房地產(chǎn)，正在裂變成4個(gè)行業(yè)

幾年前，筆者曾在一篇文章中提到，房地產(chǎn)未來會(huì)分裂成四個(gè)行業(yè)，房企也已將分化成四類企業(yè)：

投資商：利用便宜的錢，在地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尋找投資機(jī)會(huì)，從中獲利。

開發(fā)商：類似于傳統(tǒng)手藝人，靠品牌輸出及項(xiàng)目開發(fā)管理能力賺錢。

運(yùn)營商：圍繞存量物業(yè)運(yùn)營賺取租金；以及自持物業(yè)增值產(chǎn)生收益。

服務(wù)商：通過為客戶提供服務(wù)，賺取服務(wù)費(fèi)用。

這四種角色，可能會(huì)有所重合，也就是說，一家房企可能同時(shí)扮演著其中兩個(gè)或以上的角色。

過去，住宅市場(chǎng)處于上升周期的時(shí)候，絕大部分房企都屬于開發(fā)商的角色，大家的業(yè)務(wù)模式大同小異，都是以住宅開發(fā)為絕對(duì)核心甚至唯一業(yè)務(wù)。

而隨著住宅業(yè)務(wù)縮水，房企轉(zhuǎn)型不斷深入，目前行業(yè)分化已經(jīng)逐步成型，上述這四種身份，在房企身上體現(xiàn)越來越明顯。一種新的房地產(chǎn)格局，正在加速形成。

地產(chǎn)行業(yè)分化重整

呈現(xiàn)出2大變化趨勢(shì)

一方面，投資與開發(fā)加速分離。

過去開發(fā)商多數(shù)是大包大攬模式，投資-設(shè)計(jì)-招采-建設(shè)-銷售，每個(gè)環(huán)節(jié)都抓在手里。

這種模式，在過去市場(chǎng)良好，房價(jià)上漲的時(shí)候，是沒問題。房企雖然借了很多錢，付了很多利息，但上漲的房價(jià)帶來的利潤空間，可以覆蓋掉這部分成本。

依靠負(fù)債驅(qū)動(dòng)發(fā)展，一旦遭遇融資收縮，風(fēng)險(xiǎn)便暴露無遺。

而在供需逆轉(zhuǎn)之下，這一模式也難以為繼。

據(jù)七普數(shù)據(jù)，截至2020 年末，我國家庭戶人均住房建筑面積為41.76平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)，已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。

房子緊缺的時(shí)代過去了。

購房需求已經(jīng)從追求“有房子”，升級(jí)到追求”住得好“。改善型置業(yè)成為絕對(duì)購房主力。

這對(duì)很多開發(fā)商來說，也是致命的打擊——沒有造好房子的能力，在這個(gè)市場(chǎng)沒法立足。

行業(yè)的變化，加速了投資與開發(fā)的分離，帶動(dòng)了地產(chǎn)代建快速崛起。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有90多家房企涉足代建業(yè)務(wù)，其中，大多數(shù)是民企。

代建企業(yè)通過輸出專業(yè)能力，為委托方提供項(xiàng)目建造、咨詢、銷售等服務(wù)，賺取代建費(fèi)。有的代建方具有較好品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度，還可以輸出品牌，讓項(xiàng)目產(chǎn)生溢價(jià)，獲取利潤分成。

這幾年，在城投托底拿地、出險(xiǎn)房企紓困、保障房建設(shè)等需求的共同作用下，地產(chǎn)代建迎來了飛速發(fā)展。僅去年一年，代建企業(yè)新項(xiàng)目建面預(yù)計(jì)就達(dá)到17312萬平方米，同比大增56%。

代建的崛起，宣告地產(chǎn)開始步入投資與開發(fā)分離時(shí)代。

另一方面，運(yùn)營商與服務(wù)商規(guī)模漸成。

過去高周轉(zhuǎn)模式下，房企與項(xiàng)目之間的關(guān)系，從項(xiàng)目交付出去那一刻就結(jié)束了。

而事實(shí)上，建筑的生命周期才剛開始。在整個(gè)生命周期上，還有很多環(huán)節(jié)可以賺錢，比如，做項(xiàng)目運(yùn)營，為項(xiàng)目里的人提供服務(wù)，做項(xiàng)目維護(hù)甚至重建。

商品房年銷售額最高規(guī)模是18萬億，去年下滑至11.6萬億。未來是否還會(huì)縮水很難說，但極大概率不會(huì)重回巔峰。

市場(chǎng)趨于飽和，增量空間很難養(yǎng)活過去那么多的房企，也很難支撐現(xiàn)有房企規(guī)模持續(xù)增長。

房企不得不從存量空間去尋找機(jī)會(huì)：

一是通過存量物業(yè)運(yùn)營，如商業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等，通過運(yùn)營使物業(yè)增值，并獲取租金收入。

