2023年歲末，中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議相繼召開，會議從不同維度對2024年房地產相關工作做出了部署。
2023年房地產市場供求關系發生根本變化，這種變化必然帶來政策上的優化調整和行業發展模式的轉型。在房地產市場持續調整背景下，2024年房地產政策該如何發力？房地產新模式如何去構建？房地產發展將面臨哪些挑戰？透過這些重磅會議，本文梳理出2024年房地產工作的發力點以及所面臨的挑戰。
一、防風險
防范化解重點領域風險是近年來宏觀經濟的工作重點，房地產風險防范則是重中之重。2023年，金融監管部門積極推動落實“金融十六條”等一系列政策措施，房企融資環境有所改善。但由于市場銷售端未能實現明顯好轉，房企自身造血功能未能得到有效恢復，流動性風險依然存在，防范化解房地產風險仍然是2024年宏觀經濟和房地產領域的重要工作。
中央經濟工作會議重申，要堅決守住不發生系統性風險的底線，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。全國住房城鄉建設工作會議也指出要穩妥處置房企風險。
在防范化解房地產風險相關政策上，2024年仍有較大發揮空間。一是繼續落實好“金融十六條”等相關政策措施，按照金融監管部門提出的“三個不低于”量化指標要求，最大限度滿足民營房企的合理融資需求，擴大民營房企增信發債受益范圍，加快放貸、發債等審批速度。二是對出險房企在做好風險隔離的同時，盡快采取有針對性的救治措施，對暫時出現資金鏈緊張狀況的房企，要盡可能緩解其流動性壓力，恢復其正常經營活動；積極推動出險房企債務重組或展期，對現有債務能展期則展期，能置換則置換。三是優化預售資金監管政策，在做好風險評估和監管的基礎上，商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金，以緩解房企流動性壓力。四是繼續拓寬房企融資渠道，如擴大商業不動產、保障房、租賃住房項目等在公募REITs中的占比。
防范化解房地產風險，不僅要在供給端保市場主體，滿足房企合理融資需求，還要在需求端進一步發力，盡快恢復市場信心，實現房地產市場良性循環。
二、保交樓
保交樓既是民生大事，也事關房地產市場信心恢復。2023年，在各級政府、金融機構和相關企業的共同努力下，保交樓工作成效顯著。根據相關統計數據，截至2023年末，在全國列入保交樓項目涉及的350萬套住房中，已實現交付超268萬套，總體交付率超76%。
2024年保交樓工作將進入攻堅階段，工作任務依然艱巨，一方面要加快推進原有停工爛尾項目建設，另一方面還要避免新的停工爛尾項目產生。
住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在全國住房城鄉建設工作會議上強調，要持續抓好保交樓保民生保穩定工作。保交樓工作要落實屬地責任，加強預售資金監管，加快預售制度改革。落實屬地責任意味著地方政府必須承擔更大責任，為保交樓提供更多的資金支持和制度保障。加快預售制度改革意味著延續了幾十年的預售制度有望實現重大變革。結合房地產市場供求關系變化，越來越多的城市將推行現房銷售試點，這也將從根本上解決預售制下保交樓甚至項目爛尾問題。
三、穩市場
2022年以來，房地產市場持續調整，投資和銷售連續兩年下滑。2024年市場能否走出企穩回升行情，對經濟增長和房地產業健康發展至關重要。
當前我國房地產市場供求關系已經發生根本變化，整體上從供給不足轉向需求不足，此前抑制需求的政策亟待進行優化調整。2023年各地因城施策的優化政策密集出臺，從三四線城市蔓延至一二線城市，特別是第四季度以來一線城市“認房不認貸”，以及局部松綁限購政策對市場回暖起到了積極作用。
全國住房城鄉建設工作會議強調，要穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策。可以預見，2024年房地產政策的優化調整將持續發力，特別是一二線城市仍有較大的政策調整空間。一是房地產貸款利率有望進一步下調，一線城市貸款首付比例仍有較大下調空間。二是限購、限貸、限價政策仍需進一步優化，目前一線城市限購政策仍有較大調整空間，全面解除或松綁非核心區域的限購將促進一線城市樓市回暖，進而帶動整個樓市的信心恢復。三是對于庫存較高的城市，積極采取購房補貼、稅費優惠、房票等方式鼓勵住房消費，地方政府還可采取回購改造為保障性住房方式消化庫存。
