剛剛，萬科、綠城等房企對(duì)下半年房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判

這兩年可以說是地產(chǎn)行業(yè)的至暗時(shí)刻。今年地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，充分揭示了地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的困境。

寒冬之下，地產(chǎn)人在煎熬中期盼春天，在等待中思考：地產(chǎn)究竟還能不能重燃希望？風(fēng)雨飄搖的房企能否經(jīng)受住新一輪考驗(yàn)？

困境之中，一些穩(wěn)健的標(biāo)桿房企，對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的判斷，一直受到業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。

近期，保利、濱江、綠城、萬科等房企陸續(xù)召開了2022年股東大會(huì)。會(huì)上，保利集團(tuán)董事長劉平、綠城中國董事會(huì)主席張亞東、濱江集團(tuán)董事長戚金興、萬科董事會(huì)主席郁亮等人，分別分享了他們對(duì)行業(yè)以及后市判斷和看法，干貨頗多。

市場(chǎng)已經(jīng)觸底，正緩慢溫和恢復(fù)

國家撐房地產(chǎn)業(yè)的聲音在日益加大，地產(chǎn)后半場(chǎng)表現(xiàn)將如何？

對(duì)于目前的房地產(chǎn)行業(yè)，郁亮判斷，短期來看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢及溫和的過程。“大家知道今年日子特別難過，這也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時(shí)間。”郁亮坦言。

郁亮表示，今年1、2月份商品房銷售盡管有下降，但目前來看還是上半年表現(xiàn)稍好的月份，一二線城市商品住宅銷售同比下降了36%。到了4月份情況變得更加嚴(yán)峻，同比下滑了59%，因?yàn)橐咔榈纫蛩兀h(huán)比也下降23%。5月份盡管同比下降50%多，還是很多，但是環(huán)比開始出現(xiàn)了7%的上升。6月份，從目前的情況來看，環(huán)比可能會(huì)有比較明顯的提升。二手房市場(chǎng)從6月份開始也出現(xiàn)了一些起色，比如一二線城市二手房掛牌價(jià)格有漲有跌，但漲的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)達(dá)到50%。

為什么6月份有明顯起色呢？郁亮覺得有幾個(gè)原因：

首先，主要原因是從中央政府到地方政府，為了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調(diào)整了一些政策，這個(gè)調(diào)整政策或長或短、或大或小會(huì)對(duì)行業(yè)帶來積極影響。

第二，我們也可以看到因?yàn)楸灰咔樗诱`的需求在6月份得到一些回補(bǔ)。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)每年有兩個(gè)高峰，一個(gè)是6月份，一個(gè)是12月份，12月份是結(jié)算高峰，6月份對(duì)上半年銷售業(yè)績很重要，通常習(xí)慣上也會(huì)加大力度，當(dāng)然也包括季節(jié)因素。

最后還有一個(gè)因素是5月份的基數(shù)環(huán)比來看比較低。

這幾個(gè)原因使得6月份從環(huán)比來看有比較明顯的提升。

基于上述情況，郁亮判斷，短期市場(chǎng)已經(jīng)觸底。“但我沒有用反彈的說法，而是用恢復(fù)，恢復(fù)仍然需要時(shí)間。6月份有起色體現(xiàn)在環(huán)比上，同比來看降幅雖然在收窄，但預(yù)計(jì)還會(huì)有不小的跌幅，是從底部慢慢往上走需要時(shí)間。”

對(duì)此，綠城中國董事會(huì)主席張亞東在日前股東周年大會(huì)上表示：當(dāng)前的市場(chǎng)，只能說是有回暖的苗頭，但還不能下回暖的結(jié)論。綠城要明確看到市場(chǎng)回暖，才能大舉進(jìn)攻；不能靠預(yù)判到市場(chǎng)回暖，就大舉進(jìn)攻。

別奢望地產(chǎn)重回高峰要直面行業(yè)下行的現(xiàn)實(shí)

在郁亮看來，目前的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，以及國家對(duì)行業(yè)的指導(dǎo)原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段。所以不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時(shí)的數(shù)據(jù)和規(guī)模。

去年新上任的保利集團(tuán)董事長劉平認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)的承壓和疫情多點(diǎn)散發(fā)帶來的不確定性，再疊加國際形勢(shì)的復(fù)雜性，“今年應(yīng)該是我們從事這個(gè)行業(yè)30年以來最特殊的時(shí)期。”

在傳統(tǒng)開發(fā)模式的利潤空間迅速收窄的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)“制造業(yè)化”是當(dāng)今相當(dāng)流行的一個(gè)說法。

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了一個(gè)高毛利的時(shí)代，這必須是所有的企業(yè)都面臨的現(xiàn)實(shí)。”劉平稱，“在這種狀況下我們盡量地不斷通過挖掘結(jié)構(gòu)的潛力，把自己的毛利率下降控制在行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀水平。”

答案不可謂不殘酷，但接受它、面對(duì)它，才能時(shí)刻保持清醒的頭腦，才有因勢(shì)而動(dòng)的可能。

未來地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品先行銷售為王

房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡表現(xiàn)，是否意味著房企已經(jīng)失去了發(fā)展機(jī)會(huì)，只能坐等政策救市或行情轉(zhuǎn)好呢？答案顯然是否定的。