二是給予存量物業(yè)提供服務(wù)，賺取服務(wù)費(fèi)用。典型的如物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理服務(wù)，大型場(chǎng)館運(yùn)營服務(wù)等。

三是介入存量改造，也就是城市更新，房企可以參與各地老舊小區(qū)、老舊廠房等的改造。

當(dāng)前，增量開發(fā)與存量運(yùn)營之間，已經(jīng)形成此消彼長趨勢(shì)。

多元化發(fā)展的房企，存量運(yùn)營及服務(wù)收入在總營收占比不斷提高。

比如以物業(yè)運(yùn)營見長的華潤置地，多年來積累的購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為其的持續(xù)增長打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。去年華潤置地實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入391億元，在集團(tuán)業(yè)務(wù)中的利潤貢獻(xiàn)占比已經(jīng)達(dá)到34.4%，同比又提升10.4個(gè)百分點(diǎn)。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的新城控股去年商業(yè)運(yùn)營總收入113.24億元，同比增長13.17%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利74.31億元，占公司總毛利達(dá)32.73%。

又如招商蛇口，雖然仍把開發(fā)業(yè)務(wù)作為基本盤，但其資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)規(guī)模也在快速提升。去年，兩者的收入占比雖然還只有3.39%、8.64%，但上漲幅度卻分別達(dá)到40.58%、14.37%，增長勢(shì)頭可謂強(qiáng)勁。

挖掘存量物業(yè)的價(jià)值，不僅是房企發(fā)展的需求，也是政策引導(dǎo)的方向。尤其是體量龐大的住宅。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2023年全國共開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共5.37萬個(gè)，共完成投資近2400億元。

中國住宅建成時(shí)間集中，老齡化也集中。按照中央的規(guī)劃，“十四五”期末，將力爭(zhēng)完成 2000 年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。這樣的老舊小區(qū)，大約有近17萬個(gè)。這個(gè)體量，也足夠養(yǎng)活很多房企了。

活下來的房企

各有各的拿手戲

如前文所言，以前房企全都做住宅產(chǎn)品的時(shí)候，大家的模式高度重合，就連產(chǎn)品都高度同質(zhì)化。即便如此，由于市場(chǎng)空間大，容錯(cuò)率高，就算房企資質(zhì)平平，也能野蠻生長。

這一輪的洗牌，使一批房企離開牌桌。活下來的房企，也出現(xiàn)明顯分化：不僅差距拉大，差異也在放大。行業(yè)呈現(xiàn)出“百花齊放”的趨勢(shì)。

1、做住宅開發(fā)的房企，各有各的護(hù)城河

這幾年，地產(chǎn)百強(qiáng)榜座次發(fā)生了劇烈變動(dòng)，國央企整體上行，而民企普遍回落。而那些仍然穩(wěn)住、甚至還逆襲的房企，都有自己一套殺手锏。

有的在布局上占領(lǐng)優(yōu)勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)顯示，去年top20房企中，均價(jià)在3萬元/㎡以上的有3家，依次是：濱江（43073元/㎡）、越秀（32790元/㎡）與華發(fā)（31545元/㎡）。

銷售均價(jià)主要取決于兩個(gè)因素，

布局，城市能級(jí)越高，地價(jià)越高，項(xiàng)目售價(jià)也水漲船高；

產(chǎn)品定位，改善乃至豪宅產(chǎn)品具有更高溢價(jià)空間，能為房企爭(zhēng)取更多的利潤。

這與當(dāng)前改善主導(dǎo)的需求結(jié)構(gòu)也是匹配的。

這幾家房企的共性，就是布局高度集中，且重倉核心城市：濱江重倉在杭州，華發(fā)重倉在上海，越秀重倉廣州。

有人可能會(huì)認(rèn)為，高能級(jí)城市房企都搶著進(jìn)，這構(gòu)不成什么獨(dú)家優(yōu)勢(shì)。

其實(shí)不然。很多人可能也注意到，這一輪深耕型房企反而抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍更強(qiáng)。房企長期深耕一個(gè)區(qū)域，對(duì)城市發(fā)展、客戶特征的了解更深入，有助于精準(zhǔn)投資及產(chǎn)品研發(fā)。

口碑建立也并非一拓而就，房企在一個(gè)區(qū)域長期扎根，其知名度和影響力也并非一個(gè)新進(jìn)者所能比擬的。

有的在開發(fā)能力上有獨(dú)到之處。

上述提到的越秀地產(chǎn)，除了布局優(yōu)勢(shì)外，還有一個(gè)殺手锏，就是TOD項(xiàng)目開發(fā)能力。

TOD項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜、開發(fā)難度高，很多房企對(duì)此望而卻步。

