近年來，伴隨城市經濟快速發展，合肥的商業地產正在快車道上加速運行。現實的一面是綜合體、寫字樓樂此不疲地拔地而起，讓很多人抱以“朝陽無限好”的樂觀態度。另一面，在富麗堂皇的商場里，顧客稀稀散散、人跡罕至。一些人開始疑問“是否需要如此之多的商場？”、“這么多商業綜合體如何存活？”。

 

    綜合體定位趨同  高端業態遇冷

 

    周六下午3：00，在合肥黃山路某大型商場化妝品柜臺，阮女士無精打采地把玩手機。周末，很多人在朋友或家人陪同下，在商場逛街、購物和品嘗美食。這時也是各大商場人氣最為火爆的時候。

 

    如往常一樣，阮女士依舊很少看見客人。相對周邊來說，阮女士所在的商場定位較高端，里面不乏有古馳、香奈兒等奢侈品門店。

 

    “周末情況稍微好點，偶爾會來幾個客人，大部分時間都在坐著發呆或者忙自己的事。”阮女士說道。

 

    這樣無聊的生活不僅出現在阮女士身上，也讓這座商場的存在頗為尷尬。

 

    這一區域聚集了大唐國際、港匯廣場、西環中心廣場和華地香頌道等多個城市綜合體。然而，只有大唐國際下面的樂購具有數得上的人氣。

 

    家住在信旺華府俊苑的戴女士常常在樂購購物。雖然與百大僅一街之隔，然而，二者的人氣呈現冰火兩重天。與百大不同，樂購進駐的品牌多為中低端的快銷時尚，如快魚、摩奧等。“百大雖然有很多奢侈品品牌，但是進去的人很少，相反，大家都擠在樂購里。”

 

    此前，一些定位較為高端的商場同樣在合肥遭遇“滑鐵盧”。位于政務區的天鵝湖萬達廣場2013年開業，目前很多門店尚未入駐。除了光鮮透亮的地板、大氣堂皇的挑高外，這家開業不久的商場給人印象最為深刻的是眾多知名餐飲美食的入駐，而這些地方也是整座商場人氣最多的場所。

 

    雖然位于第三層，很多人仍然樂此不疲。然而，位于第二層的高端服裝、家居賣場，卻絲毫沒能沾到樓上的“光”。“據說，一到星期天，這里幾乎是一座空城。”一位在此附近上班的趙女士說道。

 

    以天鵝湖為中心，直徑不到1公里的地方聚集了新地中心、萬達廣場，南邊銀泰百貨即將開業，加上華潤萬象城以及和政務區交界的大唐國際購物中心。“我個人覺得一個小小的政務區就有這么多的商業綜合體是不是多了點，我看到很多商場的人氣也比較慘淡，根本沒有多少人。”一位在政務居住6年的市民王女士不解。

 

    據悉，到2014年底，合肥大型購物中心至少有55家，每家購物中心純商業面積在10萬平米以上，加上社區超市、傳統百貨商場，總商業面積將超過1500萬平米，而合肥城區人口屆時約在400萬左右，也就是說人均商業面積近4個平米。

 

    一般來說，國際上通用的發達國家商業人均面積的警戒線是是在人均1.2平米，目前香港的人均商業面積也只有三點幾平米，上海是2.9平米。合肥的商業地產被認為“飽和”。

 

    商業地產不斷上馬 銷售陷“寒冬”

 

    與王女士一樣，很多投資客對一些人氣不那么聚集的區域潛力仍存猶豫。在去年舉行的合肥商業規劃發展論壇上，中環城商業運營管理公司總經理鄒建平分析：“從規劃角度來講，怎么樣滿足既要讓開發商商業能夠生存下去，又要讓商家我在你商業開了店能夠掙到錢，人口能不能支撐商業，消費能不能支撐，大家都在引進高端奢侈品，能不能容納，這些都是要考慮的問題”。

 

    然而自2012年伊始，僅高新區，即將有臺灣太平洋集團、重慶砂之船集團、北京華紡地產、浙江祥源集團、海亮地產、合肥百大集團和合肥樂富強等企業拓荒區域商業。

 

    一些業內人士表示出了擔憂。“合肥的人均收入不高，購買力有限，大規模引入商業地產和高端物業不可行。”對此，業內有人士認為，盲目的貪大求全，其結果只能是“敗走合肥。”

 

    據業內人士透露，目前位于黃潛望板塊的許多商業項目的銷售情況并不可觀。某商業地產為了扭轉局面，不得不將原來的寫字樓項目改造為公寓出售。

 

    對此，飆馬(中國)商業地產顧問機構的總裁何其琛認為，解決合肥商業地產的飽和需要合理規劃。“大型的商業項目要依托城市的輻射能力，如果城市能力達不到這種水平，或將面臨困境。像目前的五里廟、十里廟、撮鎮幾個方向的大型商業地產項目已經出現了商業地產過剩的苗頭。”

 

    未來，商業地產何去何從？

 

    在商業規劃高峰論壇上，不少人也對合肥目前的商業地產開發表示出隱憂。安徽金大地商業管理有限公司總經理王輝認為：“商業的變化變的太快了，讓我們有點害怕。外行的人很樂觀、內行人很擔憂。現在你沒有商業的東西就拿不到很好的地產，有商業的東西就能拿到便宜的地塊。”但是，業內有人士認為，一些從住宅轉過來的開發商在建設商業地產時，“大部分沿襲著住宅地產的開發思路，出現了商業地產盲目擴建的現象。”

 

    對此，何其琛認為，“未來合肥商業地產開發應與城市經濟發展規律相符。要想健康走下去需要合理布局，調整商業地產結構，按照發展的中心區、交匯區和一些社區，開發不同層級的商業地產項目。此外，在特色商圈和輻射商圈，開發具有專業能力的輻射市場或者商貿物流城，多種產品類型一起步入市場，而不能以單一的盲目重復和復制別人的經營模式和開發模式。”