社區商業打造的三要素
現代社區商業的項目打造上，有三大關鍵要素構成：通過開放互動的空間設計，打造主題消費及社交場景的體驗；在業態上除滿足日常生活外，還需新興業態及特色品牌支撐；整體運營管理及服務，充分將空間、商戶及客群有機聯系起來，營造溫馨便捷有溫度的社區氛圍。
· 空間場所
目前新型的社區商業項目在空間打造上都保留更多的公共空間，或者采用半開放式街區設計，戶外開放空間占比增多，使得室內和室外空間交融到一起，融入更多綠植元素、景觀走廊，活躍商業空間。
以萬科里產品為例，注重體驗的開放式街區設計，開放互動的立體空間設計，能讓居民更愿意走進來。
此外，設有更多的公共活動空間及場地，讓社區居民能有更多互動交流的機會，連結成一些社群，增添情感歸屬，從而提高客戶黏性。例如一些用餐公共空間、共用廚房、烹飪課程、瑜伽課室等，增加不同場景體驗的空間，并可融入一些高科技智能互動元素。
· 業態、品牌布局
社區商業的經營，業態布局必須圍繞周邊居民日常生活所需進行，與此同時，為滿足不同年齡層客群、不同層面的需求，也要盡可能的多元化。張智斌表示，引進合適的新型業態及品牌，充分利用好所引入品牌的優勢及效應，體現跨界融合等的社區商業特性，將是社區商業發展重要的一環。 為了給社區帶來更多的文藝氣息，滿足社區居民精神層面需求，社區商業可引入書店、攝影題材等的文藝復合店，或者定期舉辦藝術題材展覽等。如保利大都匯的三樂文創書屋，除了傳統的書籍閱讀，還有咖啡吧、長桌、展廳、兒童專區，形成多元化空間。
此外，滿足社區不同年齡層（老中青幼）客群需求的業態，例如提供兒童的幼兒托管、學習輔導、興趣培養；受年輕一代歡迎的創新復合型業態、高科技互動創新體驗，為長者而設的健康保健相關服務業態等。
其中社區商業業態組合、主力店的引入上，需要根據不同社區所處地段位置及其特定的客群來進行分析，例如精英白領居多的社區，運動健身類及輕食咖啡店等餐飲比例會增加；家庭型客群則更關注兒童教育類、興趣培訓類等業態。
值得一提的是，目前隨著消費需求的升級，目前出現了許多“新零售”業態及品牌，通過在社區上放大人貨場的結合空間，打通線上線下渠道，也充分挖掘社區需求。如生鮮超市盒馬鮮生的廣州首店便落在社區商業中。
此外，過往一般只出現在大型購物中心的品牌首店或特色店鋪，開始越來越多的選擇社區商業作為首個布點，或者是為社區商業“量身定做”的版本出現，例如星巴克全國首家社區體驗店，便落戶廣州番禺錦繡香江社區，為符合社區體驗店的定位，包括設有360度環島式吧臺、照顧寵物的相關設計等，更便于鄰里間的互動交流。目前，中國的兩家（廣州及成都）星巴克社區店，都開設在居民住宅區周邊，打造成社區住戶的“客廳”。
· 運營管理及服務
除空間設計及業態品牌布局，社區商業項目的打造還需考慮如何將客戶、商家和社區有機連接融合，形成社區氛圍。
如建立微信公眾號、APP等社區商業平臺，連接社群和商戶，用平臺將商戶信息充分展示，或加上商品/餐飲配送、上門服務等，提升便捷程度，在社區里營造線上線下全渠道的購物服務體驗。
定期舉辦不同主題的社區活動，例如烹飪培訓、讀書沙龍、插花培訓、親子健身等主題活動，通過此類社交活動提升體驗，并增強客群粘性。讓商戶和社區客群、社區住戶之間有更多接觸交流，形成良好社區氛圍。
社區商業作為城市活力的毛細血管網，已成為未來商業地產開發高穩定性、可復制的"品類殺手"。社區商業如何進行產品定位，才能實現錯位競爭？怎樣的業態規劃，才能符合市場需求？
一、社區商業產品定位要點及方法
1.定位要點
主題定位
檔次定位
租售定位
主要考慮因素：
1、市場租售態勢對項目的影響（租售市場壓力的大�。�；
2、發展商的意圖；
3、若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；
4、若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；
