1月14日，萬科內部發布組織調整和人事安排，成立商業事業部。將7大區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部。并由原南方區域首席合伙人孫嘉出任商業事業部首席合伙人。丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合伙人。2023年加盟萬科集團的周軼群，接任南方區域首席合伙人。
萬科方面表示，公司一直堅持開發經營服務并重的戰略，此次組織調整和人事安排是匹配戰略發展需要。
一方面，消費類基礎設施REITs試點為商業業務迎來重要發展機遇，通過商業版塊的一盤棋建設和強化團隊管理力量，以更好地抓住機會。
另一方面，開發業務在當前市場嚴峻挑戰下，更需要以大江大海的開放心態，不拘一格用人才。
萬科新一輪“大江大海”計劃
周軼群生于1979年，2005年蘇州大學管理學碩士畢業，先后加入順馳、路勁等公司。2015年，加盟仁恒擔任仁恒上海公司總經理，帶領上海仁恒接連突破100億、200億大關，成為仁恒業績貢獻最大的子公司，他也成為上海地產明星人物。2021年，晉升仁恒執行副總裁。2022年，在林老板邀請下，加盟旭輝集團任副總裁，負責過集團營運中心、山東區域及江蘇區域。在仁恒和旭輝期間，周軼群打造了一系列高品質的標桿作品，積累了豐富的管理經驗，業內對他評價頗高。
此次，入職短短3個月的周軼群，直接晉升萬科總部所在的南方大區區首，打破了萬科超10年沒有從外部引進過經理人直接任區首的傳統。
對此，萬科方面回應表示，“公司一直堅持開發經營服務并重的戰略，此次組織調整和人事安排是匹配戰略發展需要。一方面，消費類基礎設施REITs試點為商業業務迎來了重要發展機遇，通過商業板塊的一盤棋建設和強化團隊管理力量，以更好地抓住商業業務發展機會；另一方面，開發業務在當前市場嚴峻挑戰下，更需要以大江大海的開放心態，不拘一格用人才。”
2019年，萬科董事主席郁亮提出了一項"大江大海"計劃。這份計劃是原上海區域內部“活水計劃”的加強版，時年率先高喊“活下去”的萬科，基于上海區域內部分職位空出，然后讓區域內的人流動起來。
“大江大海”計劃突破了區域內流動，讓萬科的經理人全國流動起來了。計劃提出的第一年，萬科出現了30位城市總經理的崗位調動。如今，經過最新劃分萬科組織架構包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北七大區域，以及物業、商業等9大BG事業部。
不僅如此，據“濤哥雜談”消息萬科近期還陸續招募了多位外部資深人士加入，體現出了萬科為了適應公司商業業務的快速發展，整合資源，提高效率的決心。
REITs大潮
截至目前，首批四單消費類公募REITs已全部通過交易所審批。房企巨頭們加速向消費基礎設施REITs拓圍步伐，這讓持有型、經營型不動產再迎利好。
雖然受整體市場不景氣等因素影響，公募REITs市場表現不佳，但從整個資本市場來看，過去一年，無論是市值還是收益表現，公募REITs依然優于滬深300。由于公募REITs主打分紅，對投資者依然是不錯的選擇。
作為業內轉型布局較早的萬科，在首批四單消費類公募REITs中萬科拔得頭籌。其旗下中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金正式獲得證監會準予注冊的批復，并在深交所注冊生效。
根據印力消費REIT招募說明書底層資產為杭州西溪印象城，可租賃面積為99,964.40平方米，出租率99.2%，估值39.77億元（評估時點2023年6月30日，估值單價為1.59萬元/平米，資本化率為5.85%。
2023年7-12月、2024年可供分配金額為7750.17萬元、17152萬元，預計凈現金流分派率（年化）分別為4.3%、4.8%。
根據2023年6月印力商用置業有限公司披露的公司債發行文件，近三年發行人實現凈利潤58977萬元、55161萬元和48173萬元，歸母凈利潤58364萬元、50043萬元和30271萬元。
而印力消費REIT招募說明書顯示，2023年上半年該公司凈利潤2454.92萬元，據印力方面表示，凈利潤下滑主要與新開業自持的商業物業有關。
印力集團董事長丁力業曾表示，杭州西溪印象城REITs只是一個開始，萬科商業版圖基本覆蓋了商業領域的所有部分，這些項目中大家比較熟悉的有印象城購物中心，也包括很多社區商業，以及歷史文化街區等非標商業。
丁力業在2023觀點商業年會上還強調，未來會通過REITs擴募，讓更多商業項目走向公共市場，公募REITs是商業地產循環最后的也是最關鍵的一步。
REITs大潮下，商業成為新主角
這次調整中另一個更加重大，但卻關注度不高的亮點，就是成立商業事業部。
過去，萬科的商業主要包括兩大部分：一個是成熟的集中商業品牌印力集團，另一個是分布在地產各大區域BG的商業資產。
之前萬科對這兩部分商業資產就一直在推進整合，而現在REITs提速給了商業巨大的想象空間，因此萬科加速了整合，全面加強商業體系建設。
本次萬科成立商業事業部，把萬科地產7大區域的商業業務以及印力集團并入商業事業部管轄，實現了萬科商業的歷史性整合，告別各自為戰。
同時，原南方區首孫嘉任商業事業部首席合伙人，加上原本的丁力業擔任印力董事長兼商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合伙人，組建起了陣容豪華的商業高管團隊。
孫嘉出生于1978年，北京大學本科，哈佛商學院碩士，畢業加入麥肯錫，妥妥的學霸背景。2007年加入萬科后，他先后擔任萬科戰略與投資管理部總經理、西安萬科總經理、上海萬科總經理、集團副總裁、集團首席財務官、南方區域區首。
在萬科內部，孫嘉是較早開始探索和實踐經營性業務的管理者之一，其在上海任職期間，就開發和運營了多個商業綜合體。同時，孫嘉在資產交易方面也有豐富的經驗，與多個投資基金、國有企業有過成功的合作。
因此，本次孫嘉在擔任南方區首三年后，正值換屆之際轉戰萬科商業事業部，有機會領導萬科商業的崛起。
據了解，萬科地產各事業部沉淀的商業資產非常龐大，這部分資產如果能有效的經營盤活，將為萬科后續發展帶來極大助力。
據萬科財報披露，截至2023年6月末，萬科累計開業203個商業項目（不含輕資產管理輸出項目），建筑面積1118.3萬平方米，其中印力累計開業73個商業項目，建筑面積699.5萬平方米，總建面占比62%。
其中，報告期內，萬科商業業務(含非并表項目)營收43.億元，同比增長7.3%。而印力管理的商業項目營收27.4億元，占萬科商業總營收63.7%。
據悉，2024年，萬科將有上海徐匯萬科廣場、深圳坂田萬科廣場、寧波鎮海印象城、上海寶樂匯印象城、唐城印象天地、三林印象匯等數個商業項目開業。
以前大家都看不上商業，畢竟發展節奏很慢，但現在住宅瓶頸出現，利潤也越來越低，商業卻有了REITs加持，有望實現更好經營效益，所以近年頭部房企都在加速商業板塊建設。
總得來說，萬科新年這兩個大動作，都相當有力度，展現出萬科變革的決心。
文章來源：地產與科技
