多年之后回頭來看，2023年，一定是地產行業，非常重要的一年。因為，這一年發生的歷史性轉變，太多了。
市場層面上，疫情結束之后，還原出來的真實購買力的萎縮，讓大部分人對房產的信仰，產生了深刻的動搖。
政策層面上，各個維度的新政策、新舉措，高頻出臺。
圍繞土地、投資、產品、銷售各個方面的政策，都發生了逆轉，勾勒出了一個和過去完全不同的行業全景圖。
可以說，從今年開始，房地產才是真正的進入了下半場。
在年關這個時間點，筆者也盤點了今年最重要的5個趨勢，這些趨勢無疑都將深刻改變行業的未來。
「大資管」加速
變革的關鍵性節點已經出現
今年，助推地產行業從大開發走向大資管的政策，相當密集。基本上在住宅、商業、租賃各個領域，都有了關鍵性的突破。
首先，是大大加強了對租賃住房和住宅產品投資的金融支持。
3月20號，證監會宣布開啟不動產私募投資基金的試點，把住宅也納入了投資范圍，包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。
并且，不動產私募基金20%的部分可以由自然人投資，相當于開放了過去限制性的投資主體入場，機構和個人可以通過私募基金的方式，合理地持有投資房產，同時免除房產稅開征的顧慮。
針對租賃住房，3月24日，央行和銀保監會又發布了住房租賃“金融 17 條”。
從建設、購買、運營、退出全方位，一攬子給長租公寓企業的投資，掃除了所有障礙。
對租賃運營企業的信貸支持，已經超過以往對居民住房貸款的支持力度。
同時，也允許租賃企業發債，和進行資產證券化。也就是將保租房REITs的范圍，擴容到了市場化租賃住房領域。
其次，是將公募REITs范圍首次拓寬到了商業地產領域。
3月底，國家發改委發布的“236號文”，將公募REITs拓展到了百貨商場、購物中心、農貿市場等商用不動產領域。
僅僅8個月后，首批申報的華潤青島萬象城、萬科印力西溪印象城、金茂長沙覽秀城等商業資產公募REIT，就已經正式獲批發行。
公募RIETs擴容到商業地產和市場化住宅租賃領域，標志著我國公募REITs市場發展已經邁出實質性的一步，開始與全球REITs市場對齊。
這不僅為開發商融資打開了巨大的想象空間，也意味著地產行業「運營時代」已經正式到來。
地產行業的投資經營邏輯，將發生深刻的轉變。
「住房雙軌制」成型
二次房改成未來發展主線
這兩年，明源君一直在強調，當前的地產行業，正處于新、舊模式轉換的節點。
這是目前整個行業的真正主線，也是所有政策制定，一定會考慮的基礎。
這一輪，由政策端引導，主動刺破行業泡沫的一步棋，承擔的風險和代價都是巨大的。最終的目的，就是要推動行業朝著更可持續的新模式發展。
在住房領域最重要的一項，就是加大保障性住房的建設和供給。也就是今年引起全社會高度關注的「二次房改」。
此前，我們國家一直以來都有保障房的供給，但是各地方保障房體系分類復雜，管理原則也不統一，并且和商品房體系沒有完全分開。
很多保障房持有一定年限后，就可以轉為紅本，上市交易，流入商品房系統。
這不僅導致大量買房者通過保障房實現超額套利，權力尋租空間也很大，真正的低收入群體更難得到保障；也讓保障房越建越少，不能持續提供社會保障。
今年，在體系建設方面，有了巨大的突破。
一是明確了保障性住房體系的運作原則。也就是房子的建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則。回答了保障性的房源從哪里來、誰能買/租、怎么轉讓這些具體的問題。
二是首次明確提出「讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原則進行配售，提供社會保障；商品房，則該漲就漲，該跌就跌，不再通過政策對市場進行過多干預。
并且保障性住房嚴格實施封閉管理，在「保障房體系」和「商品房體系」之間，劃出了一條清晰的界限，徹底分開。
「住房雙軌制」的明確，意味著我國住房制度改革正式從“探索期”，進入了“發力期”。這將徹底改變行業未來的供需關系，和商品房的開發思路。
「千億房企退市潮」
行業出清進入到新階段
年底，又有幾家千億房企面臨退市，也再次吸引了全行業的注意。
其實，作為前兩年房企“暴雷潮”的后續影響，從今年上半年開始，就一直陸續有房企退市。甚至可以說，掀起了一股千億房企退市潮。
在這兩年不破、不立的改革浪潮中，這些被“破”掉的高杠桿房企的退市，一方面，宣告了一個狂飆時代的結束，另一方面，也預示著行業出清正在進入到新階段。
從下半年開始，高層對民營房企和優質房企進行保護的表態，越來越明確，措施也越來越具體。
7月份，國務院發布《中共中央 國務院關于促進民營經濟發展壯大的意見》。
