在樓市歷經長時間的調控下，產業地產成為眾多房企轉型的方向，產業地產的發展正成為人們關注的熱點之一。

 

    那么，一個合格的產業地產該具備哪些基本要素？產業地產的未來會怎樣？發展的瓶頸又在哪里？——本期“權威訪談”，就來看看實戰型商業地產策劃專家、中國商業地產聯盟專家委員何其琛的詳細分析。

 

    中國商業地產聯盟專家委員、飆馬機構首席策劃師何其琛

 

    關鍵詞：市場

 

    速度與水平不盡如人意

 

    ●記者：與住宅和商業地產相比，產業地產在房地產這個大概念中算是一個比較新鮮的派系。但在樓市的調控之下，產業地產的發展卻非常火爆。那么，我們該如何看待當今的產業地產呢？

 

    ●何其琛：從發展上來講，產業地產是“工業地產的升級與換代”，大概是在2003年左右被提出的。經過這么多年的發展，從目前的整體發展情況來看，產業地產類型五花八門，其中文化產業、新資源和新材料產業發展較為迅速。

 

    就整體水平而言，產業發展里面是魚龍混雜，其中真正做產業的，從產業角度出發的做產業基地的并不太多，真正掌握產業地產開發規律的也比較少，相當一部分人是憑借產業地產項目來圈地，還有相當一部分人是在摸索前行。

 

    目前我國產業地產的產業鏈還在梳理的過程中，還處在一個緩慢的發展進程中，整個產業鏈的構建還需要一個比較長的理論引導和實踐總結。

 

    我國從事產業地產的操作人才稀缺，除了少數有操作模式，有過操作經驗的人之外，大部分人還是停留在一個對產業地產的粗淺的認識上，把產業基地純粹當成一種圈地工具，這是對產業地產一個非常錯誤的認識，也會直接影響整個產業地產的發展。

 

    一度產業地產在無序分散、缺乏標準的狀態中自我發展，后來隨著開發企業對產業、產品以及服務認知的不斷完善，及在政策持續調控下資本和資源不斷從原有的住宅泡沫中分流出來，產業地產在近年來發展不斷提速，但目前整個產業地產發展速度與水平不盡如人意，與目前國家產業結構調整要求存在一定差距。

 

    經典語錄

 

    目前我國產業地產的產業鏈還在梳理的過程中，還處在一個緩慢的發展進程中，整個產業鏈的構建還需要一個比較長的理論引導和實踐總結。

 

    物流地產一度一哄而上

 

    ●記者：在產業地產中，物流地產的開發比較早，其中不乏一些項目高調啟動，平淡收場的局面。在打造物流地產中，要避免這種情況，其前提條件有哪些？

 

    ●何其琛：物流地產作為產業地產的組成之一，在2005年到2008年期間，項目出現得比較多。這一類產業地產一個典型的特色就是要跟地方經濟的發展相匹配，如果說一個地方不具備作為交通樞紐、大區域的物流布點基礎的話，其物流的輻射能力就會很差，物流的需求規模也不會要求太大，那就沒有打造物流地產的基本基礎。

 

    2005年到2008年，物流地產一度一哄而上，和物流產業地產門檻比較低有關，這也使得這個地產產品出現了很多高調起步、平淡收場的情況。

 

    經典語錄

 

    如果說一個地方不具備作為交通樞紐、大區域的物流布點基礎的話，其物流的輻射能力就會很差，物流的需求規模也不會要求太大，那就沒有打造物流地產的基本基礎。

 

    二線城市別超規模發展

 

    ●記者：在一線城市與二三線城市中，產業地產的發展有何不同？

 

    ●何其琛：一線城市的產業地產，因為它的資源比較多，可整合的資源比較多，所以它的門類比二類城市要齊全。在北京、上海等大城市，文化產業區更多地向創意行業發展，二線城市的文化產業主要是靠旅游起步，再向其他的門類去發展。

 

    二線城市產業地產操作的時候一定會受它的區域經濟的影響，不能一擁而上超規模、大規模去運作。現在很多城市動不動就是幾平方公里、十幾平方公里甚至幾十平方公里操作，這在二線城市是非常不合適的。

 

    經典語錄

 

    二線城市產業地產操作的時候一定會受它的區域經濟的影響，不能一擁而上超規模、大規模去運作。

 

    關鍵詞：建設

 

    產業鏈構建周期比較長

 

    ●記者：產業地產作為房地產開發的熱點之一，備受各界關注。那么一個合格的產業地產項目的基本要素有哪些？

 

    ●何其琛：產業地產不僅是地產概念，更是將地產資源和其他資源相整合。可以說現在的文化創意產業園、科技地產、旅游地產等，實際上都是產業地產的組成部分。

 

    從特點上來看，一個產業地產項目構建產業鏈的周期比較長，不像住宅產品。就實際操作而言，一個五萬平方米的住宅產品，若不是存在價格障礙的話，周期不會太長，一般三年以后基本就可以清盤了。而一個五萬平方米的產業地產往往是需要十五年、二十幾年的時間，其投資周期比較長，這個特點對產業地產的投資商、開發商的投資要求相當高。

 

    產業地產構建完整的產業鏈包括主導產業、輔導產業、配套產業等，需要前期周密的規劃和后期長期的過程，其中對主導產業的培植不但要有資金的投入，還有人力和物力的投入。目前很多產業地產卻把主導產業做成一個點綴、一個亮點，而沒有把它當做一個產業去重點打造。這個產業鏈構建特點很多人沒有抓住，就使得整個產業地產項目在實際操作過程中本末倒置，甚至到最后整個項目完全“跑偏”了。

 

    經典語錄

 

    產業地產構建完整的產業鏈包括主導產業、輔導產業、配套產業等，需要前期周密的規劃和后期長期的過程，其中對主導產業的培植不但要有資金的投入，還有人力和物力的投入。

 

    產業合理配比非常關鍵

 

    ●記者：隨著樓市調控的到來，不但有很多企業轉型做產業地產，同時很多一線房企快速布局二三線城市，為此二三線城市的產業地產也日漸火爆。那么在二三線城市運作一個產業地產項目，更要注意哪些問題？

 

    ●何其琛：就企業自身而言，要打造一個合格的產業地產項目，首先要擺脫攤大餅的思想，其次要在主導產業、輔導產業、配套產業之間做出一些合理配置，這兩點是基本前提。前者只是單純的追求規模，產業地產做不到實質。若忽略產業配比，主導產業旗幟性不鮮明，不能起到一個產業聚集的作用，就會造成許多像過去的工業園區一樣，旗子飄起來，但是實際上沒有兵。造成一個產業地產項目“虎頭蛇尾”的發展情況。

 

    此外，在產業地產領域，最重要的還是要創新，這也是一個項目可持續性發展的關鍵。

 

    同時，就目前產業地產在二線城市的火爆發展來看，單純的抑制是不太現實的，而相關職能部門是要做到有效疏導，對一個城市產業地產的整體發展有著重要的意義。

 

    經典語錄

 

    若忽略產業配比，主導產業旗幟性不鮮明，不能起到一個產業聚集的作用，就會造成許多像過去的工業園區一樣，旗子飄起來，但是實際上沒有兵。