“對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組。”3月9日下午，十四屆全國人大二次會議在梅地亞中心新聞發布廳舉行記者會，住房和城鄉建設部部長倪虹在會上這樣表示。
此次倪虹答記者問的內容涉及城市更新、房地產發展新模式，優化房地產政策等，并從理念、機制、落實上闡述了新時期如何構建房地產發展新模式。倪虹還強調：“誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。”
房地產新發展模式
將這樣落地
今后，住建部將采取哪些措施來推動構建新模式？對于這樣的提問，倪虹從理念、機制、落實上，闡述了新時期如何構建房地產發展新模式，其在強化系統性頂層設計和部署的同時，更強調如何落地和見效。
在理念上，倪虹表示，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。
在機制上，倪虹提出兩點，一是建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，也就是說從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。二是完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。這是一項系統性很強的工作。在供給方面，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。
在落實上，倪虹強調兩個重點，一是規劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造。二是下力氣建設好房子。住房發展，歸根到底，還是要讓人民群眾住上好房子。什么是好房子？倪虹表示：“不同面積、不同價位都有不同的好房子。我們將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，我們也希望能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。”
“希望現在的房地產企業看到，今后拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。”倪虹如此稱。
綜上所述，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，預計今年保障性住房建設仍將加快推進。而且，預計未來土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房稅收制度等多個方面將迎來與新階段、新模式相適應的制度完善與改革。此外，“三大工程”仍是重點工作，2024年重在抓開工建設，推動各項工作實質見效。隨著資金不斷落位，“三大工程”建設將加速推進，也將在穩投資、穩需求等方面發揮更大的作用。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地產新發展模式關鍵是打造“市場+保障”的住房供應體系。首先就是推進供給側改革，以大規模建設供應配售型保障性住房為抓手，為先手棋，滿足城市工薪階層、人才群體的產權性住房需求；其次是探索打造好房子；此外，還要完善商品房基礎性制度，包括供地制度、開發制度、銷售制度、交付和保養制度等。
2024年
將再改造5萬個老舊小區
政府工作報告提出“穩步實施城市更新行動”。對于“穩步”，倪虹認為，就是把握好今年政府工作的總基調，穩中求進、以進促穩、先立后破。在行動上，倪虹指出，抓體檢，找準問題以及抓重點，解決問題。
關于體檢，倪虹表示，要堅持問題導向和目標導向。其中體檢找出來的問題，就是城市更新要重點解決的問題，也是城市更新規劃設計的著眼點。
據悉，2018年以來，住建部已開始指導樣本城市、試點城市開展城市體檢工作。去年11月，住建部出臺了《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，提到城市體檢對象包括住房、小區（社區）、街區、城區（城市），并從微觀到宏觀進行指標體系的構建。
另外，在解決問題方面，倪虹首先強調推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，并提出2024年再改造5萬個老舊小區，建設一批完整社區。
在2023年，為了從“小切口”改善“大民生”。全國實施各類城市更新項目約6.6萬個，完成投資2.6萬億元。其中，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，惠及2200多萬居民；加裝電梯3.6萬部，增設停車位85萬個、養老托育等社區服務設施2.1萬個；改造城市燃氣等各類管道約10萬公里；建設“口袋公園”4100多個、綠道5300多公里，拓展草坪開放空間1.1萬公頃。
在陳文靜看來，城市更新仍是未來擴內需、促投資、惠民生的重要舉措，在此背景下，企業未來的業務發展戰略也可與城市的轉型深度結合，在存量領域加快探索新的發展模式。
“近期，各地在推進城市更新，比如老舊小區改造、城中村改造、完整社區建設、城市生態修復、歷史文化保護傳承等工作中已經落實了城市體檢的要求，并根據體檢報告、信息臺賬、群眾訴求等，對房屋啟動了維護和保養，這是對存量建筑全生命周期管理。而且，通過加強物業管理、房屋維修基金管理和使用以及探索實施房屋養老保險等，建立實施全生命周期管理機制的資金來源渠道，建立全生命周期管理的長效機制。”李宇嘉如是說。
穩市場、防風險、促轉型
房地產市場何去何從已成為困擾行業的問題。
“我們不光要看短期，更要看中長期。我國房地產市場轉型調整，穩定市場任務依然艱巨。但是，從我國城鎮化發展進程看，從全國城鎮住房存量的更新改造需求看，房地產還是有很大的潛力和空間。”倪虹說，將聚焦抓好穩市場、防風險、促轉型三件事。
在穩市場方面，倪虹強調，賦予城市調控自主權，城市政府就要編制好、實施好住房發展規劃，因城施策優化房地產政策，穩定房地產市場。
而從今后具體的調控政策趨勢來看，陳文靜預計，2024年，更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策，一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。改善性住房需求具備較大釋放潛力，多樣化改善性需求的政策支持力度有望繼續加大。
當前，房地產的難點是資金。在防風險上，倪虹提出一視同仁支持不同所有制房地產企業的合理融資需求。好的企業有困難項目，困難企業也有好的項目。為此，住建部會同金融監管總局指導地方建立城市房地產融資協調機制，按照“一項目一方案”提出“白名單”。
目前，全國31個省份312個城市已經建立了這個機制，上報“白名單”項目約6000個，其中，82.8%是民營企業和混合所有制企業的項目。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。
據悉，過去一段時間，住建部和金融監管總局頻繁召開多次協調機制調度會，推動各地積極落實房地產項目融資。隨著“白名單”項目不斷擴圍，項目資金逐漸落位，項目建設或將加速，房企和購房者的市場預期有望進一步修復。
值得關注的是，倪虹表示：“對于嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組；對于損害群眾利益行為，依法堅決予以查處，讓他們付出應有代價。”
“明確破產和重組的表述雖然不是最新的，但是從兩會‘化解風險’的思路來看，此類工作今年會全面開啟。”易居研究院研究總監嚴躍進說。
而在促轉型上，倪虹提出，一手抓配售型保障房建設，一手抓租賃型保障房供給，以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化方式，著力解決新市民、青年人、農民工等住房問題。
總的來說，李宇嘉認為，倪虹部長不回避問題，迎難而上，短期舉措和中長期舉措結合，抓機制建設與抓落地實施相結合，給市場傳達出管理部門穩定房地產清晰而明確的路徑，為穩市場、穩預期、促轉型、促發展打好了樣板。
文章來源：新京報V房產
