2023年TOD土地成交特征及2024年展望

2023年全國(guó)TOD土地成交呈現(xiàn)出四大特征：從總體來(lái)看，2023年全國(guó)有21城成交TOD地塊44幅，同比下降四成，主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行等影響。從城市來(lái)看，上海位居TOD成交面積首位，濟(jì)南位居TOD成交幅數(shù)首位。從拿地企業(yè)來(lái)看，房地單獨(dú)拿地以及聯(lián)合軌道公司拿地占到近半壁江山，TOD土儲(chǔ)成為房企獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的重要途徑。從地塊類型來(lái)看，約八成TOD地塊為住宅屬性，與交通的結(jié)合涉及地鐵站點(diǎn)、地鐵車輛基地、綜合交通樞紐等多種類型。展望2024年，TOD仍將是超大特大城市實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑之一，預(yù)計(jì)成都、濟(jì)南和合肥等地TOD綜合開(kāi)發(fā)將全面加速。

2023年TOD土地成交特征

1、2023年全國(guó)21城TOD地塊成交幅數(shù)同比下降四成

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)21個(gè)城市成交TOD地塊44幅，同比減少39%；成交土地面積293萬(wàn)平方米，同比減少27%；成交總價(jià)762萬(wàn)元，同比減少8%。2023年TOD土地市場(chǎng)遇冷主要受全國(guó)樓市、地市尚未明顯回暖的大環(huán)境影響，根據(jù)CRIC大數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交用地面積7.9億平方米，較2022年同期下降了17%，總成交規(guī)模刷新近十年新低。2023年，受地方債務(wù)的影響，地鐵公司托底土地市場(chǎng)現(xiàn)象有所緩解，與此同時(shí)，各地土拍政策持續(xù)優(yōu)化，以調(diào)動(dòng)房企拿地積極性，但是考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值不同，即使盈利預(yù)期較佳，在房企資金承壓的當(dāng)下，房企的投資更加謹(jǐn)慎。

2、上海和濟(jì)南TOD成交面積和幅數(shù)位居全國(guó)前列

從城市TOD地塊成交用地面積排名來(lái)看，上海、重慶和北京TOD地塊成交面積位居前三，分別達(dá)到40.2、23.2、23.0萬(wàn)平方米，分別占到城市2023年成交經(jīng)營(yíng)性地塊用地面積的9%、2%和7%。其中上海2023年成交3幅TOD地塊，分別為華潤(rùn)置地獲得寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)豐翔路TOD地塊，上海金橋臨港綜合區(qū)投資開(kāi)發(fā)有限公司獲得兩港快線臨港綜合區(qū)站TOD開(kāi)發(fā)地塊，招商蛇口獲得寶山區(qū)顧村潘廣路TOD地塊。重慶2023年成交2幅TOD地塊，均為王家莊停車場(chǎng)TOD項(xiàng)目地塊，由中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司獲得。北京2023年成交4幅TOD地塊，分別為京投發(fā)展競(jìng)得地鐵19號(hào)線新宮車輛段地塊，京投發(fā)展和保利發(fā)展聯(lián)合競(jìng)得在建3號(hào)線和12號(hào)線換乘站東風(fēng)站北側(cè)地塊，華潤(rùn)置地競(jìng)得朝陽(yáng)站TOD地塊。

從城市TOD地塊成交幅數(shù)排名來(lái)看，濟(jì)南、青島和北京位居前三。其中濟(jì)南2023年成交6幅TOD地塊，均為濟(jì)南東站前商務(wù)區(qū)地塊，由濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開(kāi)發(fā)有限公司獲得。青島成交5幅TOD地塊，其中4幅由青鐵置業(yè)單獨(dú)或聯(lián)合房企獲得。

此外，從TOD地塊成交面積與全市經(jīng)營(yíng)性地塊成交面積占比來(lái)看，南寧占比達(dá)到15%，位居第一。深圳占比達(dá)到12%，位居第二，較2023年的38.8%，降幅明顯，主要原因在于2022年深圳地鐵拿地8幅，用地面積近60萬(wàn)平方米，而2023年深圳地鐵僅拿地1幅，用地面積僅3.9萬(wàn)平方米。

