房地產行業被大家關注了差不多20年，每天都有很多故事，但最近「雷聲滾滾」，大部分地產商壓力非常大，有很多「爆雷」情況發生。另外也是「腳步陣陣」，政府出臺了非常多的刺激需求、激發供給的政策。所以我們說：雷聲滾滾，腳步陣陣。
在這個過程中，我作為從業者如何看待？最近我覺得，有四個最重要的變化值得注意。
時代變化：
住宅進入「后開發時代」
第一，時代發生了變化。房地產已經由過去的「開發時代」步入「后開發時代」。「開發時代」是什么意思？在人均GDP達到1萬美元之前，我們的房地產處于一個以住宅為核心的高速開發、建設、銷售、周轉的時代。這個開發時代是經濟發展的階段性產物，而不是說永遠。
我經常去美國，我問他們，怎么沒有像萬科這樣的公司？他們說，30年前這樣的公司就結束了。二戰后有那么一段時間，美歐國家經歷了高速建住宅的階段，大概也就二三十年，但這樣的時候，30年前就結束了。
有一次，一個美國地產老板用直升飛機帶我去看一塊地。我看了以后跟他說了我們中國那套做住宅的辦法。他說，「馮先生我完全聽不懂，不是說我無知，而是所有人都聽不懂。」為什么呢？他說，「這個故事在美國早就沒有人講了。」
也就是說，在經濟發展的某一個階段，住宅是核心產品。這樣一個高速建設的階段在我們國家也經歷了20多年，到現在，我們也進入到了一個新的房地產敘事階段。
房地產的故事在發達經濟體大概是「1+7」的故事，而在我們人均GDP1萬美金之前，我們就只有一個故事，叫「住宅」。「1+7」的「7」是指7個不同的房地產品類：辦公寫字樓、商業、酒店度假、物流倉儲、醫療健康、教育研發，還有政府物業。
除了經濟發展水平，還有幾個特別重要的因素，影響住宅市場發展，促使住宅市場開始進入到減速、減價、減量階段。
第一，人口增量放緩疊加老齡化趨勢，住宅增量應該減少。
第二，經濟發展模式由單純的外延式快速增長、聚焦城市化，走向內涵式的高質量發展，加上有些城市經濟產業格局也發生了很多變化，地方經濟發展不均，住宅增量也在放緩。
第三，金融和制度變化，對住宅也產生了非常大的影響。比如稅收制度、將來的遺產制度、匯率、銀行貸款利息、房住不炒政策，等等。
房地產進入到后開發時代，「1」放慢了，但是「7」加快了，「7」里面，加快幅度最大的是跟我們有關的兩件事情。
第一是物流倉儲。這里面有三個產品發展很快。一是冷鏈，二是智能倉儲，三是數據分析中心。
20年前，美國出現了一家特別的地產公司，我們當時都不懂。我老以為它是個互聯網公司，最后才知道是個房地產公司。這家公司的房子可以收租金，房子里放了一大堆服務器，而且電耗非常大，對安全的要求非常高。這種不斷收取穩定租金的房子就叫數據中心，回報率特別穩定，這種物業也是物流倉儲中非常重要的一種。這就是我們現在說的「新地產」。
第二種是醫療健康。我們公司最近七八年一直圍繞醫療健康來做不動產。現在全世界發展最快的，也是和身體健康有關的空間。除了醫院，我們還有很多與健康相關的空間需求。全球最大的這類空間，在韓國首爾江南區，聚集了最多的醫美機構，一個20萬平米的房子里全是做臉、做指甲的。
此外，我們還有康復領域的布局。我們每天跑步、健身、練瑜伽，都跟健康有關，而這些東西需要非常多的物業支持，這種物業就變成了跟大健康有關的不動產。我們這幾年做了很多這樣的產品，比如產業園區、醫療MALL、療愈酒店、健康公寓等。
所以我們講，「7」很重要，這就是新地產，主要方向是醫療健康和物流倉儲。我們進入到一個新的時代，房地產由單一的住宅開發進入到全面的「1+7」業態發展階段，我們就叫「后開發時代」。
市場變化：
區域市場更重要，細分市場要深耕
第二個變化，也是最重要的，是市場變化。
其一，細分市場變得越來越重要。大家知道，大水漫灌、快速發展的時代過去了。市場減量減到多少？2019年近16萬億（銷售額）規模的住宅市場，新房加舊房，現在減到了不到10萬億，幾乎減掉一半。未來整體市場都會維持在10萬億以下，其中，新房有四五萬億。
減量以后，怎樣做細分？我去中國臺灣，看到他們就分得很細，比如說女性的細分市場，有單身不單居公寓，還有單身單居公寓。有滿足照護老人需求的房屋，也有滿足一個小家庭需求的戶型，甚至有專門針對藍領、干出租的、干銷售的人群設計的住宅。最小的戶型，現在能做到17平米，這都是細分市場。
其二，區域市場。現在來看，區域市場和全國市場的差異越來越清晰。過去，大的住宅公司「一張圖紙全國干」，全國一個樣。現在是深耕區域市場，發達地區、人口聚集的地區、開放度更高的地區，住宅的增長更大。相反，欠發達地區、封閉地區、產業下行地區，市場收縮得厲害，市場就沒法做。所以現在，住宅開發量大的公司一律在收縮戰線，不發達地區的供應量非常少。
