最近，有不少地產的小伙伴向明源君訴苦：傳統的“金九銀十”成色不足，公司搞起了“全民營銷”，即便沒有分配賣房子的任務，也要天天朋友圈發廣告。
訴苦的，既有中小房企的，也有大房企的。這反映出二者的共同困境——增長的瓶頸，行業集中度不斷提高，中小房企生存空間不斷被擠壓，面臨生存問題；規模大基數高的大房企，同樣面臨維持高增長的巨大壓力。
不少房企對此早有預見，在住宅開發之外積極尋求轉型，搞農業、高科技、快消等行業。然而，通過近幾年的探索可以發現，布局存量房地產市場，對各房企來說顯得更加的順暢，也更容易走向成功，畢竟其還處于房地產行業這個大的范疇。
事實上，經過先行者的探索，存量地產的5條賽道——大物管、大資管、大租售、城市更新和房地產+，已經清晰起來，并且已經有不少房企在其中某條，或者幾條賽道里取得了不錯的成績。為后來者提供了很好的借鑒。
綜合各種機構的測算明源君發現，這5條賽道的總體量，也達到10萬億級。市場的空間很大，就看你能從中分到多少蛋糕了！
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第一條賽道：大物管
眾多房企在跑馬圈地
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9月9日晚，時代中國宣布，將物業板塊時代鄰里股份進行分拆，于聯交所上市。
受此消息影響，9月10日時代中國高開，當天大漲8.31%！
物業公司上市的威力為啥這么大？因為物業公司估值很高！
明源君注意到，彩生活、綠城服務的市值一度超過了他們的母公司花樣年和綠城中國。資本市場給予物業公司的估值水平，普遍是開發公司的3倍以上！
巨頭碧桂園去年銷售額7000多億，目前市值2200多億港幣，碧桂園服務的市值達到600多億港幣，前者的估值為6倍，后者接近33倍！
因此，近年來，上規模的房企，都想將物業分拆出來上市，少則多增加幾十個億市值，多則可以增加幾百億市值。
自2014年6月，彩生活登陸聯交所以來，目前已有十幾家物業管理公司在港股、A股上市，如果算上新三板掛牌公司，則總數接近百家。
這么多物業公司紛紛上市，資本市場還能給予高估值，是因為物業管理確實有很大的成長空間。
中國物業管理協會的統計數據顯示，截至2017年底，國內物管總面積達246億平方米，物業管理市場規模大約0.6萬億元（見下表）。
目前，全國物業管理公司總數超過10.8萬家，但百強企業的市場占有率只有32%，整體市場集中度還比較低。
因此，彩生活，萬科等房企旗下的物業公司，近年來都在各地攻城略地，擴大物業管理的規模，提高市占率。
2017年底中國物業管理行業發展情況總覽
資料來源：中國物業管理協會、復旦大學城市發展研究院
物業管理吸引人/資本的地方在于，除了收繳基礎物業服務費，獲得固定現金流和可持續增量以外，作為與業務交互最頻繁的觸點，可以和人建立起連接，具備海量線下流量優勢，可以作為線上入口導入社區消費。
他進一步闡釋，未來要用大物管管理不動產，它是新賽道，也是大市場，因為物業有固定現金流和可持續增量，它不僅僅要管理不動產，最重要是和人建立起了連接。
以雅生活服務為例，天風證券的數據顯示，其2018年物業管理服務收入16.3億（占比48.1%），外延增值服務收入14.6億（占比43.3%），社區增值服務收入2.9億（占比8.6%）
此外，除了小區，目前，諸如碧桂園、雅生活服務等物管公司，均已經開拓城市公共服務。
與之相隨的是，物業總的薪資水漲船高。一些地產集團招物業板塊總經理，開價能達到500萬以上。民營上市物業集團的區域總，薪酬普遍在100-200萬，而物業總部的職能總，薪酬也能有100-200萬，一些公司還有額外的股權激勵。
02
第二條賽道：資產管理
規模數萬億
過半百強房企已經布局