5、若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，主力店及內鋪建議只租不賣。
規模定位
主要考慮因素：
1、區域的商業市場容量；
2、市場整體租售狀況對項目規模的影響；
3、項目的商業屬性（外向型、中間型或內向型）；
4、主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射區域面積比為1：1.5）；
5、競爭性項目、市政規劃對項目規模的影響；
6、項目自身條件對規模的影響。
功能定位
客群定位
租金定位
主要考慮因素：
通常是運用市場比較法進行定價，通過周邊主要項目（相近或相類似的商業項目）的市場調研，進行綜合比較，主要考慮因素：
a、整體區位
b、商業氛圍
c、人流量
d、主力店
e、交通條件
f、發展商實力
g、規模主題
h、升值前景
業態定位
主要考慮因素：
1、租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態；
2、是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況；
3、能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍；
4、符合商鋪建筑設計技術指標；
5、前期業態重點通過核心主力店吸引人流，促進主力業態招商，消化不良鋪位；
6、主力店選擇考慮經營特色、經營主體與項目整體統一，并以相對優惠租金吸引客戶。
2.定位模式及方法
二、社區商業業態規劃重點及策略
1.業態規劃重點
規劃布局
（1）在業態組合的規劃設計中，首先應明確各業態的意義和作用差別
主力店：各業態的龍頭，具有較強的聚客能力和導向作用；
必備性商業：滿足居民生活基本需求；
特色性商業：吸引客流，豐富業態。
（2）根據各業態在社區商業體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設置極為關鍵，應結合社區的整體規劃設計最先確定(如設在社區主、次出入口或黃金分割點處)，利用聚合效應有意識地引導。對于某些重要而又非經常性參與的必備性商業(如銀行等)，一方面要考慮到便利性、易達性，另一方面也可以利用"三明治策略"將其設置在商業的端頭，與位于社區入口的主力店構成"三明治"的"首、尾"兩端；特色性商業夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購買轉化為游走體驗，從而增加商機和人氣。
（3）要充分考慮到不同業態之間的匹配程度，以最大限度地發揮協同作用。某些商業業態需要組成商業集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品)，而另一些帶有排斥性的商業業態則必須相互避開（如醫療診所與餐飲店）。
業態組合（一般規律）
業態配比（一般規律）
業態落位敏感6要素
1、近鄰敏感性：在業態落位問題上，部分業態對鄰居的選擇要求較高。有些業態如果落位較近將發生對經營商的不利影響，造成招商困難。
2、硬件敏感性：部分社區商業業態對硬件設施有一定的要求。
3、地段敏感性：通常情況下，便利店對在社區商業街中的選址有較高要求，往往會選擇臨近小區主出入口的地方，其租金承受力相對較強，可以適當滿足其需求。五金建材等業態則在地段敏感性上較弱。
4、面積敏感性：市場上很多社區商業在產品規劃上面積區間較窄，對不同業態實用性缺乏考慮，生活配套類業態通常面積很難超過100平方米。
5、樓層敏感性：休閑娛樂類業態通�？梢越邮芏龢菢I態，餐飲業態可接受一帶二產品結構。
