城市留存商業的更新迭代，在近幾年的商業發展中分量越來越重。不僅限于舊工廠、舊商場的商業更新迭代，還有不少的街道市井商業，也紛紛通過創意改造，重新煥發生機，吸引更多的人群關注。
福州煙臺山是近期的“新晉流量聚集地”，作為一個城市街道商業更新項目，他是如何獲得成功的，其中有哪些改造更新的“流量密碼”，值得我們深入觀察和探討。
九巷雙街
福州首個藝文歷史文化街區
福州萬科煙臺山漫步街區位于福建福州，是由萬科南方區域和印力商業協同的城市更新項目，也是福州首個以藝文為標簽的歷史文化街區。項目整體規模約6.2萬平方米，一期2021年10月30日開業，二期2022年9月30日開業。整體空間規劃為九巷雙街，呈現了“一主街、雙環線、三組團、九巷道”的空間布局，東區、西區、中區三大獨棟區域聯動，進行差異化運營，組合了不同的業態和品牌。
項目保留了組成煙臺山的脈絡街巷小路，并依據地勢及行走體驗，規劃了拾級而上狹窄曲折的登山路、安靜但坡度較緩的“弄道”，縱橫交錯的“里道”。通過豐富的業態組合，涵蓋零售、餐飲、酒店、休閑、娛樂等，以及精選特色品牌，體現煙臺山的歷史文化底蘊。
完整亮相至今的近一年時間，福州煙臺山熱度持續走高，一方面因強烈的在地性和舒適的場景而受到本地人的青睞；另一方面因深厚的歷史文化底蘊和多元的品牌組合而得到商旅客群認可，成為到訪福州乃至福建的首選。
歷史風貌
見證城市發展變革
煙臺山位于福州市歷史文化中軸線南端，南望五虎，北眺三山，具有“蒼山煙霞、高丘低江”的景色。葉圣陶在《客語》里對其這樣寫道：“倉前山差不多一座花園，一條路，一叢花，一所房屋，一個車夫，都有詩意。尤其可愛的是晚陽淡淡的時候，禮拜堂里送出一聲鐘響，綠蔭下走過幾個張著花紙傘的女郎。”
此地自鴉片戰爭，福州作為通商口岸開埠后涌入了多個國家的外國僑民。自道光二十五年英國率先在福州設立領事館，此后陸續有十七個國家在福州設領事館，在百余年里，外國僑民先后在福州開設洋行、醫院和學校，整個風貌區及周邊現存近現代優秀歷史建筑163處，除了眾多外國領事館、教堂、洋行、別墅等西洋老建筑外，還有數十座中式園林古厝。中西交融的歷史讓這里散發著獨特的洋氣，縱橫交錯的山地街巷是這里特有的地理風貌，延續了近百年的繁華。
煙臺山歷史風貌區作為福州古城傳統中軸線序列組織的末端，承載了福州近現代商業歷史，見證了城市發展變革的重要時刻。
依山傍水的煙臺山，至今仍存留著許多帶有歷史印記的蜿蜒古樹，形成了一個中西方文化交融薈萃的原生態空間。而在去年全面開放的煙臺山商業街區，延溯著閩江展開了連接過去與未來的篇章。
新舊共存
城市藝文商業漫步空間
2015年萬科競得煙臺山歷史風貌區改造地塊，其中包含修繕更新43處文物/歷史建筑和13條風貌巷道。
項目按照“保留—傳承—創新”的思路來進行風貌保護開發。在此次改造中，保留了建筑原貌中的紅墻灰瓦，設計上將穿越、摩登、藝術文化融入街區的建筑、景觀、美陳設計上，平衡了老舊建筑中的文化屬性與功能，中西合璧，新舊共存，整個街區是以跨越時空的舞會為主題，沿著街區游逛，感受歷史與當代移光幻影的魅力。
在對煙臺山文化、歷史肌理的解構與創新重組后，項目傳承煙臺山精神與煙火氣，將“煙臺山漫步街區”定位“城市藝文商業漫步空間”，以“發現福州、遇見世界”為核心經營策略，圍繞“摩登新地標”“藝文生態圈”“生活新高地”“社交會客廳”四個主題打造。
項目總體量約60%均為自持運營。以深厚魅力底蘊和活力輕盈姿態重新出發，進行世界知名品牌的布局，通過業態重構和選商原則的方式臻選引入新生活、體驗式的業態和品牌，入駐書店、劇場、博物館、獨立工作坊等藝文共創空間，也引入高端餐飲、潮流集合店、人氣網紅店、創意零售店等多元業態，營造復合多元的文化體驗氛圍。
煙臺山商業漫步街區將自己作為整個“大煙臺山歷史風貌區”的有機單元，與泛船浦教堂、林森公館、槐蔭里、西林小筑等歷史建筑，共同組合成了一個開放共享、快慢結合的漫步街區。突破空間限制，讓消費者在漫步轉角間，可一步一景、可逛、可玩，體驗輕松悠然的戶外松弛感，享受舒適健康的休閑商業體驗。
業態細分
構建獨特街區場景
煥新改造的煙臺山，致力打造成福州近代獨特文化和歷史特點的高品質商業生活街區，在業態規劃上按照“三組團”進行細分：由亭下路、忠烈路構成的西區組團，以時尚先鋒零售、小資情調輕餐為主；由池后弄、天安里、佛寺巷、崇圣庵、倉觀頂組成的中區組團，以洋房酒店、網紅書店、匠人工坊、個人工作室、LIVE HOUSE為主；位于觀井路的東區組團，則是以高端餐飲及生活配套業態為主。