郁亮舉了一個(gè)鮮活的例子：

惠州的房子大概是1萬塊錢上下的水平，跟深圳比差距很大，所以惠州很多客戶來自深圳的外溢需求，深圳市場(chǎng)調(diào)整后，惠州賣房也變得很難。

怎么辦？我發(fā)現(xiàn)我們的售樓員都跑到深圳城中村去賣房子了。

他們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)獨(dú)特的客群，有些客戶，兩口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要讀小學(xué)的那一刻面臨非常大的選擇，是把孩子送回老家交給爺爺奶奶帶，還是放在身邊能夠家庭不分離。

他們的積蓄大概有30萬人民幣，在惠州大概支付一個(gè)首付。惠州是非常重視教育的一個(gè)地方，教育設(shè)施配套都不錯(cuò)。所以這個(gè)市場(chǎng)還是在的

所以郁亮認(rèn)為，只要我們?cè)斐龊玫漠a(chǎn)品，客戶是會(huì)買單的，在銷售方式上我們也要從坐銷到行銷，跑出去把客戶找到。

保利集團(tuán)董事長劉平稱如今的市況為“危中有機(jī)”。“所以我相信房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)會(huì)迎來一個(gè)恢復(fù)，或者甚至某一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域會(huì)有一些爆發(fā)式的增長。”

除了好產(chǎn)品，好服務(wù)也非常重要，綠城中國行政總裁郭佳峰稱，這兩三年，綠城在苦練內(nèi)功，現(xiàn)在綠城從拿地到首次開盤的最快紀(jì)錄是 98 天，提速 33%。綠城的周轉(zhuǎn)率，是用更通暢、更精細(xì)的運(yùn)營管理能力，來確保產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定輸出。綠城的「一號(hào)工程」是「最懂產(chǎn)品」，綠城的「一號(hào)標(biāo)準(zhǔn)」是「最懂客戶」。

房企單干利潤更高

目前房企的首要任務(wù)就是“活下來”，而這最關(guān)鍵的是要保持利潤。那么，利潤從哪里來？銷售端仍存機(jī)會(huì)，經(jīng)營端也值得挖潛。

郭佳峰稱，綠城要努力像南方種水稻那樣，做到「一年兩熟」：年初拿下的土地，要盡快轉(zhuǎn)化成銷售額，用于當(dāng)年的拿地。

另一方面，綠城在不斷提高項(xiàng)目的權(quán)益占比。前幾年，綠城自投項(xiàng)目的平均權(quán)益占比在 50-60% 之間，今年新拿項(xiàng)目的平均權(quán)益占比已經(jīng)超過 85%。

為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前的行業(yè)性問題，今年綠城拿地將大幅提高權(quán)益占比，這當(dāng)然需要資金實(shí)力，但盈利能力會(huì)更強(qiáng)。50% 權(quán)益的 20 塊地與 100% 的 10 塊地相比，哪個(gè)利潤更高？籠統(tǒng)計(jì)算，還是拿 10 塊地利潤更高，因?yàn)槭∪チ烁献鞣降臏贤ǔ杀尽?/p>

在穩(wěn)健中發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)要有信心

無論“拐點(diǎn)論”、“活下去”，還是“黑鐵時(shí)代”，萬科的判斷往往帶給行業(yè)更多的是悲觀。

對(duì)于此次“態(tài)度”的轉(zhuǎn)變，郁亮認(rèn)為，對(duì)同一個(gè)事情，大家有的時(shí)候看的角度有差異。今天行業(yè)需要信心，需要熬著往前走。但凡有一絲微光就當(dāng)是光明所在往前走，這時(shí)候要更多挖掘它好的一面。

在他看來，萬科的戰(zhàn)略定力就是不貪婪、不恐懼。郁亮表示，不貪婪是在市場(chǎng)好的時(shí)候要留一份清醒在，不要去賺最后一個(gè)銅板，所以萬科總是扮演不合時(shí)宜的說“狼來了”的孩子。

“我們也不恐懼，這個(gè)行業(yè)未來有機(jī)會(huì)嗎？10萬億級(jí)別的行業(yè)怎么會(huì)沒有機(jī)會(huì)呢？只是需要自己去找到這個(gè)機(jī)會(huì)，有千年歷史的行業(yè)不可能說沒有就沒有，一定是常做常有，常做常新。本質(zhì)上來說不貪婪不恐懼使得我們能夠在好的時(shí)候留一份清醒，在壞的時(shí)候有一份信心。”郁亮說。

郁亮認(rèn)為，只要一個(gè)企業(yè)能夠服務(wù)好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務(wù)來，還是可以熬過去的。行業(yè)很艱難，但如果放在社會(huì)中去，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個(gè)，所以沒有任何理由躺平。面向未來，這10萬億的市場(chǎng)里面，一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產(chǎn)品和服務(wù)還是能夠找到新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

“不管未來的路有多長，未來的道路有多么艱難，只有走下去才會(huì)有出頭之日。我相信我們的行業(yè)經(jīng)過這次洗禮，一定能夠?yàn)槲覀儑医?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。”郁亮如是表示。

實(shí)際上，保利發(fā)展在這種極其困難的階段，還是保持著一個(gè)的不錯(cuò)勢(shì)頭。保利劉平認(rèn)為，“至少我們能做到跑贏競爭對(duì)手，跑贏我們自己……我們比同行（普遍的）下降幅度要小。”據(jù)了解，今年第一季度保利的合同銷售額已經(jīng)重回行業(yè)前三地位。

無獨(dú)有偶，綠城張亞東也發(fā)表過類似的話語，即便下半年樓市再回暖，今年全國商品房銷售規(guī)模也是肯定要下降的。銷售下滑是整個(gè)行業(yè)的問題，綠城肯定無法獨(dú)善其身；但如果下降，綠城力求是下降最少的那家。

文章來源：福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)