6、競爭敏感性：一是完全同業的競爭，涉及對同類業態數量的合理控制，取決于服務人口規模；二是指差異業態之間存在的經營品種的重疊競爭。這里則要重點考慮引導競爭業態的商家在經營檔次、特色、時段實現錯位。
2.業態規劃策略
外向型社區商業
外向型社區商業經營面積占比前四位的業態是：超市（53.1％）、休閑（22.7％）、餐飲（11.1％）、服務配套（6.1％）。
超市類：經營規模較大，不僅服務本住宅小區居民，還服務周邊居民，因為外向型社區商業通常具有較好的區位條件，交通便捷；
休閑類：除了與交通條件有關，還與外向型社區商業多處商業較繁華地段有關；
餐飲類：作為輻射面較廣的業態，在外向型社區商業中占有重要地位；
服務配套類：該類業態經營商家數量較多，單體需求面積較小，面積占比與個數占比差別較大。
其次，服飾精品、地產中介、美容也是較為重要的業態組成，經營商家個數占比達到17.6％、11.4％和5.1％，單體規模較小。
業態規劃模式：
大型綜合超市＋餐飲＋服務配套＋美容＋服飾＋生活家居
適合于片區商業氛圍濃厚，人口數量較多，商業規模較大的項目。
社區超市＋較大規模餐飲＋服務配套＋美容
通常適合居住人口暫時較不密集，商業氛圍較淺薄，但前景較好的片區。
中間型社區商業
中間型社區商業既立足于滿足本小區的居民生活需要，又兼顧外部消費群。相比外向型社區商業，一般情況下，其對外的輻射力要求較低，反映在業態組合上，輻射力較強的大型超市、大型餐飲、休閑娛樂所占比例會有所降低。
商業經營面積占比前四位的業態是：超市（30.4％）、餐飲（25.4％）、服務配套（8.8％）、休閑（7.4％）。此外，美容類業態經營面積占比與休閑較接近，為6.1％。
超市類：通常所服務的人口來源于本社區居民，部分來自周邊居民，與外向型社區商業的大型綜合超市不同，核心商圈輻射人口通常達到10萬以上；
餐飲類：中間型社區商業沒有大型超市主力店，往往是社區標超發揮龍頭商家及滿足居民日常生活需求的作用，而中間型社區商業也需要較大量的外來消費群支撐經營，結果往往是對外輻射面較廣的餐飲商家占了較大比例；
美容和休閑類：休閑業態比例大幅下降了約15.3％，美容業態經營面積則上升了3.9％。
業態規劃模式：
規模較小的綜合超市＋餐飲＋服務配套＋美容
較適合于片區商業氛圍一般，人口數量較多，商業規模適中的項目
社區標超＋較大規模餐飲＋服務配套＋美容
較適合于片區商業氛圍一般，人口數量不多，商業規模相對較大的項目
內向型社區商業
內向型社區商業主要服務于本社區居民，體現在業態組合上，對外輻射面較廣的業態所占比例也相應較小。經營面積占比前四位的業態是：超市（28.4％）、餐飲（15.8％）、服務配套（17.4％）、美容（8.3％）。
由于內向型社區商業面積相對外向型及中間型而言較小，且其主要的四大業態比例顯得較均衡，經營面積都不會太大；對外經營性質較強，需要較多消費群支撐的休閑業態占平均數的7.8％。比例不高，并且內向型社區商業規模較小，因此其主要服務對象是本住宅社區居民，與內向型社區商業的特性相符。
業態規劃模式：
社區標超＋服務配套＋適量餐飲＋美容
較適合于商業規模適中，片區交通條件欠缺區域
品牌便利超市＋服務配套＋適量餐飲＋適量美容
較適合于商業規模較小，社區居民即可支撐商業經營
三、知名項目成功經驗借鑒
北京龍湖星悅薈
商業定位
社區型時尚生活中心，高校、商圈、風景為一體的交匯中心，向中產家庭及消費者提供購物、美食、娛樂、休閑等多樣生活方式。
風格定位
園林式建筑風情街巷，低調簡潔雙坡屋頂，空中觀景廊橋平臺，將中國傳統建筑與西式建筑元素完美融合；獨特的文化底蘊，宛如穿梭于清代皇家園林的幽靜與現代都市繁華之間。
業態組合——餐飲（88%）+零售（7%）+娛樂（5%）
涵蓋精致餐廳、國際品牌快餐店、精致休閑吧、精品超市、大型電玩城等多種業態的組合形式，以餐飲為絕對核心業態。
入駐品牌