整體業態同時圍繞 “美味甄選、質感生活、藝文天地” 三大主題。同時，街區還對倉山影劇院、樂群樓、閩海關稅務司官邸等歷史建筑的活化利用，打造泛博物館藝術街區，創造一系列開放性的鼓勵社交的空間。
在業態方面，福州煙臺山積極發展首店經濟，在一期基礎上，二期又引進了30%國內外知名首店品牌。業態涵蓋零售、餐飲、酒店、休閑、娛樂等，吸引諸多市民駐足體驗。其中不乏風靡滬上的咖啡“場”牌M Stand、Holiland好利來全國首家Pink主題快閃店、福建首家西班牙甄選餐廳SOL Tapas、全希臘籍團隊甄選餐廳G.O Spectrum今橄欖等特色品牌。
在二期業態中，尤為突出的是體驗業態的增加，例如增加了書店、酒店、劇場等體驗業態，在提升品牌豐富度的同時，激活并發揮了項目的文旅屬性，也符合了當下“微度假”的特性，為消費者的游逛增添了情致。
其中煙山劇場、煙山市集、茶館都極具在地性魅力，還有潮牌店、中古店、手作店、飾品店等特色店鋪，如Warmtree兩個小人商店、歡喜啜哦，年輕創意茶飲品牌、倔匠人·生活美物空間、att-store·生活好物，一家露營產品集合店、a1零食研究所。去年9月30日大吉中古 vintage，一家源自日本福岡的一手中古商也在此地開設首店。
項目還經常舉辦藝術相關活動，如2022年舉辦的煙臺山當代潮流公共藝術展，圍繞年輕群體和城市文化展開當代青年藝術的創作脈絡，通過公共藝術的表達傳遞藝術的多樣化與流動性，將潮流藝術，青年社交與追求獨特個性表達、新奇的生活方式編寫成一段屬于福州城市與外界青年藝術文化交流的代碼。2021年舉辦的福州煙臺山2021年國際文化藝術節，集結了藝術、音樂、設計、潮流、戲劇的跨界前沿的藝術演出。國際畫展IdN 打造了中國首個公共商業快閃空間「IdN HUB」，集合當代先鋒藝術設計、藝術潮玩與動態影像。福州本土的潮牌Warmtrees，也獨創了兩個小人快閃商店入駐煙臺山。街區中的音樂舞臺、展覽現場、快閃劇場，讓這里成為開放性的藝術館。街區還不定期舉行露天電影、山上音樂會、燈光秀、裝置藝術、品質藝術展等活動。
在地文化
釋放城市微度假魅力
后疫情時代，消費者對于開放性和自由性的街區式商業格外青睞，周末小長假無法遠行，去老街區漫步，逛逛小店，成為人們微度假的首選。擁有著歷史悠久的老建筑群落，以及積淀的街區文化，轉彎處是別具風格的潮流小店和藝術空間，新舊搭配，歷史與當代的交匯，讓這些老街區商業煥發出新的魅力，而福州煙臺山無疑成為消費者城市微度假的理想之地。
通過對“在地文化”的開發、繼承和利用，煙臺山商業漫步街區在藝術精品酒店、設計師主題民宿、獨立書店等文旅型業態上，積極做到與自身獨特自然人文景觀呼應，釋放煙臺山的度假魅力。
福州煙臺山還創新打造極致年輕、潮流的新銳商業與藝文空間Y+Space，這是一個關于本地主理人的共創空間，旨在呵護并深度挖掘本地力量，以“社群共建”為核心，為一大批熱愛福州、喜歡煙臺山、多元而個性的主理人提供了一個生長平臺。Y+Space以“設計”驅動商業，對原有歷史建筑的70%區域采取輕裝修的設計和改造，展現無吊頂、清水混凝土墻面等功能建筑美學，并通過內街外街化的方案，打造一條“煙山公路”。
不同的是，Y+Space引入三藝術空間、華記雜貨鋪、Roxy Rolle等小眾品牌，形成自己的團隊和社群及流量擔當，并且堅持與品牌共創，相互激發靈感，鏈接內容，讓品牌更敢于突破自己，最終為消費者呈現更加完美的商業生態。Y+Space盤活了煙臺山商業的中區，在二期開業的時候成為煙臺山流量最大的空間，一度霸榜互聯網小紅書、抖音，也是這樣的運營理念讓煙臺山成為福建旅游熱度TOP1的目的地。如今這里不僅是年輕人的必打卡地，更是年輕人的興趣聚場和社交空間，將時間保管的地方。
置身煙臺山，疲于忙碌生活的人好像有了一個短暫“逃離”的時空，放下糾結，抽離繁瑣，讓一切壞心情得到治愈。多元文化交融的煙臺山，洋溢著浪漫與詩意。也正是這份獨特的氣質，吸引著眾多的人群前去體驗。
結 語
成功的街區商業，需根植于城市文化生態進行更新與改造，打造獨具特色的“城市記憶”。而與屬地文化符號相結合，不僅能與消費者建立更高的認同感，還能以創新商業空間煥發文化生命力。
街區式商業擁有天然的開放性和自由性，讓消費者可以放松、減壓，品味休閑時光。而老街區的魅力又給予了消費者最想獲得的體驗感和沉浸感，如同穿越時空般，體味歷史與當代的交融，同時街區中的煙火氣和文藝氣息，又接納多種圈層的消費者，讓商業有了嶄新的活力與魅力。
文章來源：其美設計
