近日，中指研究院發布《2023中國商業地產發展白皮書》（以下簡稱白皮書）。白皮書顯示，商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。
當前，房地產行業發展由增量為主轉向增量存量并重階段，企業由“開發商”向“服務商”轉變已經成為必然趨勢。因此，白皮書認為，輕資產管理輸出仍是商業地產企業規模拓展的有效方式。
△ 白皮書顯示，商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。（中國商報記者 唐硯/攝）
商鋪租賃市場企穩回升
白皮書提出，在租賃市場方面，商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。數據顯示，2023年上半年，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街（百街）商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結束連續3年的下跌態勢，環比微漲0.02%；由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心（百MALL）商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復上漲，環比漲幅為0.29%。
而寫字樓租戶承租能力下降，租金繼續下跌。數據顯示，2023年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.73元/平方米/天，環比下跌0.11%。
新房市場方面，當前房地產市場下行壓力仍較大，銷售端表現低迷，部分房企仍面臨資金壓力，進而導致投資、開工能力不足。數據顯示，2023年1—5月，全國商辦用房開發投資額為5085億元，同比下降14.2%；新開工面積為3725萬平方米，同比下降22.7%。從需求端來看，銷售面積為3089萬平方米，同比下降20.4%。
中指院方面表示，若宏觀經濟繼續保持穩步恢復態勢，疊加部分優質項目入市對寫字樓租賃需求的促進，下半年寫字樓市場需求端有望加速復蘇，租金走勢可能會逐漸企穩。
對于商鋪租賃市場，在中指院看來，下半年，部分城市出臺培育建設國際消費中心城市、優化營商環境、鼓勵首店經濟、支持商業外擺等方面政策，提升租戶市場信心，促進商鋪租賃需求釋放，重點城市商鋪租賃市場有望繼續恢復。
業內人士普遍認為，房地產行業發展已經由增量為主轉向增量存量并重階段，因此，企業由“開發商”向“服務商”轉變成為必然趨勢。
聚焦高能級城市 提升運營能力
商鋪市場發展向好，從投資布局方面來看，也呈現出一定特性。白皮書顯示，從新開業項目來看，2023年1—5月，全國共新開業3萬平方米以上購物中心91個，與2022年同期相比減少13個。2023年下半年，預計購物中心項目竣工、開業節奏或加快，全年新開業購物中心體量或超過2022年。
分城市等級來看，在2023年1—5月新開業購物中心的城市分布中，一二線城市占比增加。從購物中心分布來看，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）已開業購物中心占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業發達。
對此，中指院方面表示，在當前商業地產市場供需兩弱的情況下，企業布局更聚焦于經濟發達、消費市場活力強、消費需求旺盛的高能級城市。
在購物中心運營方面，頭部企業緊抓“消費提振年”契機，積極引入首店、創新性品牌等為消費者提供優質消費內容，提升項目出租率。以北京為例，數據顯示，今年以來，隨著新商場陸續亮相，1—5月共有403家品牌首店落戶北京。
此外，推進數字化建設依舊是頭部企業發力的重點。其中，企業發力的方向主要是通過搭建數字化平臺提高企業經營水平和項目運營水平，并運用各類數字化服務平臺提升客戶體驗。此外，一些購物中心企業也開始加大對線上業務的投入力度。
砂之船方面表示，會利用大數據分析技術了解顧客需求和購買行為，實現精準營銷。同時還在構建線上服務體系，通過線上提供的一系列活動，更好賦能線下，實現引流到店。
輕資產管理輸出成企業拓展有效方式
商鋪租賃在消費復蘇帶動下需求有所恢復，商業街租金企穩，購物中心租金止跌轉漲。白皮書顯示，從長期來看，我國經濟長期向好及居民消費升級的趨勢沒有改變，國內消費市場空間仍較大，商業地產存在發展空間；此外，房地產行業發展由增量為主轉向增量存量并重階段，企業由“開發商”向“服務商”轉變成為必然趨勢，商業地產業務的重要性有所提升。
可以說，輕資產管理輸出仍是商業地產企業規模化拓展的有效方式。
中指院方面認為，在城市選擇上需要聚焦產業經濟發達、消費市場活力大的核心城市。同時，商業地產企業需順應居民消費特征變化，通過引入優質品牌、改造商業空間等方式激發商業項目活力，為消費者提供優質消費供給，在實現業績增長的同時助力城市消費市場發展。
中指研究院企業事業部研究總監劉水預計，下半年，地方政府或將圍繞“消費提振年”出臺更多的促消費政策，重點城市也將有更多優質商業項目開業，為居民帶來優質消費內容，激發消費潛力，促進消費需求釋放。
北京國際商貿中心研究基地首席專家賴陽表示，隨著消費升級，居民消費呈現出多元化、差異化的特征，體驗式消費愈發受到關注。為此，商業地產企業可將藝術、文化等元素融入到實體商業中，通過建立主題購物中心、組織大的IP活動等，來滿足目標客群的消費需求。
文章來源：中商視點