云海肴、麥當勞、星巴克、7-11、百樂無限、必勝客、麥當勞、冰雪皇后、賽百味、肯德基、呷哺呷哺、7-11、茶大爺、味多美、萬寧、武林峰茶館、頤原香、籠立方、吞云小蒔、吉野家、果園老農、拌30韓式拌飯、阿波羅4D動感影院、華仁眼鏡。
上海萬科五玠坊·2049
5個業種類型—創造精致布局小型綜合體
底層持有商業總建面8000m⊃2;，集中開業7800m⊃2;，開業率98%；租賃商戶14家。
業態組合
業態覆蓋餐飲、早教、健身、生活配套，餐飲49.4%,生活配套 34.1%，教育8.7%，零售1.5%，娛樂6.3%。
客群定位
一是買入商品房的新移民為主，以0-45歲的三口之家居多；
二是以回遷型人群為主，多為25-50歲的三口及五口之家。
入駐品牌
餐飲：千秋膳房、翠蝶川味茶餐廳、塔頂泰國時尚餐廳、上海大飯堂、COSTA；
會所：礫石堡紅酒會所、康友四季、金仕堡健身會所、友人家；
生活服務：鮮品灣（冷鮮水果配送）、LAWSON羅森（便利店）、"馨"程定制（鮮花服務）；
親子教育：花園寶寶早教中心。
上海泰晤士小鎮商業街
客群定位
婚慶人群、公司宴請和公關活動人群、有組織的旅游者、周邊高層次消費者、休閑度假白領。
市場定位
突出旅游休閑商業特點
功能定位
為中、高消費客戶提供一個遠離城市，可以充分調整心情的休閑聚會場所，為游客打造一個既有異域文化、又有新奇的娛樂場所，集人、文、景，商、住、游于一體的小鎮商業旅游區。
形象定位
針對"英式風貌旅游休閑商業"的目標客戶，結合英式風格的建筑，力求項目高品質，使消費者在本區域能夠找到不同于大都市的休閑氛圍。
經營商家建立在高品質、高品位、中檔消費的基礎上，避免出現不同檔次商家共存的局面，進而破壞商業區的整體品質。
深圳萬科城社區商業街
項目定位——社區LIVING MALL
Living Mall，簡單講就是"全生活廣場"，具有購物、政府服務、醫療服務等全方位功能。
選址策略——充分利用人流，打造對社會開放的西班牙風情步行街
地處區域中心，中部發展軸線的關節點，是未來深圳物流、人流的中心區域；
商業街處于萬科城的住宅區主入口，把握了開放與封閉的尺度。
客群定位——圈定商業配套消費圈
以業主為主，輻射到周邊新工業區及坂田鎮。
核心商圈（1.5km）范圍內超過6萬中高收入消費群體，總計消費人群超過15萬人。
業態定位——三大主題，三種風情
10000平方米國際美食坊：打造深圳最著名的中西美食街；
20000平方米時尚購物中心：風情街區，體驗式購物；
娛樂休閑廣場：12200平米的開放式城市廣場。
廣州星河灣社區商業
"商業中心+商業街"模式
商業街是項目銷售的道具型商業項目，在促進項目銷售方面發揮了重要作用；商業中心作為項目長久經營切實盈利的社區商業項目，在滿足業主及周邊消費群體需求的基礎上，實現項目利潤。
商業定位
功能和業態定位主要為休閑、娛樂、購物兼顧商務度假。
業態布局
商業街為"一"字型布局，一端為出入口，另一端以兩層超市建筑形成圍合式循環購物導線。社區商業中心為最高22層的綜合體。
業態組合
超市 、24小時便利店、金融、銀行、房產中介、品牌專賣店 、化妝品、茶行、家政服務、藥店、送水、照相館、餐飲、西餐廳、文化、工藝品、書店。
常州綠城玉蘭廣場
"次主力店+商業街"模式
符合城市邊緣化大型社區特點；
以酒店為中心，以3萬平方米法式風情商業街為主要特色的運營模式。
一期（園區生活配套）：銷售中心、裝飾公司、公司辦公室、園區食堂、生鮮超市、藥店、銀行、建材店、電器賣場、美容美發、餐飲、中介。
二期（酒店配套）：銀行、咖啡店、特產、品牌服飾、飾品店、主題餐飲、酒店及其他配套。
三期（少兒和生活配套）：教育、生活體驗館、樂器店、少兒攝影、文化用品、主題餐飲。
四期（老年主題）：便利店、牙科診所、家政、藥店、推拿、美發、自助銀行、早餐店、餐廳、自主商業。
五期（運動主題）：運動器材、體育用品、健身培訓、運動服裝、銀行、主題餐飲、茶餐廳、干洗店、小型超市、自主商業。
