商業(yè)地產(chǎn)平面動線規(guī)劃建議要點2.0

商業(yè)地產(chǎn)之中的動線，尤其是商業(yè)綜合體動線是商業(yè)中人、車、貨所行進的路線，即：將人、車、貨所行進路線分解成為一個個節(jié)點（腳步），并以行動者的視角將所見的場景進行模擬演示，所得出的最佳應(yīng)用場景。

而動線的根本意義，在于可以使得銷售和效率提升并對場地相關(guān)聯(lián)人的行為進行引導(dǎo)，是另一種潤物細無聲的潛在影響模式。

嚴格來說，對于商業(yè)綜合體動線的劃分，按照使用者來區(qū)分，可以劃為客流動線、車流動線、貨物動線、消防動線。如果按照應(yīng)用朝向來區(qū)分，可以劃分為內(nèi)部動線與外部動線。如果按照設(shè)計形態(tài)來說，可以劃為平面動線、復(fù)式動線。

鑒于篇幅問題，本文在此主要是以商業(yè)綜合體項目中的平面客流動線作為主要介紹方向，僅供大家參考了解。

 

一、平面動線客流

通常來說，店鋪使用者的銷售業(yè)績是與經(jīng)過店鋪門口的人流數(shù)量形成正比的，所以無論是在任何類型的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)下，一定都是對于如何使得消費客群更多的經(jīng)過店鋪門前才是最值得關(guān)注的事項，盡可能的讓消費者經(jīng)過店鋪門口以促成交易機會。

簡圖示意：黃色部分即客流動線，以便對所有商鋪進行展示。

所以對于平面內(nèi)客流動線設(shè)置應(yīng)當(dāng)是將可供消費者看到的店面，盡可能的設(shè)于步行交通量最大的動線上，并使該動線集中于某些通路，并形成閉環(huán)回路。

 

（一）動線設(shè)計中應(yīng)避免消費者重復(fù)行進，在一遍的行走之中就能夠有效、充分的對所有商鋪進行了觀測。所以如果想達到此效率最高的效果，最好的方式就是環(huán)形組織模式。諸位可以回顧，多數(shù)教委成功的商業(yè)綜合體中，多數(shù)是以環(huán)形組織來建設(shè)的。但為了最大限度對消費者視角進行展示，所以商業(yè)綜合體之內(nèi)的往往會設(shè)置中庭。這樣不但兼顧了采光與美觀，更增加了其他層店鋪被觀察到的機會。同時還可以通過增加的的中庭，有效分割，迫使客流行動降速，更多的使得消費者有效停留以促成交易機會。

但實踐之中，由于很多企業(yè)獲取的土地面積過大，加之為不浪費容積率以及盡可能獲得建筑物抵押款項。很多開發(fā)商采用了大面積的建設(shè)模式，使得無法形成閉環(huán)回路。這樣的情形下就會造成很多店鋪沒有充分的展示位，更沒有辦法獲得相應(yīng)的客流量。

（二） 動線設(shè)計首先應(yīng)當(dāng)考慮的因素是人。只有將商戶和消費者的實際情況進行考慮，才能夠設(shè)計出好的動線。

1、視覺巡視路徑。通常情況下，人的視線習(xí)慣由左至右，由上至下，由前往后，由中心向四周運動，這一運動規(guī)律主要是受書寫閱讀習(xí)慣影響而形成的，所以視區(qū)的順位多是左上、右上、左下、右下。人眼的視線水平移動比垂直移動快，眼球上下運動比左右運動容易產(chǎn)生疲勞，所以在動線設(shè)計中應(yīng)當(dāng)充分利用此原則，盡可能的對于平面中的正門首位置進行引導(dǎo)，亦或上下原則，用頭頂燈光及腳下導(dǎo)視誘使人們按照設(shè)計者期望的路線行進。

2、必須要考慮商戶承租人的價值最大化，所以平面客流動線應(yīng)對于商戶店鋪進行價值最大化，盡可能的對內(nèi)不同區(qū)域和位置上商鋪價值進行平衡，使綜合體項目商鋪的價值均等，避免造成商業(yè)死角，要使客流動線上的商戶都獲得有效且充足的客流量以保障收益。

 

二、 動線的設(shè)計取決于綜合體項目的整體形態(tài)

很多商業(yè)綜合體，往往是為了考慮項目的寫字樓、酒店或公寓類產(chǎn)品，往往在建設(shè)中采用大量柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)。為了能夠?qū)求w獲得更強的荷載，不得不在下部的商業(yè)購物中心中設(shè)置更多的立柱，所以導(dǎo)致了很多商業(yè)零售面積使用受限。然而這不是本文重點，重點是在于選擇什么樣的動線合適。

