真正厲害的房企，拿地能做到0風險？

雖然現(xiàn)在一般不直接公布商品房均價，但根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)（銷售金額/銷售面積=均價），我們可以推算出，2019 年上半年，全國商品房的均價是9329元/平方米，同比上漲7.50%。

然而，中指院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個重要城市土地成交均價為2565元/平方米（以下地價均為樓面價），同比上漲17%！

地價的上漲速度是同期房價上漲速度的兩倍多！難怪乎，越來越多的房企大佬跟明源君說，拿地的風險越來越大。不少百強房企，今年上半年沒有完成投拓的任務，百名之后，大量房企甚至一塊地也沒拿……

地價還在上漲，房價卻被按住，二者價差越來越小，開發(fā)商經營的風險越來越大。少拿地，甚至不拿地看似可以降低風險，但也容易陷入巧婦難為無米炊的風險之中。如果想要繼續(xù)經營發(fā)展下去，就必須要拿地！

既要拿地，又要控制風險，怎么做到？結合標桿房企的做法，明源君發(fā)現(xiàn)，通過4個對沖，可以有效降低風險，又能拿到相對便宜的地。

時間對沖：全周期拿地

2017和2018年，“收并購”是房地產行業(yè)的熱詞。為啥？因為收并購可以拿到便宜的地！比如2017年，孫宏斌收購萬達13個文旅項目，一舉新增5897萬平米建面的土儲，而且這些土儲均分布在一二線城市，與融創(chuàng)區(qū)域布局高度吻合，更厲害的是單價僅800元/平米（不考慮貸款）！

之后，但凡明源君接觸過的房企，基本都在做收并購，甚至還有專門成立收并購部門的。

不過，進入2018年下半年以來，“逆周期拿地”成了新的行業(yè)關鍵詞。所謂逆周期拿地，簡單地說，就是在別人恐懼的時候貪婪。

低買高賣，是永恒的投資真諦。現(xiàn)實中，一些房企也確實憑此拿了一些便宜的地。然而，要說哪個企業(yè)全靠此拿到便宜的地，卻是不存在的！

低買高賣，看起來簡單，但是操作起來難度極大，因為誰都沒有預測未來的能力。此外，低谷買地往往面臨巨大的現(xiàn)實阻力。

首先，既然是行業(yè)低谷，不僅意味著房子銷售沒那么順暢，回款變慢；而且，融資渠道也會收緊，融資成本上升，大部分企業(yè)即便想拿也沒那么多錢。

明源君注意到，一些“逆周期”拿地過猛的房企，短時間內債務和杠桿急劇飆升。這其實是比較危險的。

其次，地方政府不會白菜價大甩賣，如果行情不好地方政府普遍會適當減少供地，保持價格的穩(wěn)定性，這時房企可選的土地并不多。

最后，近年來，上規(guī)模的房企，特別是全國布局的千億房企，戰(zhàn)略越來越趨同，連樣板房都十分類似。大家一看融創(chuàng)通過收并購可以拿到便宜的地，全都上收并購；你成立研究院，加大對宏觀經濟和房地產周期的研究，逆周期拿地；我也拉一個團隊做周期研究，為逆周期拿地提供參考。當一個套路用的人越來越多的時候，就會從藍海變成一片紅海，低谷瞬間變高峰，占不了多少便宜……

因此，明源君注意到，即便在今年年初的18年業(yè)績會上，以及最近19年半年度業(yè)績會上宣稱自己現(xiàn)有土儲較多，下半年可以不拿地的房企，最近還是陸陸續(xù)續(xù)在拿地。

為啥？因為你不可能一直準確預測什么時候是最低點，無非是你覺得便宜的時候就多拿一點，覺得貴的時候就少拿一點。但是，每個時間段都要拿，即全周期拿地。這是對規(guī)模較大，土儲較多的房企而言。

