2023年至今利好政策不斷，從近期動向來看，政策開始從市場本身朝著關注企業主體轉變。
11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，貫徹落實習近平總書記在中央金融工作會議上的重要講話精神和會議部署，研究近期房地產金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作。
會議強調，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。
對于企業來說，金融政策支持融資輸血是一方面，企業本身銷售造血也很重要。
從前十月百強房企的銷售情況來看，目前規模房企整體仍陷負增長困局，10月單月和累計業績同比降低的企業數量均達到近八成。
筆者認為，目前整個行業已經從我們原本所熟悉的運作模式，走到了一個不熟悉的模式之中，在整體行業規模見頂回落之后，未來全國性的規模房企數量將大幅減少。
在當前市場信心仍未恢復，整體樓市仍將面臨較長調整期的背景下，各大房企仍需努力降低杠桿，積極通過銷售回款償還債務，同時不斷調整企業的融資結構，降低融資成本。
2023年11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，中國人民銀行、金融監管總局相關司局、銀行間市場交易商協會、上海證券交易所、深圳證券交易所，政策性和開發性銀行、18家全國性商業銀行、5家全國性金融資產管理公司、4家大型證券公司的主要負責同志在主會場參會，部分中國人民銀行、金融監管總局分支機構主要負責同志在各地分會場參會。
從當日官網發布的內容上看，與房地產相關內容占據相對較多篇幅。
從具體內容來看，主要是以下幾點：
1、融資需求“一視同仁”，不惜貸、抽貸、斷貸
會議強調，各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。
“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”這一點首提于剛剛過去的中央金融工作會議。此次再次被強調還加上了“對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸”的內容。
主要還是因為，雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優質房企及白名單房企，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。在面臨信用擠兌和銀行抽貸的情況下，爆雷企業數量增多。
此次對融資需求“一視同仁”的再次強調及對正常經營房企不惜貸、抽貸、斷貸的要求或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定的利好。
2、繼續用好“第二支箭”，支持合理股權融資
會議強調，繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。
自2022年底，信貸、債券、股權三箭齊發以來，紓困方向正式從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。但從效果來看，并不盡如人意。
CRIC監測數據顯示，2023年1-10月80家典型房企的累計融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。10月80家典型房企的融資總量為213.6億元，環比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資規模大幅減少，創下了2020年以來的新低。其中境內債權融資為163.18億元，環比減少39.4%，同比減少55.7%，此外還有50.42億元的股權融資。
此次座談會從房企主要金融需求出發，明確融資端的支持力度，關鍵還是在于落地實施。
3、加大保交樓金融支持，推動行業并購重組
會議強調，要繼續配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動行業并購重組。
自2021年末以來政策端就已開始積極引導市場化收并購、為行業收并購提供融資政策支持。行業收并購也從此前的企業規模擴張驅動，轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動，收并購市場由民企主導轉向國資主導的局面。
根據公開信息披露統計，2022年以來，單筆30億以上規模交易中，國資接盤占比超過六成。
此次會議再次強調“保交樓”和“并購重組”主要還是提升市場信心，推動行業的整合和優化，引導房地產風險“軟著陸”。
4、積極服務“三大工程”建設
會議強調，要積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革，推動構建房地產發展新模式。
保障性住房規劃建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”將是未來行業發展的新方向。
從此次召開的金融機構座談會內容來看，雖然與房地產相關的內容占據了較大篇幅，但整體內容基本上都沒有超出之前的政策范疇。
對于企業來說，金融政策支持融資輸血是一方面，企業本身銷售造血也很重要。
CRIC數據顯示，2023年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額4066.9億元，環比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。累計業績來看，1-10月百強房企實現銷售操盤金額45634.6億元，同比降低12.8%，年內累計業績降幅繼續擴大。
2023年10月近六成百強房企單月業績環比降低，近半數百強房企同環比雙降。有20家百強房企的單月業績環比降幅大于30%，40家的環比降幅在0-30%之間。同比來看，10月單月和累計業績同比降低的企業數量均達到近八成。
由此可見，目前規模房企整體仍陷負增長困局。
截至2023年10月，全口徑金額超過1000億元的房企共14家，較去年同期減少2家，其中全口徑金額超2000億有6家，與2022年同期持平。
自2010年萬科成為第一家千億房企以來，房地產行業經歷了長達十多年的黃金時代，2021年起行業進入調整期，與此同時，千億房企數量也隨之從峰值逐漸回落，2022年千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。
從2023年至今的市場情況來看，2023年“千億房企”數量將在去年“腰斬”的基礎上進一步下滑，最終僅約16-17家企業保持千億規模。
筆者認為，未來全國性的規模房企數量將大幅減少，未來僅20強還有追求規模的可能，其余企業將會更多的致力于專業及區域、城市方面的發展。
總的來看，此次中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開的金融機構座談會主要內容還是對之前政策的強調，關鍵還是在于落地實施。
對于當前仍在正常運營的房企，在保信用和保交樓的情況下，要把握好當前政策利好的窗口期，調整企業營銷策略，加快項目去化，同時，也要對企業的土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存和低量級城市項目去化。具有多元化業務的房企也可加快轉型進程。
對于優質房企而言只要能夠穿越目前的低谷期，就能夠在機會點中尋找機會。
文章來源：丁祖昱評樓市