3、TOD土儲(chǔ)成為房企獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的重要途徑

從TOD土地拿地企業(yè)來(lái)看，2023年軌道公司單獨(dú)拿地24幅，占到所有地塊幅數(shù)的55%；房企獨(dú)立拿地11幅，占到所有地塊幅數(shù)的25%；軌道公司和房企聯(lián)合拿地10幅，占到所有地塊幅數(shù)的20%。可見(jiàn)，2023年TOD土儲(chǔ)成為房企獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的重要途徑。其中保利發(fā)展聯(lián)合地鐵公司在2023年獲得四幅TOD地塊，先是6月份聯(lián)合京投發(fā)展獲得北京在建3號(hào)線和12號(hào)線換乘站東風(fēng)站北側(cè)兩幅地塊，后在12月份聯(lián)合青鐵置業(yè)獲得青島黃島區(qū)嘉陵江西路兩幅地塊，土地面積合計(jì)9.2萬(wàn)平方米，建筑面積合計(jì)19.4萬(wàn)平方米。

此外，不少房企通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式獲取TOD地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。例如2023年1月28日，越秀地產(chǎn)獲得杭州地鐵3號(hào)線星橋車輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)容建筑面積約32萬(wàn)㎡，是繼星縵云渚之后，越秀華東與杭州地鐵的再次合作。2023年末中國(guó)鐵建地產(chǎn)華東公司正式獲得上海澄江路地鐵停車場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，這是中國(guó)鐵建地產(chǎn)在上海拿下的首個(gè)TOD項(xiàng)目，該項(xiàng)目總面積約93萬(wàn)平方米，涵蓋10副經(jīng)營(yíng)性用地開(kāi)發(fā)。

4、TOD地塊仍以住宅為主，涉及多種交通方式

從TOD地塊屬性來(lái)看，2023年成交的TOD地塊仍以住宅開(kāi)發(fā)為主，其中涉宅類地塊成交35幅，用地面積247萬(wàn)平方米，分別占到所有用地幅數(shù)和面積的80%、84%。

從TOD地塊的站點(diǎn)分類來(lái)看，2023年成交的TOD地塊有綜合交通樞紐、地鐵站點(diǎn)上蓋、地鐵車輛基地上蓋和市域鐵路站點(diǎn)上蓋等多種類型。例如綜合交通樞紐有北京朝陽(yáng)站TOD、濟(jì)南東站TOD，地鐵車輛基地上蓋有寧波前殷車輛段、成都紅星路車輛段、北京新宮車輛段、西安和平車輛段、重慶王家莊停車場(chǎng)項(xiàng)目等。

2024年展望

多個(gè)城市TOD綜合開(kāi)發(fā)將全面加速

展望2024年，在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”、“交通強(qiáng)國(guó)”等戰(zhàn)略背景下，城市軌道交通投資建設(shè)仍將保持穩(wěn)定發(fā)展，TOD也將越來(lái)越被更多城市視為高質(zhì)量發(fā)展的重要模式之一，預(yù)計(jì)多個(gè)城市TOD綜合開(kāi)發(fā)將全面加速，TOD土地市場(chǎng)也將呈現(xiàn)逐步回暖態(tài)勢(shì)。例如1月6日，成都軌道集團(tuán)召開(kāi)工作大會(huì)，提出將高品質(zhì)打造陸肖站TOD綜合開(kāi)發(fā)示范樣板，全速推進(jìn)四川師大站TOD等24個(gè)TOD項(xiàng)目建設(shè)，力爭(zhēng)新開(kāi)工130萬(wàn)平方米，建成保障性租賃住房不少于4500套。1月12日，合肥軌道TOD年度品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)召開(kāi)，合肥軌道TOD風(fēng)華系、年華系、韶華系三大作品系首發(fā)，紫云湖TOD·年華云湖、深圳路TOD·年華璟城、甘棠路TOD·棠悅風(fēng)華三個(gè)項(xiàng)目案名亮相。1月17日，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)召開(kāi)高質(zhì)量發(fā)展暨項(xiàng)目提速增效工作大會(huì)，會(huì)議要求加快TOD綜合開(kāi)發(fā)布局，多措并舉，加快TOD開(kāi)發(fā)破題，提請(qǐng)相關(guān)部門(mén)出臺(tái)TOD政策實(shí)施細(xì)則和專項(xiàng)規(guī)劃，積極爭(zhēng)取市級(jí)層面支持；開(kāi)展TOD發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃編制，加強(qiáng)TOD綜合開(kāi)發(fā)全流程策略引導(dǎo)。期待各個(gè)城市因地制宜的發(fā)展TOD，突出特色，創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)TOD高質(zhì)量發(fā)展。

文章來(lái)源：易居研究院