對成長型、高負債的民企來說，低谷期反而要少那一點，否則你的現(xiàn)金流很容易斷裂。這類企業(yè)應該順周期拿地，因為順周期更容易拿到錢，拿到便宜的錢。

區(qū)域對沖：東中西均衡發(fā)展

經常有人問明源君，房價還會不會漲？這么大的問題，其實很難回答，因為不同的區(qū)域各不相同。

東中西部的樓市周期是很不一樣的。這其中的原因，既有發(fā)展階段不同帶來的，也有政策的因素。

比如，根據(jù)《中國社會體制改革報告》顯示， 從區(qū)域來看，戶籍開放程度最低的是華南地區(qū)，其次是華東地區(qū)；開放度最好的是華中地區(qū)、西北地區(qū)和華北地區(qū)。

2016年“930”以來，各地陸續(xù)嚴控，但總體來看，東部地區(qū)的調控最嚴格，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)則很弱。因此，過去兩年多以來，很多時候，東部地區(qū)商品房的銷售面積和銷售額增速，遠比不上中部地區(qū)和西部地區(qū)。

以今年前8個月統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)為例：

東部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額，分別同比增長-3.60%和6.50%。

中部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額，分別同比增長12.1%和25.8%。

西部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額，分別同比增長10.4%和28.2%。

中部和西部地區(qū)，仍然秒殺東部地區(qū)。

再來對比一下調控之前的情形，即2016年前8個月東中西部的數(shù)據(jù)：

東部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額，分別同比增長27.4%和44.7%。

中部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額，分別同比增長31.7%和41.7%。

西部地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額，分別同比增長15.7%和16.3%。

東部地區(qū)是領先中部和西部地區(qū)的。

以上對比，是“中國樓市就是政策市”的鮮明寫照。因此，標桿房企都會關注不同區(qū)域的政策動向，均衡各區(qū)域的布局，避免土儲集中在個別區(qū)域，一旦遇到嚴厲的調控，就動彈不得。

近年來，弘陽規(guī)模飛速增長，離不開其合理的布局。

今年初，在弘陽2018年度業(yè)績發(fā)布會上，弘陽地產總裁何捷就表示：我們更多看到的是東、中、西，或華北、華東、華南三個大的城市帶，它們的周期、窗口期是不一樣的，考慮不同的周期、不同的發(fā)展帶、不同的潛力進行布局，可以對沖未來市場政策的一些變化。

中梁也是此中典范，今年上半年，中梁新進入18個城市，累計進駐23個省份共139個城市。現(xiàn)有土儲約50%位于長三角，28%位于中西部，15%位于海峽西岸。

由于布局比較均衡，一定程度上對沖了調控帶來的政策風險，使得他們的周轉和去化速度很快，助推業(yè)績高速增長。

能級對沖：各級城市均衡布局

眾所周知，中梁的崛起，很重要的一點在于抓住了三四線城市去庫存和棚改的紅利。自2018年下半年開始，很多三四線城市開始疲軟。然而，中梁依然交出了不錯的成績單：2019年上半年，公司全口徑銷售金額達到636.73億元，較去年同期增長26.8%。

為啥？因為中梁不只是盯著三四線。事實上，早在2017年底，中梁即開始積極拓展二線市場。

當時，三四線城市的樓市行情還很熱，一些此前錯失三四五線城市行情的TOP50房企，正加碼下注三四線。但是，中梁卻已經意識到，三四線高漲的行情不可能一直持續(xù)下去，盡管不知道什么時候結束，但均衡的城市能級布局，可以對沖企袒露的風險。

與之形成鮮明對比的是，一些房企對人口持續(xù)凈流出的三四五線城市，長期存在偏見。醉心于一二線城市的布局，結果遇到了嚴厲調控，規(guī)模增長速度較慢。等到按捺不住，沖到三四線的時候，行情已經接近了尾聲。

起家于二線城市的某房企，此前年銷售額幾十億，在中小房企里，還算是實力不錯的存在。然而，該公司老板在二線城市爆發(fā)前，賣掉二線城市地，重倉三四線城市，看到一二線火爆又斬倉三四線的土儲回歸二線，結果每輪都完美踏空，現(xiàn)在在其所在城市的本土房企中，排名也已經跌落到塵埃。

