城市依托型文旅小鎮(zhèn)破局之道，文化+商業(yè)+地產(chǎn)正確互聯(lián)

我們將從客源市場、產(chǎn)品模式、盈利模式、運(yùn)營模式四大方面，對城市依托型文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)模式進(jìn)行全面總結(jié)，飆馬以甘坑客家小鎮(zhèn)及時(shí)光貴州小鎮(zhèn)為例，詳析了城市依托型文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)模式�？梢�，特色文化挖掘及多元化運(yùn)營方式是文旅小鎮(zhèn)開發(fā)的兩大要點(diǎn)。

 

 

重獎(jiǎng)?wù)骷�商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原創(chuàng)文章

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城市依托型小鎮(zhèn)多位于交通便利的大中型城市周邊，距城市一小時(shí)左右車程，可輻射大量有較強(qiáng)消費(fèi)力的都市客群。該類小鎮(zhèn)一般自身存在較好或有特色的在地文化，以特色文化為基底，導(dǎo)入符合城市居民偏好的時(shí)尚休閑、品質(zhì)度假、家庭游樂等業(yè)態(tài)，打造文化型城郊休閑旅游目的地。

 

 

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城市依托型小鎮(zhèn)的開發(fā)模式

一、客源市場：以周邊大中城市客群為主

城市依托型小鎮(zhèn)大多借勢周邊城市的發(fā)展，同時(shí)還需要與城市間有適當(dāng)?shù)慕煌ň嚯x和便利的交通條件。由此，小鎮(zhèn)發(fā)展才可以憑借良好的區(qū)位優(yōu)勢發(fā)揮對城市人群的吸引作用。因此，小鎮(zhèn)客源大多以周邊大中城市客群（1小時(shí)交通圈內(nèi)）為主，平日則以本地居民為主，淡旺季均有保障。

二、產(chǎn)品模式：以在地文化為核心，打造“引客、留客、衍生品”三大產(chǎn)品體系

在小鎮(zhèn)發(fā)展同質(zhì)化背景下，文旅小鎮(zhèn)的突破點(diǎn)就在于獨(dú)具特色的在地文化。依托文化特色，文旅小鎮(zhèn)可以建立自身的旅游吸引核，一般情況下多以在地文化生活氛圍體驗(yàn)為引客核心，包含一些場景氛圍的營造、特色文化體驗(yàn)項(xiàng)目、文化場館等。

旅游相關(guān)配套服務(wù)也是影響旅游體驗(yàn)的重點(diǎn)所在，如果一個(gè)地方既能為游客提供新奇的旅游體驗(yàn)，同時(shí)可以配套舒適的食住行游購?qiáng)实确��?wù)設(shè)施，想必也會(huì)大大減少游客的流失率，增加游客逗留、游玩時(shí)間。因此，配合當(dāng)下的親子游、家庭游、自駕游等出行方式，結(jié)合小鎮(zhèn)周邊客群的出行特點(diǎn)，文旅小鎮(zhèn)建設(shè)可因地制宜開發(fā)多樣化的旅游體驗(yàn)活動(dòng)，例如親子娛樂項(xiàng)目、自家房車營地、休閑商業(yè)街區(qū)等，從而加強(qiáng)留客能力。

 

 

文創(chuàng)、科創(chuàng)等衍生產(chǎn)品對于文旅小鎮(zhèn)發(fā)展也具有極其重要的作用，文創(chuàng)產(chǎn)品不僅僅體現(xiàn)著小鎮(zhèn)、景區(qū)的營運(yùn)水平，滿足游客更多元化的旅游需求，同時(shí)也將為小鎮(zhèn)創(chuàng)造直接的經(jīng)濟(jì)收益。文旅小鎮(zhèn)開發(fā)可直接雇傭當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民參與文創(chuàng)等旅游產(chǎn)品制作，豐富鄉(xiāng)民的經(jīng)濟(jì)來源，實(shí)現(xiàn)旅游振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的美好愿景。同時(shí)，5G、人工智能、VR等科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，也將為文旅小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營提供更多的可能。植入VR等前沿體驗(yàn)項(xiàng)目及人工智能服務(wù)，將有利于提升景區(qū)和小鎮(zhèn)游玩便利性，提升整體的服務(wù)水平。

三、盈利模式：以商業(yè)收入為主，逐步增大產(chǎn)業(yè)收益

目前文旅小鎮(zhèn)盈利模式以二銷收入及商鋪?zhàn)饨鹗杖霝橹�，輔之以小景區(qū)門票收入。同時(shí)，文旅小鎮(zhèn)將逐步加大在文創(chuàng)、科創(chuàng)、住宅等方面的產(chǎn)業(yè)型收入，提高小鎮(zhèn)的持續(xù)盈利能力。

四、運(yùn)營模式：大開放小封閉，品牌項(xiàng)目自持自營

文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營模式由以下幾項(xiàng)綜合組成：大開放小封閉+品牌項(xiàng)目自持自營+商鋪?zhàn)馐?商業(yè)委托運(yùn)營+主要產(chǎn)業(yè)自主運(yùn)營+住宅出售

為了保證小鎮(zhèn)的經(jīng)營質(zhì)量及品牌一致性，運(yùn)營管理方對于品牌項(xiàng)目多采取自持自營的營運(yùn)模式。對于主要產(chǎn)業(yè)，也大多自主運(yùn)營。

文旅小鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，運(yùn)營方大多會(huì)通過商鋪?zhàn)馐鄣姆绞絹硪�入不同的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，或者采用商業(yè)委托運(yùn)營的方式進(jìn)行管理。