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某位業內大佬曾總結說，對于不動產的管理，從初級到高級分別是物業管理、物業經營和資產管理。資產管理是圍繞不動產全生命周期的價值展開的各種活動。
目前，我們對一套或一棟房子估值，要么是用成本法，即建他們花了多少錢；或者用市場法，即旁邊的房子買多少我的就賣多少。
然而，對資本來說——特別是大宗交易市場上的資本機構，真正認可的方法是收益法，即從資產自身的收益和回報角度出發，計算該筆大宗交易到底價值幾何。
以發行國內首單租賃住房類REITs的新派公寓為例，其標的資產折現后的平均定價不到5萬元/平方米，而其周邊公寓社區的單價卻在9-10萬元/平方米，新派公寓價格僅為周邊的一半�？雌饋硖澊罅�。可是，這是新派管理有方的結果。如果管理不當，定價還會低很多……
當房地產項目變成資產的時候，它的價值要被重新定義，而這是整個行業走到最后的必然趨勢。
美國的資產管理規模巨大，僅上市的REITs市值就超過1萬億美元。如果再加上各類私募基金等，規模在數萬億美元。
我國還處于發展階段，但規模已不小。北京大學光華管理學院在《中國公募REITs發展白皮書》中認為，中國公募REITs將達4萬億至12萬億。目前，我國公募REITs還沒有推出，但類REITs等相關產品的規模也已經不小。
目前，就明源君所知，過半百強房企已經設有資管部門。
在2018第三屆中國不動產資產管理峰會上，遠洋資本副總經理周岳表示，未來遠洋資本在地產投資方面的策略將圍繞三點展開：第一、著重關注增值型與機會型投資機會，位于核心區域城市更新類及存量物業的改造提升是具有可挖掘性和盈利空間的優質投資機會。第二、關注并挖掘不良資產中的投資機會，不良資產是逆周期的。第三、輕重并舉、雙管齊下。
03
第三條賽道：大租售
租賃房企更容易切入
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大租售包括兩大方面：房子的交易和租賃。這兩個領域的規模都很大，但對房企來說大不一樣。
交易方面，根據鏈家研究院的數據，僅2017年，新房和二手房的交易總規模就高達17萬億，目前基本被各房產中介、代理公司等占據。
涉足其中的房企也有不少，比如，早在幾年前，萬科等旗下的物業公司，已經開始有為業主賣房的服務。規模小一些的公司，也有不少涉足其中。比如，邦泰自己上線的APP“邦泰匯生活”，可以通過這個平臺來進行二手的房交易。
當然，房企涉足二手房交易，更多的是為業主提供的一種增值服務，本身帶來的收益并不很大。
相對來說，住房租賃是房企更容易切入的點。2015年以來，大量房企紛紛涉足長租公寓領域。由于對該業態的估計不足，后面出現了盈利困難的情況。比如萬科今年退掉部分“萬村計劃”中拿的房，是因為之前急于做大規模，有些房子的拿房成本較高。
但總體來說，這個行業依然有較大想象空間。特別對于“二房東”的模式，按照測算前幾年就是虧損的，大概要到第五年才開始盈利。
旭輝集團總裁林峰在半年度業績會上就表示：最近有很多長租公寓爆雷的情況，我覺得最壞的時代就是最好的時代……旭輝今年仍然維持在上海長租公寓的第一位……我們在大幅度繼續往前進，我相信我們的長租公寓能夠在上海排名第一的情況下進一步提升我們的質量和數量。
旭輝領寓當年提出的目標是5年IPO，業內質疑聲頗多。最近多家媒體報道，自如正在考慮明年在美國進行IPO上市，最高籌資10億美元的資金。在今年6月份自如剛剛進行了B輪融資，估值約50億美元。此外，還有消息稱，蛋殼公寓欲今年赴美上市，募資6-7億美元……
可見，長租公寓上市并不是那么難的事。
目前，自如和蛋殼的管理規模分別為85萬間和50萬間。
表6.2 2019年上半年分散式公寓運營商
管理房源排行榜
數據來源：CRIC、企業官網