四、提品質
隨著房地產供求關系的變化，房地產市場需求已經從“有沒有”轉向“好不好”。2023年住建部提出“以努力讓人民群眾住上更好的房子”為目標，全面提升住房品質。剛剛結束的住房城鄉建設工作會議再次強調，要下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道。強調要以綠色、低碳、智能、安全為核心指標，制定好房子標準；突破推廣一批建設好房子的關鍵技術；推動形成好房子建設的政策體系、技術體系、產業體系。并提出了好房子要“好住、好料、好省、好看、好值”的“五好”標準。
2023年，關于“好房子、好社區、好城區”的三項標準已經完成立項。2024年將進一步完善工程建設標準，圍繞建造好房子，發布住宅項目規范，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面入手，提高住宅建設標準。將選擇一些城市和企業作為試點，抓一批好房子樣板。
五、強保障
加強保障性住房建設是近年來房地產發展重點。2023年11月，倪虹部長在接受媒體采訪時曾提到，規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革。這次改革的重點是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實現政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。
2023年國家層面將保障性住房建設和供給列為“三大工程”之首，相關頂層設計也在不斷完善。2023年8月25日國務院常務會議審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出“在大城市加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難”。
這次住房城鄉建設工作會議明確提出，啟動了保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。穩步推進保障性租賃住房、公租房和棚改安置房等建設。支持新市民、青年人提取住房公積金租房安居。可以預見，2024年保障性住房建設將明顯提速，“市場+保障”的雙軌制將加速形成。
六、新模式
“房地產新模式”的概念自2021年中央經濟工作會議首次提出，至今已有整整兩年。關于什么是房地產新模式、如何構建新模式，業界一直在探索和完善。
2023年11月倪虹部長在接受新華社采訪時表示，“構建房地產發展新模式，這是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策”。在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。在體制機制上，提到建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，提到“改革開發方式、融資方式、銷售方式”等；在落實上進一步明確要實施好規劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
一系列表述讓“房地產新模式”概念變得越發清晰。供給端，建立“人、房、地、錢”的聯動機制，以人定房，以房定地、以房定錢；需求端，以滿足剛性和改善型住房需求為重點，因城施策、一城一策優化調整住房調控政策；融資端，拓寬融資渠道，一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求。
有了比較清晰的概念，房地產新模式的構建還需要相關制度和機制配合，包括土地制度、金融制度、住房雙軌制相關制度等。2024年與之相關的配套制度將逐步完善，房地產新模式將加速構建。
機構眼中的2024
中信建投：
2023 年以來房地產行業需求及融資端政策持續發力，房企信用修復在2024年有望提速，促進樓市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施在內的三大工程建設，是構建房地產新發展模式的重要抓手，并將在 2024 年進一步支撐市場需求和投資開工。2024 年城中村改造為投資、新開工提供增量，保障房建設為銷售、投資、開竣工提供增量。在信用修復與兩大工程的加持下，我們預計 2024 年全國商品房銷售面積、房地產開發投資額、新開工面積的降幅較 2023 年收窄。保交樓的持續推進也將使竣工面積增長保持在 4%左右的水平。
