2023年1月17日全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”，截至目前已經有山東、安徽、河南、四川等地明確表態，要試點現房銷售。
為實現“保交樓、穩民生”
傳統住宅“現房銷售”被頻頻提及
其實，早在2021年，多地就已經開始探索商品房“現房銷售”。據統計，包括北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、濟南等地將“現房銷售”寫入了土地出讓文件中。其中海南省已經要求全面現房銷售，熱點城市部分地塊在拍賣環節就設置現房銷售條件。
傳統住宅在近年頻頻提到“現房銷售”，主要是受到房地產市場行情急速下行下的“樓盤爛尾”影響。出于對購房者利益的保護，以及約束樓盤的質量考慮，部分城市紛紛試點”現房銷售“。
產業地產不同于傳統地產
尚無統一預售標準，分區域呈現不同特征
產業地產與傳統地產不同，在預售制度方面尚未建立統一標準。傳統地產必須要拿到預售許可證才能對外銷售，但產業地產則需根據各區域的預售制度而定，很多區域都不是很規范，導致不同區域之間呈現不同的特征。
例如長三角區域管控就相對嚴格，像浙江就要求建筑物封頂之后才能進行銷售。但也有一些區域相對寬松，例如山東省的一些城市是不需要預售證的，包括了濟寧、臨沂、青島、煙臺、淄博、濰坊等地；此外，華南的部分區域像廣東等在預售制度上管控也相對松一些。
這也導致了傳統的產業地產企業，特別是在現在這個環境之下，更偏向于山東、華南等區域的發展，而不會優先選擇管控更為嚴格的長三角區域。
此外，在這種沒有預售證的制度之下，企業很多玩法是比較花的。往往是產業地產企業和政府才簽下投資協議，確定拿地意向的時候，就已經開始針對部分客戶，以預收設計費的方式來實現一些前期的預售了。
但這種做法會導致企業的杠桿率非常非常高，甚至有些企業在經營過程中是沒有賺到錢的，反而用這個融資現金流去支撐集團公司的傳統地產業務，但這樣其實是沒有意義的。一方面，本來一年就可以竣工的項目，因為把融到的錢抽出去支援了地產業務，導致項目拖了兩三年才竣工；另一方面，過程中往往還面臨著拖欠供應商款項的問題。
本質問題還是產業地產整體呈現小、散、亂的格局
非標業務特性使得產業地產集中度不高，整體呈現“小、散、亂”。產業地產發展至今，其實整體還是處于小、散、亂的競爭格局。本身業務非標準化的特性，使得企業無法通過產品快速復制的方式實現規模的迅速擴張，因此行業中沒有出現類似傳統地產的超大規模的企業，整體行業集中度也不高。
而企業規模往往也限制了在項目上的資金投入，從而帶來一系列衍生問題。企業規模的大小也限制了能夠在項目上沉淀資金量的大小，因此這種“前期幾乎不需要投資、快速實現預售”的方式能夠被大家熱捧，但產生的結果就是地方政府往往需要為這些可能爛尾的廠房或園區買單。
核心地塊都想拿，但拿到了卻不一定做的好。此外，企業要想實現快速銷售回款，那么區位一定是首要考慮的條件。每個企業都想要核心城市的核心區位的土地，因此就需要和政府進行多次談判。但現實往往是一開始都是大談項目未來規劃，拿著科創園區、特色園區的旗號去拿地，但最后都是想走傳統地產的高周轉模式。最后，地是拿到了，但企業也可能因為資金回流不及時，而落敗而走。
隨著小散亂的行業情況不斷發展，進一步導致的結果就是企業整體水平不高、行業沒有統一標準，即使是僅存的幾家叫得上名字的品牌化企業也存在規模并不足夠大而帶來的一系列衍生問題。
行業必須重新整治
規范預售制度是第一位
隨著未來中國產業轉型升級的不斷深化，制造業企業的發展壯大更加需要一個良好的環境。而產業地產作為為制造業企業提供空間服務的行業，更加需要保證空間載體的不斷優化升級，滿足企業日益提升的生產需求。
只有產業地產企業做大做優自身，才有精力和實力去提供優質服務。
例如像目前行業的幾家龍頭，也只有當他們做大了自身的規模，才有實力去精耕和挖掘入駐企業的一系列的需求，從而提供相應優質的服務。
但根子不在企業，在于行業需要重新整治，規范預售制度是首位。
未來還是需要規范行業的預售制度，制定行業統一的標準和規定，實現行業的良性循環。讓每一個市場主體能夠實現規范化的操作，將更多的精力放在提升自身的實力和服務上，助力中國的制造業更好發展。
文章來源：產城觀察網
