量成效顯著的業(yè)態(tài)升級(jí)與新穎營(yíng)銷(xiāo)，為商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)化升級(jí)做出了標(biāo)桿性示范，更是引起了大量商產(chǎn)人的注意與思考。

“與時(shí)俱進(jìn)”是購(gòu)物中心發(fā)展的永恒主題，對(duì)存量改造商業(yè)亦是如此。

工改商：老舊廠(chǎng)區(qū)的煥新重生

除了商改商以外，還有一種相對(duì)來(lái)說(shuō)比較常見(jiàn)的類(lèi)型：工改商。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是將城市舊工業(yè)廠(chǎng)區(qū)改造為商業(yè)空間模式，服務(wù)于所處片區(qū)的居民，為他們提供商業(yè)、娛樂(lè)、休閑等生活方式，為片區(qū)經(jīng)濟(jì)注入活力，此類(lèi)項(xiàng)目變現(xiàn)能力更強(qiáng)、利潤(rùn)更高，是房企的關(guān)注重點(diǎn)。

下面簡(jiǎn)單來(lái)看兩個(gè)案例。

1、西安大華·1935

西安大華紗廠(chǎng)于1935年由石鳳祥創(chuàng)辦，歷經(jīng)近百年的時(shí)代變遷之后，為一代代西安人沉淀下厚重的記憶。

▲原廠(chǎng)區(qū)實(shí)景圖

▲改造后西安大華·1935

2011-2014年進(jìn)行了首次更新，2017年復(fù)星集團(tuán)特邀伍茲貝格建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（Woods Bagot）對(duì)大華·1935進(jìn)行了二次更新，打造出全新的充滿(mǎn)生機(jī)和活力的大華·1935。

▲概念意象圖

整體的設(shè)計(jì)概念源自于“紗線(xiàn)”主題。

實(shí)景圖

主入口部分以紗線(xiàn)的表皮與堅(jiān)硬的鋼架形成對(duì)比。

實(shí)景圖

室內(nèi)采光頂模擬紗線(xiàn)的特質(zhì)，朦朧而細(xì)膩，這份細(xì)膩與粗獷、堅(jiān)硬的鋼架、混凝土形成有趣的對(duì)比。每個(gè)店鋪的門(mén)口，模擬織布機(jī)的形態(tài)，實(shí)景圖中將方案設(shè)計(jì)的彩布換作絲線(xiàn)，與整體的氣氛更加協(xié)調(diào)。

實(shí)景圖

扶梯的側(cè)面也使用的透明玻璃材質(zhì)，使得扶梯內(nèi)部結(jié)構(gòu)可視，符合項(xiàng)目粗獷的工業(yè)風(fēng)元素。

實(shí)景圖

原本的室外空間做成了內(nèi)庭，斑駁的標(biāo)語(yǔ)和墻面被精心保留，喚起曾經(jīng)的歲月。街頭夢(mèng)想極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，既有實(shí)用功能又具裝飾效果，是潮流人士的打卡點(diǎn)，未來(lái)可舉辦專(zhuān)業(yè)滑板賽事。

西安大華·1935不但有良好的商業(yè)氛圍，還具有鮮明的文化氣質(zhì)，看上去非常有工業(yè)風(fēng)、年代感的感覺(jué)，但身處其中，又是一個(gè)全新的商業(yè)體驗(yàn)，從“品牌策劃、建筑改造、室內(nèi)設(shè)計(jì)”三方面一體化完成，成為城市更新項(xiàng)目的標(biāo)桿作品。

2、天津熱電廠(chǎng)：金茂匯

天津熱電廠(chǎng)由伍茲貝格建筑事務(wù)所改造，目標(biāo)將其改為商業(yè)用途，并要與新建建筑融合、統(tǒng)一。

天津第一熱電廠(chǎng)改造前

天津第一熱電廠(chǎng)改造后

該項(xiàng)目將以“轉(zhuǎn)化”為主題，從挖掘歷史文脈和提煉設(shè)計(jì)元素兩方面入手，改造成為一個(gè)工業(yè)空間轉(zhuǎn)化成的生態(tài)、文化、教育的多元綜合體，成為“天津金茂匯”。