興業證券：
目前中國房地產市場供求關系發生重大變化。從供給看，整體上“有沒有”的問題基本得到解決，但結構性不足問題仍然存在。從需求看，人民群眾對住房的品質有了更高的要求。
預期2024年房地產銷售呈現前低后高走勢。城中村改造有利于消除城市建設短板，改善城鄉居民居住環境條件，擴大內需，優化房地產結構；保障房有利于環節大城市住房矛盾，有力有序有效推進房地產轉型和高質量發展。雖然當前行業處于調整階段，但是加快城中村改造和保障房建設，構建房地產發展新模式，也為行業帶來新的支撐和機會。
國泰君安：
2024 年房地產行業將繼續堅定地走修復之路，預期將會迎來房地產發展新模式相關基礎性制度的出臺，以及保障性住房和城中村改造項目的落地。基于目前穩健的基礎貨幣政策配合寬松的信用政策的政策組合和市場表現，2024 年商品房市場或將繼續下行，而減少的實物量和信用將由保障性住房和城中村改造創造的增量填補。從城中村改造的進程來看，政策端密集推出、各級政府積極響應、市場高度關注，隨著前期準備工作的逐步完善，項目落地高度可期。另外，就房地產發展新模式，隨著中央經濟工作會議對“完善相關基礎性制度”的提及，其在 2024 年出臺的預期也逐步增強。
東吳證券：
解決房地產行業根源問題，一是要宏觀政策持續加碼。二是解綁土地、商品房價格管制，有助于扭轉市場對資產價格的預期、保房企利潤并幫助房企處理存量庫存，恢復房企資金周轉。解綁土地、商品房價格管制，有助于扭轉市場對資產價格的預期、保房企利潤并幫助房企處理存量庫存，恢復房企資金周轉。三是保護現有市場主體，恢復信用，恢復融資。四是政府信用支持，加速推進保交樓。目前“保交樓”已經不再能單靠市場原則，依靠“無形的手”去推動。相反，需要更多的頂層設計與政府的信用支持。
銀河證券：
2024年房地產政策有望持續寬松，銷售面積同比微降。目前市場具有銷售下滑、庫存上行、開工下滑、竣工領先的特點。考慮到居民杠桿水平、城鎮化率等因素，我們認為銷售總體規模的支撐需要兩個條件：一是以時間換空間——房貸利率處于下行通道，降低購房成本消化庫存。2）以空間換空間——核心區域強者恒強吸引住房需求；政策上持續放松需求側、供給側給予房企相應的支持。
國金證券：
我國正自上而下推進房地產新發展模式——建立“保障房+商品房”的雙軌制體系，規劃建設“三大工程”是新發展模式重要抓手。未來保障房和商品房兩套體系相互獨立又互為補充，預計商品住宅將回歸商品屬性，未來商品房的核心競爭力是好產品、好服務，房企競爭加劇行業加速分化。隨著新發展模式的推進，保障性住房將承擔更多民生任務，預計保障房的實物來源是新建保障房、存量房轉化；預計資金來源主要靠財政補貼、政策性銀行貸款、專項債和市場化資金；預計35個大城市年均新增保障房規模約300萬套。城中村改造作為新發展模式的重要一環，預計每年拉動房地產開發投資4941億元，給商品房市場帶來3113億元的購買力。
交銀國際：
2024 年，預期政策為開發商提供更直接、更長期的支持。隨著需求支撐政策的推出，大部分一二線城市的限制措施已取消。我們相信2024年更多政策將繼續支持領先開發商的流動性，以完成交付和竣工任務。同時，預計政府將制定更多長期政策，旨在改善整體房地產庫存結構，并保障中低收入群體的住房需要。2024年成交量將出現溫和復蘇。我們看到一、二線城市成交量趨于穩定，而三線城市的情緒仍有待恢復。預計2024年的分化將持續，一二線城市的房地產成交量將恢復5%~10%，三線城市則表現不佳。
國盛證券：
我們認為房地產行業真正的問題在于居民端-開發商-金融機構-地方政府鏈條上的循環體系被打破了。如何打破負反饋？我們認為可能有效的政策組合包有：1.居民端：保交樓配套資金加碼、推進新房質量提升。2.市場需求端：進一步下調房貸利率、一線城市限購限貸放松、降低交易稅費等刺激政策加快推出，而非擠牙膏式出政策。3.企業端：做好風險阻隔，化解房企流動性危機，推進房企債務重組，盤活存量資產。4.地方政府：加強樓宇質量管理，適度放松預售資金監管。5.城市更新發力，不建議房票大規模鋪開使用。
文章來源：中國房地產報