越秀地產(chǎn)的前身是廣州城建總，先天具備參與城市建設(shè)的基因。在高難度的TOD項(xiàng)目開發(fā)上，越秀地產(chǎn)如魚得水。截至去年末，越秀儲(chǔ)備了9個(gè)TOD項(xiàng)目（7個(gè)廣州+2個(gè)杭州），土儲(chǔ)建面達(dá)到331萬平方米，占公司總土儲(chǔ)13%。

這9個(gè)項(xiàng)目去年共貢獻(xiàn)了274億元銷售額，業(yè)績貢獻(xiàn)率達(dá)20%左右。

這個(gè)規(guī)模，都快趕上行業(yè)top30房企的全年銷售額了。

有的積累了良好的產(chǎn)品口碑。

比如綠城，算是少數(shù)有品牌效應(yīng)的房企之一。

綠城去年全口徑銷售金額1942億元，位列行業(yè)第七。至此，綠城中國連續(xù)三年排名上升了。

綠城的口碑效應(yīng)，也影響著綠城體系的各個(gè)板塊。

比如其代建板塊 ，得益于母公司的背書，綠城管理不僅能輸出項(xiàng)目管理能力，也能為委托方輸出品牌，幫助項(xiàng)目溢價(jià)。單憑這一點(diǎn)，便足夠吊打許多同行。

有的管理能力遙遙領(lǐng)先。戳這里，讓成本算得準(zhǔn)、管的全、控得住

說起管理，業(yè)內(nèi)有兩家房企為人們津津樂道。

一家是濱江地產(chǎn)，以超高人效為人所知。

去年，濱江地產(chǎn)板塊1080人創(chuàng)下了超1500億的銷售額，人均效能達(dá)到了1.4億元。

超高人效的背后，一是布局高度集中，管理半徑小，效率極高；二是強(qiáng)大的供應(yīng)鏈，減輕了濱江的管理壓力。

很多房企都在學(xué)習(xí)“濱江模式”，但至今沒有哪家能超越。

另一家是中海，素有利潤王之稱，雖然這幾年利潤率有所下滑，但依然遙遙領(lǐng)先。中海最有名的，是其成本管理能力。A4紙雙面打印的故事，在業(yè)內(nèi)幾乎人盡皆知。

中海仍持續(xù)強(qiáng)化其成本費(fèi)用管控優(yōu)勢(shì)。

中海去年的分銷費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占收入的比例為3.4%，同比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，還通過供應(yīng)鏈集中采購方式將招采成本降低了13%。

當(dāng)然，中海“利潤王”的身份，還得益于精準(zhǔn)拿地布局，以及超低的融資成本。去年其加權(quán)平均融資成本僅為3.55%，這個(gè)數(shù)據(jù)也處于行業(yè)最低區(qū)間。

2、轉(zhuǎn)型多元化的房企，已逐步建構(gòu)起新增長極

部分房企轉(zhuǎn)型已見成效，他們不僅是開發(fā)商，更是地產(chǎn)運(yùn)營商、服務(wù)商。

最有代表性的，當(dāng)屬華潤置地。

前瞻性的多元化布局，讓華潤置地在面對(duì)行業(yè)調(diào)整時(shí)有了更多勝算。

截至2023年，華潤置地總資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)超過4200億。去年經(jīng)常性業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)利潤的貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到34.4%。

其中尤以購物中心的表現(xiàn)最為突出，單是購物中心一項(xiàng)就實(shí)現(xiàn)了179億元的租金收入。如今萬象系購物中心，已成為華潤置地一張閃亮招牌。

未來，華潤置地的目標(biāo)是轉(zhuǎn)型大資管。據(jù)其管理層在2023年業(yè)績說明會(huì)上透露，華潤置地將資管業(yè)務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)之一進(jìn)行推動(dòng)，目標(biāo)是在十四五期內(nèi)把資管業(yè)務(wù)培育為第二增長曲線。

作為民企之光的龍湖，多元化轉(zhuǎn)型成效更加凸顯。

截至去年，龍湖的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)核心權(quán)益凈利的貢獻(xiàn)率，已經(jīng)達(dá)到60%以上。

換言之，現(xiàn)在的龍湖，與其說是一家開發(fā)商，不如說是一家地產(chǎn)運(yùn)營商/服務(wù)商。

早在多年前，其他房企還在住宅市場(chǎng)跑馬圈地的時(shí)候，龍湖便開始將眼光轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，并逐步確立了一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營航道、兩個(gè)服務(wù)航道的“1+2+2”三大業(yè)務(wù)板塊。

經(jīng)過多年培育，運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)已進(jìn)入收獲期，成為龍湖集團(tuán)利潤企穩(wěn)、重回增長的重要引擎。

這些率先突圍的房企，有力的推動(dòng)著行業(yè)走向一種全新格局。

文章來源：明源地產(chǎn)研究院