11月，金融監管機構又出臺了更加具體的指導政策。提出了涉房貸款的「三個不低于」，要求金融機構定量給房企，尤其是民營房企融資輸血。
12月13日，住建部副部長再次表示：支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現金流緊張問題。部分房企在新增融資的過程中，已經不再受到“三道紅線”的限制。
相較此前，“救項目不救房企”的態度，已經發生本質轉變。
保房企、保銷售，將成為明年房地產行業的主旋律。政策從嚴苛轉向呵護后，行業也將逐漸從衰退周期，轉入復蘇周期，進入一個觸底反彈的新階段。
「五限徹底放開」
大分化時代正式啟幕
12月底，隨著全國購房政策最嚴厲的超一線城市——北京、上海，迎來政策松綁，調控的最后一塊堅冰，終于也開始融化，給今年全行業「五限放開」的基調，劃上了一個圓滿的句號。
屬于今年的一個標志性事件，就是：過去樓市過熱時期出臺的調控手段，正式全面退出市場。
包括且不限于，限購、限貸、限價、限商、限售……9月份，全國范圍內執行“認房不認貸”，核心城市扎堆取消限購、限售政策，行業正式進入了購房政策最寬松的時期。
五限的放開，尤其是大范圍的限購取消，將激活跨區域/跨城市的購房需求，進一步放大核心城市、核心區域對人口的虹吸效應。
輸血高能級城市的同時，進一步利空三四線。
地產行業也將進入到真正的「大分化時代」。這種分化，將體現在土地價格、銷售價格、成交量等方方面面。
事實上，目前土拍市場已經揭開了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地塊大量流拍的情況輪番上演。甚至在同一個城市的同一場土拍中，就不斷出現冰火兩重天的局面。
2024年，土拍市場和銷售市場的“溫差”，將會更加戲劇化，并逐漸成為行業未來的常態。
「供給側結構性改革」
新的市場機會正在涌現
其實，不管是購房政策放開，還是保障房體系和資產管理政策的破局，歸根結底，大的背景都是由于房地產市場供求關系發生了根本變化。
中央政治局的這個定調，也是今年發生的最重要的一個轉變。將徹底影響行業未來的政策引導方向。
供求關系變化，并不是簡單的供不應求，或者供過于求，而是從整體性的短缺時代，進入到結構性的過剩和短缺。
也就是：
① 中小城市相對過剩，大城市相對短缺；
② 外圍城市過剩， 中心城區短缺；
③ 低品質住房過剩，改善型住房短缺；
④ 商品房過剩，保障房短缺。
因此，地產行業今年的政策主線，可以總結為：調結構。
過剩的地區，由政府發行專項債，收儲市面上的過剩房屋，轉為保障性住房。
一方面，開啟逆周期調節，穩定資產價格。另一方面，在全球化解體的大背景下，保證城市返鄉人群有地方住，減少不穩定因素。
今年下半年，不少城市已經在推行「以舊換新」政策。開發商或政府機構，通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。釋放出改善“房票”和資金。
短缺的地區，則增加多主體、多維度的供應。
一是推進農村集體用地入市，豐富土地供應主體，穩定地價。
今年租賃住宅的熱度快速上升，很大程度上，也依賴于集體土地入市，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規模集中式租賃住房建設。
今年華潤有巢規模最大的租賃社區潤堂·瀛海店，和北京萬科泊寓成壽寺社區，都是由集體土地建設而成。給租賃賽道打開了更多的可能性。
二是推動城中村和老舊小區改造，提高土地利用效率，滿足改善需求。
7月份，國務院通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，在8個超大城市、11個特大城市啟動大范圍的城中村改造。通過大城市棚改，來平衡市場的供需關系。
這也將是明年拉動房地產投資、挖掘潛在內需，非常重要的手段。
三是增加改善型土地供給，放開土地供應的價格和容積率限制。
9月底，自然資源部下發文件后，不少城市都已經對土地供應規則進行了更新：
① 取消了土地拍賣中的地價限制、配建和自持限制，以及銷售價格限制。
② 取消了遠郊區容積率1.0限制，即取消了執行已久的“禁墅令”。
從政策層面上，開始鼓勵成交高價地，打造高價格的高端改善型產品。徹底從土地供給層面上，對產品形態進行松綁。這將深刻改變未來住房產品的供應結構。
小結
不得不說，今年的地產行業政策，即多、又全，幾乎覆蓋了行業的方方面面。
而且，每一條都是具有劃時代意義的重磅政策，將影響未來至少5年。
從目標來看，有破有立，先立后破。
這么多變化合成在一起，注定會讓2023年成為不平凡的一年，也成為地產史一個重要的轉折點。
文章來源：明源地產研究院