其三，市場分層。比如我們現在說的，保障房就是保障房，商品房就是商品房。我國保障房（比例）現在不到30%，未來有建議發展到60%，保障房就是經濟適用房、廉租房和中低收入水平的人群居住的房子。保障房和豪宅是兩個專業，要求也不一樣。
所以，住宅市場發生的根本變化就是，區域市場更重要，細分市場要深耕，市場分層要特別注意自己的定位，要在分層市場去做。
科技變化：
工廠化流水線就是快
第三個變化，科技發展水平會對住宅產生根本變化。
近幾年，住宅領域科技化的發展水平，已經完全改變了我對傳統住宅的看法。舉個例子，過去大家對于住宅的傳統看法，就是鋼筋混凝土、打地基建房，再來銷售、裝修，一套流程走下來，兩年半到三年。水泥建的房子有使用年限，而且高污染，防震結構也不夠彈性。另外，建房電費比較高。
現在我們的住宅科技進步到什么程度？遠大科技集團經過14年的研發和投入，現在造房子完全可以媲美造汽車，工業化住宅，就是流水線做出來的房子，一天可以做6萬平米，一年工作200天可以做1200萬平米，而在過去，200萬平米大盤大概15到20年才能做完。
一個項目從開工到房子做完，工廠化住宅時間花費更短，兩個月到三個月就能全部做好。這個房子從流水線下來，再用集裝箱拉過來，最后到現場裝配，就是兩到三個月。而且是精裝修，標準比我們自己買的好很多。打個比方，汽車肯定比拖拉機精致，工廠化流水線就是快。
第二，標準高，廚衛配置、空調新風系統比現在高一個等級。
另外，價格還便宜，為什么？工廠化做東西越多越便宜。特斯拉到中國，一開始70多萬一臺，現在多少？20萬。
最后，運營成本很低，電費只有傳統住宅的三分之一規模。
所以，科技的進步加速了住宅產業的變革。對于未來的房地產來說，用工業化的住宅，可以解決爆雷的問題，因為住宅都是成品，不再是一個半成品，也不會爛尾，就是直接拉過來做好的房子。
另外，也不需要高杠桿開發，用金融方式來服務即可。此外，所有的產品也不會變成空置房，假定房子做了10棟，就賣了5棟，剩下5棟賣不動了，那么，再有一個別的項目，就可以把它拆下來，挪過去，再裝上，所以，沒有空置，也沒有積壓。這就是科技進步對于行業的影響。
未來住宅領域的科技色彩，不光體現在建造，還有交易層面。大家知道，現在買賣房屋，經紀人給你打電話，你覺得他好像是亂打的，其實是精準打的。現在經紀人得到一個準確的電話，大概40塊錢到1200塊錢。如果我開經紀公司，我得知道誰可能買？我到哪兒找電話？
其實，有這樣的數據公司提供這樣的電話信息，他們能從海量信息中，找出潛在的買房人。這些背后都是技術，現在人工智能的參與，可以很快篩選出誰要買房，且告訴你，這個房子多少錢？歷史上交易多少次？估值多少？這樣你就能很快下決定。
科技進步對于住宅行業的品質保障和高效交易，至關重要。
體制改變：
保障房建設變成重中之重
最后，房地產未來還有一個重要改變，就是體制改變。我做企業30多年了。房地產行業一直在說，「我們面臨著市場和體制的雙重選擇」。
涉及房地產，基本上有三種體制。一種是完全靠市場解決，比如美國市場。一種是靠租賃解決，原則上不發展商品房，比如德國。還有一種是「新加坡體制」，20%是商品房，有競爭，市場化發展，剩余80%由政府對接，不進入商品房市場。我國房地產發展20多年，這三種體制都試過，目前還在不斷調整。
盡管市場有時會面臨一些特別困難的選擇，但我們也可以看到一些重要變化。比如，政府強調，保障房建設變成重中之重。保障房由政府主導，這個大概會上升到60%比例，還有40%是商品房，交給市場去競爭和決定。這樣一種體制改變，對于我們行業的未來發展非常重要。
所以，今天我講到的四種變化：后開發時代來臨、住宅對市場分層、科技進步對住宅的改變，以及未來我國住宅體制的變化，這些內容對我們至關重要。這樣的背景下，總體來說，房價進入到穩中有降的時代。如果我們在一個細分市場上，擁有站得住腳的好產品，價格也可能會上升。
這個過程中，也要注意，我國現有法律對于財產權的說法尚不明確。比如，住房我們以前是房屋所有權證、國有土地使用權證，合起來為不動產權證。我們的房子是70年，已經用了20到30年，后面的時間怎么弄？其實沒有太多明確的約定。所以，這些財產權利未來還有很大的不穩定性。
因此，對于未來的住宅投資，我們要謹慎。因為它的財產權利并不完整。現在的交易過程中，凡是20年以下的物業，比如說，辦公商業房本一般是40年到50年，現在過了20年就沒人買了。將來住宅也可能是這樣。假定說這個住宅還有20年（房本到期），價格收多少，不知道，這種情況下怎么投資？所以，未來住宅租賃市場會越來越好，但是投資越來越需要慎重。
總之，房地產行業尤其是商業化進程開啟以來，有一條準則始終沒有變化，就是創造一個固定的人造空間，我們在這個空間里居住、發展。房地產行業將一直存在，所以我們關注這個行業，而且未來，這個行業還會進入可持續發展的階段，這樣房地產就進入了真正的產業化階段。
文章來源：中國企業家雜志