2016年12月7日，鏈家研究院發布的《租賃崛起》預測，2020年、2025年和2030年，中國房產租賃市場租金規模分別約為1.6萬億元、2.9萬億元和4萬億元。
相比自如、蛋殼等，房企的成長空間還有很大。
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第四條賽道：城市更新
進軍高能級城市的必選
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美國城市規劃學家沙里寧曾經說過，“城市的生長，并不是單純的疆域擴張，而是傳承歷史創新未來的過程，使其煥發出全新的時代能量。”
要讓城市煥發全新生命力，就要靠城市更新。
我國的城市更新經歷了幾個階段，此前主要是簡單的推倒、拆除、重建，現在更多是在保持原有的城市機理,甚至保持原有建筑外貌不變情況下進行改造。
這一方面源于人們觀念的轉變，另一方面是高城市化率的城市，可開發的土地越來越少了。城市中心尤其是一線城市中心新增土地，已處于極度稀缺的狀態。對房企來說，不參與城市更新，越來越拿到核心城市的地。
戴德梁行的數據顯示，最近三年，粵港澳大灣區各城市的城市更新進度有明顯加快趨勢，2018年，除澳門外的十大城市完成改造的土地面積達5.4萬畝，同比上升32%。
2016-2018年城市更新完成改造的土地面積
來源：戴德梁行
城市更新的規模達到萬億級。在高和資本董事長蘇鑫看來，城市更新的價值組成為：20%-30%的硬件改造，40%-50%的租金提升，20%-30%的流動性溢價。這個過程中，需要系統的資產管理去“改硬件”，開發的創新“裝內容”，證券化“促流動”。“改硬件”是房企擅長的，“裝內容”和證券化也有少部分房企可以做。
比如，首開很早就提出了“城市復興官”計劃，萬科、遠洋、陽光城等房企也紛紛加碼城市更新；氪空間等則聚焦將改造低坪效空間的聯合辦公企業。
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第五條賽道：房地產+
能融合的東西就都能加
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前些年，互聯網熱的時候，業內對到底是互聯網+房地產還是房地產+互聯網爭論得不可開交。最后，互聯網熱潮褪去。業內發現，互聯網無法顛覆房地產，但是房地產可以借互聯網提升自己，所以最終還是房地產+互聯網。
其實，除了+互聯網，房地產還可以加很多東西。因為其本質是個物理空間，可以往里面裝各種內容。
不動產+就是通過與其他行業連接，給不動產賦能，通過消費升級和高科技將作為載體為不動產增值。
比如，+裝修。
裝修以前是一個很粗放的市場。但是近幾年，通過互聯網等新技術的應用，不僅變得越來越高效，而且體驗感也越來越好。想象的空間很大。
根據第一太平戴維斯的數據，房地產行業黃金時代產生的存量房，在未來平均每年都將釋放出10億平方米的舊房翻新需求，假設按一平米1000元的裝修價格計算，存量房改造過程惠及的裝修市場規�？梢赃_到萬億水平。
目前中國整個家裝市場有十幾萬家裝修公司，規模較小、極度分散，本地化，而且同質化嚴重，大部分裝修公司還不具備服務舊房翻新、局部改造這樣細分需求的能力，這給市場留下巨大的想象空間。
一些嗅覺靈敏的房企已經開始布局。比如中梁有中梁精裝。中國金茂成立了金茂裝飾等。金茂一直都是豪裝交樓，其獨有的12大科技系統，是中國地產界科技標桿。未來，如果其能夠部分應用到存量房的改造升級上，會有很大的想象空間。
再比如房地產+醫療。目前，恒大、萬達、碧桂園、萬科、保利、綠城、泰禾等30余家，已在健康醫療領域有所布局，其中碧桂園、恒大、泰禾還集中于建造醫院和產業園區，萬科、綠城偏重社區醫療和家庭醫療。