天津熱電廠(chǎng)改造后效果圖

設(shè)計(jì)師認(rèn)為“新舊并置”始終能夠激發(fā)創(chuàng)造性，助力城市改造；老廠(chǎng)房部分則采用“修舊如舊”理念，一切以“尊重建筑現(xiàn)狀”為目標(biāo)。

“玻璃盒”新舊連接處側(cè)面圖

保留熱電廠(chǎng)原有的歷史印記，保持建筑本來(lái)的風(fēng)貌，在新舊建筑的結(jié)合處，僅采用一個(gè)現(xiàn)代感極強(qiáng)的“玻璃盒子”過(guò)渡和承接新舊部分，簡(jiǎn)潔明快，衍生出歷史與現(xiàn)代的交錯(cuò)。

改造前老廠(chǎng)房側(cè)面實(shí)景圖

改造后老廠(chǎng)房側(cè)面效果圖

設(shè)計(jì)保留了翻新的紅磚墻立面，結(jié)合鋼材、玻璃等具有工業(yè)風(fēng)的設(shè)計(jì)，突出歷史滄桑的燈光設(shè)計(jì)，取得新老建筑的和諧統(tǒng)一。

除此之外，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為獨(dú)特的屋頂輪廓、廠(chǎng)房原有的電力標(biāo)志，都是建筑特色元素，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)保留。

老廠(chǎng)房頂部規(guī)劃的天窗

在廠(chǎng)房頂部結(jié)合原來(lái)的天窗做出玻璃“大棚”，陽(yáng)光可以從20多米的頂部挑空直接灑向一層，充滿(mǎn)了后工業(yè)時(shí)代的儀式感。

效果圖

同時(shí)，結(jié)合老廠(chǎng)房頂部層層錯(cuò)臺(tái)的結(jié)構(gòu)，在汽機(jī)廠(chǎng)房辦公樓打造屋頂花園、在鍋爐房制高點(diǎn)設(shè)置觀(guān)景平臺(tái)，人們可以在此觀(guān)賞海河美景。

該項(xiàng)目的室內(nèi)設(shè)計(jì)依據(jù)廠(chǎng)房原有的空間形式及特色，加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)特征的展示和保護(hù)，創(chuàng)造獨(dú)具特色的工業(yè)風(fēng)格。

煤斗分析圖

室內(nèi)設(shè)計(jì)將一側(cè)煤斗作為主要設(shè)計(jì)特征，在室內(nèi)構(gòu)成極具特色的裝飾元素。

室內(nèi)連接部分效果圖

同時(shí)在商業(yè)空間中融入教育意義，把老廠(chǎng)房的發(fā)電過(guò)程通過(guò)一些互動(dòng)裝置表現(xiàn)，留住當(dāng)代大工業(yè)時(shí)代的歷史記憶。

室內(nèi)空間改造前

室內(nèi)空間改造后

在高層煤斗旁設(shè)計(jì)外擺區(qū)，激活商業(yè)氛圍。

各樓層采用退臺(tái)式設(shè)計(jì)營(yíng)造出層次豐富的開(kāi)放空間，商業(yè)流線(xiàn)合理，將底層人流引入高層，同時(shí)也保證商鋪的視線(xiàn)可及性。

金茂匯將以“時(shí)尚”、“娛樂(lè)”、“活力”、“生活”、“娛樂(lè)”、“引領(lǐng)”為關(guān)鍵詞，創(chuàng)造引領(lǐng)商業(yè)的潮流空間，必將成為天津最火的網(wǎng)紅打卡勝地之一。

文化性與商業(yè)性兼具是工改商最為重要的一點(diǎn)，對(duì)其更新改造一定要平衡好工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)及商業(yè)性空間的再利用。

結(jié)語(yǔ)

據(jù)了解，目前中國(guó)核心城市有近1億㎡的存量物業(yè)等待改造，但存量商業(yè)改造的難度和投入并不亞于新建一座購(gòu)物中心，甚至在硬裝設(shè)計(jì)方面的局限和難度更頗具挑戰(zhàn)。

可以看出，城市更新是一項(xiàng)復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性很高的工程，所以更需要各大企業(yè)憑借經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力，才有可能在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中獲得可持續(xù)性動(dòng)力。

文章來(lái)源：世界城市更新