伴隨著房地產代建的快速發展，代建競爭日益激烈，特別是2022年以來，房地產企業紛紛成立代建平臺，探索新的發展模式。根據《2023年三季度中國房地產代建企業排行榜》顯示，27家典型代建企業前三季度新簽約代建規模達1.14億平方米，已超2022年行業新增簽約面積總規模。其中，房地產代建企業累計規模前五門檻已升至近700萬平方米，前五企業新增代建規模總額占比為56.9%。房地產代建規模競速的時代已開啟，高市場集中度下，若要突圍，代建企業還需具備獨特的核心競爭力。
“項目紓困”類代建：與政府、AMC聯手，擴大品牌影響力
2022年以來，“保交付”成為房地產行業關鍵詞，從宏觀政策層面，中央召開會議，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生，針對項目面臨的多種情況給出了不同的處置方式。其中，以政府聯手AMC、引入代建企業的“項目紓困”類代建，成為方式之一，也為代建企業迎來更多發展機遇。“項目紓困”類代建主要通過“出資+開發”模式，由AMC負責不良資產處置與重組，操盤方負責再開發與運營。其中，代建企業在“開發”過程中便具備了較強的優勢。一方面，代建企業具有較強的開發運營管理經驗，可以幫助委托方在項目定位、成本管控等多方面提供支持，從而降低開發成本。另一方面，代建企業通過輸出品牌，將“出險項目”盤活，實現項目的保值、增值和快速去化，助力委托方快速回籠資金。
當前，紓困類代建項目實踐較多，以下就三種紓困類代建模式進行介紹，供行業借鑒。
并購類項目：恒大江陰項目
江陰恒大華府項目由恒大于2020年5月競得，該項目自2021年9月起陷入停工停售狀態。在停工之后，中糧信托以70%股權取得項目控制權之后引入綠城管理進行代建代管，并于2022年4月實現項目100%持股。該類型項目中，原始股東通過引入新的投資人，退出或部分退出項目，新的投資人接管項目后引入代建方進行項目代建或代建代管，從而盤活項目。
重組類項目：廣州奧園云和公館項目
奧園云和公館位于廣州白云區，是奧園于2020年5月競得。2022年7月，奧園與綠城管理簽署了戰略合作協議，雙方將在品牌輸出、管理輸出、資源輸出等方面進行戰略合作，全力保障項目交付、銷售，二者合作的首個代建項目就是云和公館。此類項目中，原股東與重組方就相關事宜進行協商，共同建立新的項目公司，引入代建方進行項目代建或代建代管，從而盤活出險項目。
破產重整類項目：廣西柳州官塘項目
柳州市柳東新區項目，原開發商為廣西官塘投資發展有限公司，項目開盤后，公司陷入債務糾紛，項目停工，長期處于爛尾狀態。2020年10月14日，柳州市中級人民法院裁定受理廣西官塘投資發展有限公司（簡稱“官塘公司”）破產案。為盡力維護債權人、購房人、回遷安置權益人等各方當事人的合法權益，挽救官塘公司和提升資產價值，管理人先后五次發布關于意向投資人招募、重整投資人招募及延長重整投資人招募期的公告。綠城管理積極接洽管理人，最終由綠城管理和玉林市建筑安裝工程公司組成的聯合投資體依照招募公告要求提交了完整的應募資料，項目最終由綠城管理進行代建。此類項目通常經歷較長重整計劃，所需接洽亦較多。
從參與“紓困項目”的代建企業來看，其一，入局“紓困類”代建較早的企業更易獲取該類項目。一方面，這類企業在“紓困類”項目的前期探索中，積累了豐富的經驗，委托方與之合作可以減少試錯風險，提升管理效率；另一方面，這類企業樹立了良好“紓困類”代建品牌，較強的品牌影響力更易獲得委托方信賴。如藍城集團在2020年便與光大金甌資產管理攜手溫州“華臣一品苑”項目，該項目數次救盤未獲成功，“爛尾”近10年之久，藍城代建后，2022年項目交付69戶，使企業的品牌口碑不斷提升。綠城管理在“紓困類”代建過程中，積累了豐富的代建經驗，并總結出多種模式，便于后期項目的復制，進一步提升管理效率。其二，金融機構更加青睞旗下地產開發公司進行項目代建，實現資源共享，利益共贏，如信達資產攜手信達地產、中鐵信托攜手中鐵諾德等，均為此種模式。
