5月15日，合肥市發布《關于進一步調整優化房地產政策的通知》，從實施購房補貼、支持“賣舊買新”、動態調整新發放首套住房貸款利率等方面提出一系列優化舉措。
合肥市房地產政策的“上新”，是近期各地優化房地產政策的縮影。取消限購、放寬落戶限制、支持住房“以舊換新”、下調首套房房貸利率、收購存量住房用作保障性住房……各地樓市優化“大招”頻出。
業內人士預計，一系列的樓市優化舉措將提振樓市信心，后續會有更多城市跟進。
△市民在一處商品住宅樓盤售樓處觀看沙盤
多地取消房貸利率下限
合肥市此次新政明確，在新建商品住宅銷售價格符合新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整條件時，及時按程序取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
“其含義是，后續若房地產市場有壓力，房貸利率會取消下限，進入銀行自己定價格的階段。從總體上看，房貸利率持續步入低水平，是此類城市后續的趨勢。”易居研究院研究總監嚴躍進對中國商報記者表示。
5月7日，河北唐山市、秦皇島市、廊坊市三地“官宣”階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
政策調整后，上述三地均已有銀行跟進下調首套房貸利率。據悉，此前三地執行的首套房貸利率下限為“LPR（貸款市場報價利率）-50BP（基點）”（即3.45%），目前最低利率均已降至3.35%。
自5月16日起，南京首套住房商業性個人住房貸款利率下限也由“LPR-30BP”調整為“LPR-50BP”，最低利率降至3.45%，這是南京市首套房貸利率自1月調整為3.65%后的再次下調。
在優化個人住房貸款首套房認定標準方面，合肥市明確，在合肥市范圍內新購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在縣（市、區）、開發區的住房情況，無住房的，辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。
杭州市多家銀行也確認，符合條件的存量二套房貸款利率可調整為首套房利率。二套利率轉首套，是基于杭州房地產“5·9新政”后放寬首套房認定的實際應用。“5·9新政”規定：購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。
“此類政策可以總結為‘只核查購房區域的房子’。其對于購房者后續普遍可以按首套標準購房具有積極作用，在很大程度上促進了首付比例和房貸利率的下調。目前有一些城市也在積極推廣首套房的認定標準，是后續的一個政策風向。”嚴躍進說。
中國房地產數據研究院院長陳晟對記者表示，鼓勵消費者購房，不僅要在解除限制性措施上下功夫，還要從購買層面給予實質性幫助，如降低房貸利率水平，直接減少還貸支出和購房成本，讓消費者獲得更多實惠，這也是近期各地促進樓市消費的一種常態化舉措。
“以舊換新”新招頻出
合肥市指出，將指導行業協會探索建立新房與二手房便捷換購通道，幫助購房群眾“以舊換新”，引導經紀機構降低居間服務費率；鼓勵合房租賃公司等國有企業，根據需要，按照市場化原則，收購有“賣舊買新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市場化租賃住房、保障性租賃住房、豐富房票房源超市等。
嚴躍進表示，合肥市把二手房的范圍放大，包括了安置房。此類安置房過去多被很多地方忽視，合肥重新定義了此類二手房的概念，說明其關注到了一些安置房業主改善型的住房需求，有助于全面推進“賣舊買新”工作的開展。在二手房消化方面，其提及三種類型，即市場化租賃住房、保租房和房票房源超市。其中，房票房源超市中納入二手房范圍具有創新性。過去很多地方房票只可以用來購置新房，但是現在也可以買二手房，這就有助于促進二手房更加系統地盤活。當前全國各地對于二手房的消化工作確實已經有了非常系統和內容豐富的模式。
目前，多地進入住房“以舊換新”時代，且政策力度在不斷加大。據中指研究院監測數據，截至今年5月13日，全國已有超60城表態支持住房“以舊換新”。
具體來看，各地住房“以舊換新”實踐主要可以分為三種模式：一是中介幫賣舊房模式，這是最常見的“以舊換新”方式；二是收購模式，國企或房企直接收購舊房，舊房款項用于購買指定的樓盤新房，收購的舊房則可用于保障性住房、人才公寓等；三是補貼模式，主要是對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補貼。
從執行效果來看，“換購模式”正在被積極推廣，實施范圍也在進一步擴大。
以最早推出“換購模式”的鄭州市為例，在今年4月26日舉行的新聞通氣會上，鄭州城發安居公司執行董事兼總經理于通表示：“截至目前，共接聽群眾來電413個，現場接待群眾來訪38人次，網絡報名申請368個。經初審，符合收購條件的房源194套，共有27套房源客戶確認換房意向。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，從披露的數據看，各個城市“以舊換新”意向登記、有效登記、完成新房意向認購數量都較令人滿意，這說明二手房“以舊換新”的潛力較大。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，當前，不少地方國資平臺可用資金有限，難以大規模收購二手房，且收購的存量房較零散，為后續管理增加了難度，“收舊換新”模式的推行需要國家更多資金支持。
“當前各地的‘以舊換新’和‘收舊換新’政策仍有一定的優化空間。比如，簡化或合并多個流程、減少購房者時間成本、增加可選擇項目范圍、建立房源庫等，建議各地要在新的政策基調下，加快落實相關協同政策。”陳文靜說。
落實消化存量房產
今年4月30日召開的中共中央政治局會議明確指出，要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
當前，各地正在積極統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。
以合肥市新政為例，在盤活存量房產方面，優化調整企業自持商辦比例政策。支持競自持租賃住房整體轉讓。支持企業購置辦公用房，對總部企業在合肥市新購辦公用房的，按照合肥市支持總部經濟發展若干政策的相關規定給予補助。優化車位（庫）與住宅同步銷售政策、車位（庫）增購政策。
在嚴躍進看來，合肥市新政比較系統地對存量房產的盤活做了分析，包括自持商辦比例調整、競自持租賃住房轉讓、辦公用房購置、停車位銷售等，對其他城市具有啟發作用。
在一系列政策支持下，多地房地產市場的活躍度、成交量等指標進一步轉暖。接下來，各地樓市政策將在哪方面重點發力？
嚴躍進認為，各地會在消化存量房產和優化增量住房方面積極落實相關政策內容。
“此類政策系統性很強，各地全方位推進，有助于后續房地產交易市場的進一步活躍，尤其是和限購取消結合起來，可以發揮非常積極的組合拳效應。所以，基本上可以預判，今年5月至6月全國將迎來一波較好的去庫存態勢。”嚴躍進說。
文章來源：中國商報