三四線城市的城市化率較低，雖然不少城市的常住人口在凈流出，但同時也還有大量的農民等著進城，需求還有。特別是對于人口基數(shù)比較大的三四線城市來說，尤其如此。

比如，某TOP30房企的老總告訴明源君，由于供應量太大，寧夏的房價漲幅都很一般，銀川也是如此，但銀川好歹是個強三線城市，人口基數(shù)很大（如下表所示），比一般的地級市要強，2018年趁著價格漲幅小市場平穩(wěn)，就迅速進入，拿的地位置也很好。如果行就深耕，如果一般也可以快周轉，干完就撤。

來源：銀川市統(tǒng)計局

一二線城市的土地價格很貴，周轉速度也要慢得多，雖然房價絕對值高，利潤率但在三四線行情好的時候，還不如后者。可是，一二線的購買力、可持續(xù)性強。可以發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。

今年上半年，中梁新增項目的布局，非常明顯地體現(xiàn)出其在城市布局上的輪動。公告顯示，今年上半年，中梁新進入的18個城市，大部分是二線和強三線城市，收購的70個新項目，二線城市占40%，三線城市占51%，四線僅占9%！

來源：公司公告、明源地產研究院

8月26日，中央財經委員會召開的第五次會議提出，增強中心城市和城市群等經濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的經濟和人口承載能力，增強其他地區(qū)在保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能。這句話的分量，不難掂量。

結構對沖：通過商業(yè)/產業(yè)拿地

拿不到地有風險，拿到太貴的地也有風險。現(xiàn)如今，想要拿到便宜的地，除了以上三種方式對沖，還要懂得懂得結構對沖。所謂結構對沖，就是聚焦住宅開發(fā)主航道的同時，還要涉足商業(yè)、產業(yè)等。

因為，一線以及很多二線，可賣的地越來越少，地方政府并不想再想以前那樣干賣地收錢的一錘子買賣，而是希望夠帶來持續(xù)的稅收。那就需要有商業(yè)、產業(yè)等。

如果房企有這方面的能力，拿地就會容易很多，而且也相對便宜。因此，最近幾年，眾多百強房企紛紛布局商業(yè)地產、產業(yè)地產等，轉型城市運營商，甚至進軍高科技行業(yè)。

比如，去年恒大進軍新能源汽車行業(yè)之后，陸續(xù)在天津、上海松江等地建設生產基地。今年8月，恒大以57億元，奪得南沙萬頃沙兩宗商住地，樓面價分別為9556元/㎡和9801元/㎡，這兩塊地是南沙新能源汽車基地的一部分。

做商業(yè)，做產業(yè)，做城市運營，當然比做住宅開發(fā)的快周轉難得多，但容易的事情已經被干得差不多了，只能做難的事。

剛過去的半年度業(yè)績會上，旭輝總裁林峰就表示，做舊改是入鄉(xiāng)隨俗，不能都用短期思考去做，我們也開始布局中長線，任何一家企業(yè)規(guī)模大了，都希望有多元化的銷售能力，就像你不能光吃牛肉，如果菜場今天沒有牛肉，只有海鮮你吃不吃？也得吃，回去買兩斤大米也可以。要有多元化的投資拿地能力……

旭輝從去年四季度到今年一季度，接連在多個一二線城市以較低成本獲取土地。而一二級聯(lián)動能力的提升，更讓旭輝拿下了武漢52萬方曙光村純住宅地塊、太原252萬方三給智慧新城項目、石家莊長安區(qū)45萬方294項目等一系列“糧倉”項目。

旭輝希望通過多輪驅動買地，未來招拍掛占60%，收并購、一二線聯(lián)動、商辦、勾地等多元化拿地占40%。

除了對沖拿地的風險，持有一些經營物業(yè)，還可以對沖經營風險。

某50強房企總裁告訴明源君，公司在行情好的時候會適當配比一些持有經營性的物業(yè)，這雖然會沉淀部分資金，減緩攻城略地的步伐，但持有型物業(yè)可以提供持續(xù)的現(xiàn)金流，有效對沖周期波動的風險。