表：2022年以來部分紓困類代建情況
當前，紓困類代建雖然存在較大市場機遇，但是依舊存在較大風險，其一，代建方在代建過程，可能面臨品牌損耗的風險。由于“紓困類”項目前期多為“爛尾”項目，原操盤方對項目的負面影響依舊存在，代建方在輸出自身品牌時，需謹慎評估此類負面影響對自身品牌的影響，將負面降低或者進行隔離。其二，“紓困類”項目可能存在原有債權處置不清的情況，在此種情況下，代建企業需保持輕資產屬性，以不出資和不加財務杠桿為代建前提，從而更好的隔離投資類風險。其三，部分“紓困類”項目中，代建方在代建、代管過程中，可能會面臨代建費做劣后產生的部分代建費損失的風險，因此，紓困項目的代建仍需對項目進行謹慎評估。
其他特色代建：利用專業優勢，打造代建“護城河”
房地產代建企業以資源優勢和專業能力，一方面，選擇具有優勢的非住宅賽道，在產業園區、酒店等專業領域拓展代建服務邊界，打造代建“護城河”。另一面，為住宅類產品注入綠色科技元素，建立差異化代建品牌。
其一，部分代建企業依托自身綜合開發能力和片區打造經驗，在城市片區統籌開發運營中，具有代建核心優勢，形成一定的專業能力壁壘和排他性。如華潤置地具有豐富的大型場館及城市片區建設經營，在各類政府代建過程中，以運營思維協同政府推進片區建設，承擔起包括深圳灣體育中心（春繭）、“西安三中心”（西安奧體中心、國際會展中心、國際會議中心）等在內的大型體育場館及周邊配套設施代建工作。
其二，房地產代建企業依托自身已有的上下游產業鏈的資源優勢，以及成熟業態打造的經驗和管理模式，通過“前期咨詢、招商招才、規劃設計、成本管控、工程管理、園區運營”等全流程管理，代建產業園、特色小鎮等項目，實現特色品牌輸出。如幸福安基依托自身在產業新城等領域的獨特優勢，2021年以來，獲取了較大規模的產業類代建項目。
其三，房地產代建企業憑借優秀的管理能力、專業的技術支持和敢于創新的嘗試精神，在商辦、酒店等領域打造專業代建品牌。如金地管理在商辦領域擁有較強背景，通過一系列商辦經驗沉淀、專業人才團隊、智慧建造體系等為項目的落地保駕護航，其代建的深圳新華保險大廈即采用了商辦代建市場上少有的“交鑰匙代建”模式，為行業未來所需的專業化獨立體系做出了創新嘗試。開元建設依托開元旅業集團在旅游產業投資與運營的資源優勢，以酒店及周邊配套作為其代建賽道，具有較強的核心競爭力。
其四，房地產代建企業聚焦于綠色科技等領域，為商品住宅代建注入差異化要素，依靠差異化建立品牌優勢，贏得廣闊市場空間。疫情對消費者的居住和生活帶來了較大改變，消費者對安全健康等方面有了更加偏向性的訴求，綠色代建成為房地產代建企業尋求業務突圍的發力方向。代建企業結合自身優勢，為代建項目注入綠色、科技等元素，憑借獨特的競爭優勢獲得委托方青睞。如騰云當代管理，秉持“綠色科技、美好生活”理念，以綠色科技為核心競爭力，專注綠色科技和全生命周期代建運營價值服務，持續創造中國綠色科技代建運營行業生命力。
目前房地產代建仍處于規模競速階段，代建企業仍以追求新增簽約面積作為重要目標。但隨著代建競爭加劇，一味追求規模增長不僅不利于行業良性發展，因此房地產代建企業需向有質量的發展去轉變。在這一過程中，選擇優勢賽道做差異化代建，成為有質量發展的方向之一，可有效避免同質化的競爭，獲得更多的發展機遇和空間。
文章來源：中指研究院
