近幾年房企開始陸續進入三、四線城市，并大舉布局，三、四線城市將迎來開發熱潮。雖然三四線城市正成為商業地產擴張的新“藍海”，但是，盲目按照一、二線城市的操盤經驗來開發只會水土不服，一切都要遵循三四線城市的市場規律，以市場和消費者為準繩。本文將理論結合文庫案例全面解讀三四線城市開發運營的特殊性和實操策略，為大家提供學習的方向與借鑒的成功范本。
三、四線城市商業地產開發有何特殊性？
一、二線城市商業高負荷的現狀，以及三、四線城市的市場空白和廣闊的消費，讓許多開發商將觸角延伸至三、四線。開發商選擇下沉三、四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場前景，較低的開發成本和地方政府的優惠與支持，但無論是從一二線轉投到三四線，還是直奔三、四線的開發商，都要認識到三四線商業地產開發的特殊性。
特殊性一：業態組合要偏向“生活“、平價
一、二線城市的商場、購物一般追求的是時尚、新潮、快節奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關。
而三、四線城市由于經濟水平相對較低，城市年輕人多外流現象，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物的業態組合要偏向“生活“、平價。
特殊性二：全品類、的購物市場風險較小
消費特征不同，也意味著三、四線城市購物的定位會和一、二線城市有所區別。一、二線城市的城市，購物需要細分消費者，才能避免同質化競爭。
而三、四線城市的購物很少走高大上路線，又由于人口基數有限，主題、特色購物開發也需謹慎。
總而言之，三、四線購物開發講究“全”和“”，全品類、的購物相對而言市場風險較小。
特殊性三：全品類、的購物市場風險較小
消費特征不同，也意味著三四線城市購物的定位會和一、二線城市有所區別。一、二線城市的城市，購物需要細分消費者，才能避免同質化競爭。
而三四線城市的購物很少走高大上路線，又由于人口基數有限，主題、特色購物開發也需謹慎。
總而言之，三、四線購物開發講究“全”和“”，全品類、的購物相對而言市場風險較小。
特殊性四：前期做好財務預算，并確定銷售模式
國內除極少數實力雄厚的開發商全部自持外，大部分都采用租售并舉的方式回籠資金。通常售后返租項目的返租比例在8%-10%，而三四線城市實際市場租金回報僅在3%-4%。
所以，在前期需要做好財務測算，確定好銷售模式，是售后返租還是直接銷售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金補貼準備。同時在定位時就要考慮銷售與持有商業之間的關系，可以將持有部分的商業與銷售的商業街在空間上區隔開來，以確保持有部分商業經營不會受到影響。
三、四線城市商業之開發現狀與開發模式
1.存在的問題與基本準則
存在的問題：
三四線城市商業地產為何屢敗屢戰？而又在接連不斷地開發呢？
這也許和三四線城市商業地產起步的“原罪”有關：①誤讀商業地產需求,缺乏長遠的規劃藍圖；②往往以本土的開發企業為主，對商業地產開發既缺乏雄厚的資金實力，又缺乏必要的專業人才士與商業理念；③政府規劃部門統籌不到位規劃、把關不嚴格；④商業地產運營服務伙伴不專業。
操盤基本準則：
①重視項目地段商脈；②產權商鋪合理定價；③嚴格把控商業規模；④先定位再商業規劃；⑤業態定位及比例因地制宜；⑥提前和潛在商家接觸；⑦合理配置租售節奏；⑧品牌搭配協調平衡。
2.三、四線城市商業之開發模式
由于城市居住版塊組團化，當市級商業無法覆蓋部分社區組團時，作為區域商業，承擔了部分市級商業的商業功能，同時兼顧便利性消費需求和家居消費。對于地級市區域商業而言，一般其規模在70000—120000平米，主力店主要以購物廣場、生活型百貨、大型生活超市、家電等為主。
模式一：大型超市+大型百貨雙主力店組合模式
該模式購物規模大、業態齊全、輻射商圈半徑大，通過引進大型的超市、百貨雙主力店奠定了項目的城市商業地位，未來的經營穩定。
模式二：大型百貨+小型超市（連鎖品牌或百貨自帶超市）雙主力店組合模式
該模式擁有大型百貨，百貨競爭力較強，同時自帶超市能夠一定程度上滿足周邊居民的需求，但整體規模一般，商圈輻射范圍有限，同時由于缺少大型超市，購物人氣會受到一定的影響。
模式三：大型超市+大規模店中店組合模式
在核心商圈或者是超大規模的區域型商業中，才會出現“大超市+大量店中店”的模式，因為在核心商圈中，百貨扎堆經營，規劃大量店中店在業態上與其形成互補，從而獲得生存空間。但在一般的地級市市級商業中，購物只有引進百貨主力店，才能獲得核心競爭力，并在區域型商業獲得生存的空間。
三、四線城市商業地產營銷基本推廣原則
三四線城市樓市的市場現狀與發展趨勢、各城市的經濟和媒介環境等不盡相同，因此商業項目營銷操盤的時機與手法也不盡相同。但是，商業項目實操中有些營銷環節，還是重要且必須要認真做的。
1.推廣要從商業地產的目的出發，為招商、銷售、運營服務
2.營銷推廣中，應該明確推廣目的及審核標準
3.營銷推廣中要作營銷者而非生硬的推銷者
4.首先市場摸底，做好項目定位工作
5.要深入研究市場需求的特征，做好產品優化工作
6.推廣工作要充分考慮當地的情況
7.做好財務預算
8.注意品牌的累積
