2022年以來，多地降首付，降房貸利率消息頻出，但是強度還是有所控制。
3月1日，鄭州市人民政府辦公廳網站發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》(以下簡稱“通知”)。
從松綁“認房又認貸”到引導金融機構下調住房貸款利率，這個新一線、省會城市連出“十九招”。業內認為，這讓鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面全面放松的城市。
鄭州重磅19項措施發布
鄭州日報消息，2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會”上，鄭州市代市長何雄亮出了他對鄭州市房地產業的分析判斷：
“鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整。”
總結起來有三個方面：
人：吸引人才落戶，留住龐大剛需人口。之前沒有疫情時，鄭州每年人口凈流入40萬，今年鄭州計劃出臺政策每年吸引大學生20萬留在鄭州。
成本：政策層面降低交易成本，增加市場流動性。鄭州計劃降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費。
錢：貨幣化安置，釋放強大需求。在城中村改造貨幣化安置三年計劃。
從市長發言至今，不到一個月時間，盡管所有人都認為鄭州此次的支持政策力度會有點大，但當3月1日鄭州“通知”詳細內容發布，還是震驚了所有人，
毋庸置疑，在2016年市場調控到今天，鄭州出臺了7年來全國范圍內最重磅的一次救市政策，足以讓鄭州樓市起死回生！
限貸限購雙松綁
本次鄭州發布的“通知”從購房者和開發商兩個端口進行制定。
針對購房者：
1、符合條件的大學生購買商品房按照政策給予購房補貼，買房之前還給予租房補貼，優惠期限為3年。
2、鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。
3、對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，重新申請貸款時按照首套房執行。
4、加大房貸投放，下調住房利率。
5、實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主，對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。
針對開發商：
1、在去化周期大于18個月的區域，適度減少土地供應。
2、土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。
3、給予受困企業項目貸款支持。
其中關鍵的有三個點。
鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。
這算是變相放松了限購，允許家庭購買第三套住房，增加了購房群體數量。
實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。
這一次的信號明確指出，要大力推動貨幣化安置。
中國樓市一共有三次大行情，最厲害的一次是2015年蔓延整個全國市場的樓市大輪動。
2015年的行情，正是在棚改貨幣化之下，啟動大量的基礎貨幣直接向樓市定向放水，最終水漫之后再無洼地，直接將中國樓市推向最高光的時刻。毋庸置疑，這是能促進樓市活力的最有效手段之一。
對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
這是文件中最為重磅的一個政策。
即便你已經有一套房子了，但是你將貸款還清，再買第二套就還是算首套的貸款利率。
這很明顯就是鼓勵改善性需求上車，現在市場上都是大戶型為主，剛需夠不著，這些房子都是為改善準備的，取消認房又認貸的政策，對市場尤其是新房市場是一項推動力十足的利好。
這一次，無論是針對購房者還是針對開發商，鄭州都考慮得面面俱到，并且給出了誠意滿滿的政策。
鄭州樓市下行危機
根據七普數據，截止2020年11月，鄭州常住人口達到1260萬人。而作為強二線省會，鄭州是過去10年增長最猛的城市之一，GDP先后趕超沈陽、大連、東莞、佛山等地，穩居TOP20城市之列。
人口、經濟底子都非常不錯的鄭州為什么此次出臺19項樓市救市政策？
過去一年來，鄭州先后遭遇洪澇災害、新冠疫情的雙重沖擊，經濟發展遠遠不及預期。
2021年，鄭州GDP為1.27萬億，同比增長4.7%，增速在萬億城市中僅高于西安，處于墊底位置。三四季度鄭州的經濟下行，基本等于是被房地產拖累，并且這種拖累至今都沒有緩解。
同時，由于土地放量供應以及疫情影響，鄭州樓市已經橫盤了4年之久。
圖：2012年以來鄭州商品住宅供求規模情況
可以說，自從上一輪高點之后，鄭州樓市一直不溫不火，樓市成交量更是大幅下滑，創下5年新低。
但是2022年經濟的最核心任務，只有一個，就是穩增長。
而在這其中，房地產恢復正常增長已經成為穩增長的關鍵因素。
這時候，就給救市政策留出了一個空窗期，高層可能會比以往有更寬的容忍度，來看待眼下的救市政策，前提是只要不觸動底線思維的紅線。
壓力城市或加入救市
鄭州本次出臺的政策基本符合2月24日住房和城鄉建設部部長王蒙徽在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上強調的，
保持房地產市場平穩運行，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。
繼續穩妥實施房地產長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產業良性循環和健康發展。
研究鄭州的救市政策之后，你會發現有一個政策不僅沒有放松，反而是更嚴格了，這就是限價。
所以，只要價格不變，統計數據不變，那么鄭州救市就完全不算超綱。
同時在房住不炒的基調下，此次鄭州房地產新政并未推出放松二手房交易的政策，網上所傳的取消二手房交易中20%的差額稅并未出現在本次政策里。
所以鄭州這次全面救市的政策如果沒有被叫停，將對其他城市形成很強的示范效應，類似“救市”情況后續也將在其他壓力城市出現。
從“救市”內容來看，政策主基調仍然是以穩定市場為主。需求端限購方面可調整空間較小，主要圍繞調整首付比例，調整“認房又認貸”為“認房”或“認貸”，以及貨幣化安置等方面。供給端的調整或將多一些，比如土地出讓規則、房企減負方面。
“鄭州作為中原城市群核心城市，此次‘鄭十九條’對其他城市也具有借鑒意義。” 貝殼研究院高級分析師潘浩表示，從年初開始的各城市樓市政策密集發布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產市場整體也處于筑底的過程中。預計樓市“小陽春”將有條件在多地出現。
文章來源：福州市房地產業協會