（一） 動線選擇的影響因素

1、商業(yè)綜合體的選址、基地的形態(tài)。

2、基地的規(guī)劃指標。

3、周邊道路交通。

（二）適合的動線

水平動線設(shè)計模式基本可歸納為線形、環(huán)形、風(fēng)車形，由這三種基本形式可以衍生出多種建筑平面。

（三） 合適的動線是提升商鋪價值的重要手段

1、對商業(yè)價值的預(yù)估，優(yōu)秀的動線可以使得商業(yè)價值提升，能夠獲得支付租金的的承租人的認可。

2、對項目盈收能力預(yù)判，有了優(yōu)秀的動線，可以造成場地旺場的良性循環(huán)，使得商戶承租人能夠有效對項目經(jīng)營前景進行預(yù)估。

3、對項目建筑布局的調(diào)整規(guī)劃，優(yōu)秀的動線對項目的行動路線進行引導(dǎo)。

4、對風(fēng)險點預(yù)判，是否有好的動線，經(jīng)驗豐富的商戶承租方只要實際走場后就能進行判斷，這對于未來經(jīng)營狀況可以有效預(yù)判，知道是否會存在經(jīng)營風(fēng)險，并以此指導(dǎo)或影響合同簽署的談判決心。

三、建議要點

（一） 充分考慮客流的導(dǎo)向因素

無論是承租人、使用者或者投資者在評析商業(yè)體內(nèi)部交通的好壞時，一般主要是從垂直交通和平面動線兩個方向來考慮的。尤其是平面動線可以使消費者沿著商家事先設(shè)計好的交通流線進行消費。比如著名的宜家動線，國內(nèi)無出其右。

（二）細節(jié)要點

1、平面動線設(shè)計均應(yīng)充分考慮人體的承受能力，這主要是分為兩個方面，一是一般成人的步行距離在400米以內(nèi)是尚可忍受的，超出這個距離就會存在不適。二是人體如果超出90分鐘時長的長期行走，也會存在疲勞感。所以動線應(yīng)充分考慮在一定距離內(nèi)設(shè)置休息點，以便于延長顧客的舒適度，并在該休息點盡可能設(shè)置交易區(qū)，無論是餐飲或是休閑，均能促成交易機會。

2、平面動線設(shè)計時對于在兩側(cè)均有店鋪的主動線寬度為8~10m左右，次通道動線為4~6m為佳。太寬或者太窄不利于人體視覺的延伸，會存在盲區(qū)。

3、應(yīng)充分考慮消費者的行為習(xí)慣，比如上行電梯的后部往往存在實現(xiàn)死角，極易對商戶造成死鋪。所以對于該地帶應(yīng)充分重視，盡可能預(yù)留目的性較強業(yè)態(tài)以保障盈收，如餐飲、診所、教育機構(gòu)等。

4、平面動線應(yīng)充分利用好燈光引導(dǎo)。下圖是我在上海國金中心的電梯口拍攝，紅圈位置是電梯下行口，黃圈是貼進墻壁的位置。這是利用光照的陰暗色差提示消費者注意環(huán)境變化進而警示安全，同時可以令消費者注意到墻壁上POP展示。該設(shè)計精妙絕倫，充分利用了燈光變幻來引導(dǎo)消費者的目的。

（三）其他

1、很多項目在設(shè)計中，對于主力店帶客作用過度夸大，一昧強調(diào)對主力店的強化，這其實很容易消費者在主力店影響下產(chǎn)生疲勞，形成逆反。同時，在運營后期造成了主力店的強勢地位，項目難以調(diào)整，這也是需要警覺的。

2、動線的設(shè)計理念，其實在處理曲和直、寬和窄的問題。需要考慮的不僅僅是效益，更要從消費客群的角度來思考如何令其產(chǎn)生愉悅感，并長時間逗留。因為交易并非僅僅是實務(wù)，還可以消費時間服務(wù)。

四、結(jié)語

本文是我從業(yè)十多年來對于商業(yè)平面動線的點淺見，多是在實踐經(jīng)驗中去總結(jié)與歸納的內(nèi)容，所以僅供諸位參考。本文僅僅所敘述的是平面動線而非立體動線，因此不應(yīng)單線考量，仍然要去對立體形態(tài)、空間結(jié)構(gòu)等諸多因素進行多維研究。誠然，本人并非建筑設(shè)計空間規(guī)劃等專業(yè)出身，卻經(jīng)歷過多個項目的籌備與運營。更多的認知來自于商戶與消費客群的吐槽和意見，而開發(fā)方往往對動線設(shè)計存在盲點與缺失，有著大量無效規(guī)劃和面積浪費，殊為可惜。如果能夠改進或優(yōu)化，所獲得收益一定能幫助到更多企業(yè)與項目。

商業(yè)地產(chǎn)是一門多維度的綜合應(yīng)用型行業(yè)，是能夠帶給人們歡樂與希望的地方，而不是簡簡單單的蓋房子和賣房子。所以期盼更多的企業(yè)能夠認真對待商業(yè)地產(chǎn)，以實踐應(yīng)用為根本，最終使得大家均能夠獲得相應(yīng)的需求。限于水平有限，以上內(nèi)容還請大家多多批評指正。