文旅小鎮(zhèn)不同于封閉型景區(qū)，文旅小鎮(zhèn)更多講究與周邊環(huán)境的共生性，游客多元復(fù)雜。因此文旅小鎮(zhèn)的運(yùn)營發(fā)展主要采取大開放小封閉的模式，不收取大門門票，內(nèi)部的小型體驗(yàn)項(xiàng)目、參觀場所等進(jìn)行單獨(dú)收費(fèi)，周邊也會(huì)建設(shè)部分住宅項(xiàng)目用來出售，方便資金快速回籠。

開發(fā)要點(diǎn)

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政企合作：政企合作、聯(lián)手建設(shè)，政府做好大規(guī)劃，聯(lián)手大企業(yè)培育大產(chǎn)業(yè)，充分利用政府和企業(yè)雙方或各方的資源優(yōu)勢，降低和分散風(fēng)險(xiǎn)。

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IP賦能：挖掘在地文化傳統(tǒng)，打造原創(chuàng)專屬IP，形成以原創(chuàng)IP為核心的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地。結(jié)合上下游產(chǎn)業(yè)打造完整的生態(tài)圈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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生活化場景打造：拋開景區(qū)化打造思維，貼合城市居民休閑度假需求，將在地傳統(tǒng)文化以生活化的場景呈現(xiàn)，同時(shí)結(jié)合文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)意打造都市休閑及親子娛樂產(chǎn)品。

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產(chǎn)城融合：新鎮(zhèn)的打造將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)環(huán)境配套，改變區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目升級(jí)。在人口、經(jīng)濟(jì)、資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化的可持續(xù)推進(jìn)。

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甘坑客家小鎮(zhèn)運(yùn)營模式

甘坑特色小鎮(zhèn)位于深圳市龍崗區(qū)布吉街道甘坑社區(qū)，屬于典型的城市依托型小鎮(zhèn)案例。該地距深圳市區(qū)15公里，車程約0.5小時(shí)，依托深圳市雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及當(dāng)?shù)鬲?dú)具特色的客家文化特色，甘坑客家小鎮(zhèn)的打造充分考慮了客源市場、主題定位、產(chǎn)業(yè)模式等發(fā)展要素。

 

 

甘坑客家小鎮(zhèn)的運(yùn)營采取自持自營與出租出售結(jié)合的方式。對于文創(chuàng)、科創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)開發(fā)商以自營方式保證專業(yè)和品質(zhì)，而同時(shí)又構(gòu)造“IP Town”創(chuàng)新發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)土地增值及產(chǎn)業(yè)集聚，隨后開發(fā)大量旅游及配套地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。甘坑客家小鎮(zhèn)的運(yùn)營模式亮點(diǎn)在于以下三大特色。

1. 大開放小封閉式運(yùn)營管理

小鎮(zhèn)不同于景區(qū)，更需要的是生活，小鎮(zhèn)開發(fā)需要?jiǎng)?chuàng)造沉浸式旅游體驗(yàn)。為此，甘坑客家小鎮(zhèn)采取大開放小封閉式管理方式，進(jìn)鎮(zhèn)免門票，只在體驗(yàn)性項(xiàng)目上酌情單獨(dú)收費(fèi)。這樣能夠保障游客更好的體驗(yàn)感，同時(shí)提供個(gè)性化的服務(wù)。

2. 產(chǎn)業(yè)收益為主要資金回籠方式

甘坑客家小鎮(zhèn)依托旅游及配套地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。甘坑客家小鎮(zhèn)的產(chǎn)品收益包含甘坑客家文化孵化出的小涼帽IP及衍生品收益，逐步擴(kuò)大的文創(chuàng)、科創(chuàng)、住宅等產(chǎn)業(yè)收入。此外，V谷樂園、小涼帽農(nóng)場等體驗(yàn)性項(xiàng)目門票、品牌度假酒店、餐廳、文創(chuàng)衍生品等售賣收入、商業(yè)物業(yè)租賃、經(jīng)營、管理等收入也屬于小鎮(zhèn)的盈利范疇。

3. 藝術(shù)居住社區(qū)出售方式幫助小鎮(zhèn)自主造血

藝術(shù)居住社區(qū)的打造，對于小鎮(zhèn)吸引力及運(yùn)營收益均具有良好的助益。藝術(shù)社區(qū)能為游客帶來獨(dú)特的氛圍體驗(yàn)、新奇的旅游際遇，從而增強(qiáng)游客的精神滿足感；同時(shí)，藝術(shù)居住社區(qū)采用地產(chǎn)出售的方式，也有利于運(yùn)營商實(shí)現(xiàn)快速資金回籠。藝術(shù)居住社區(qū)營造有利于幫助小鎮(zhèn)自主造血，創(chuàng)新持續(xù)發(fā)展模式。

由于良好的運(yùn)營，深圳甘坑客家小鎮(zhèn)憑借“IP Town”創(chuàng)新發(fā)展模式成功獲得2017年中國文化旅游融合先導(dǎo)區(qū)（基地）試點(diǎn)，晉升為國家級(jí)文旅特色小鎮(zhèn)。自2017年起全年游客接待量250萬人次，旅游客群多以散客為主，更受以休閑為出行目的的游客的青睞。

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時(shí)光貴州小鎮(zhèn)產(chǎn)品體系

 

時(shí)光貴州”小鎮(zhèn)所在地清鎮(zhèn)市，位于紅楓湖與百花湖景區(qū)交界處，被譽(yù)為"東方瑞士"，是"東方瑞士"的"因特拉肯"(拉丁語:兩湖之間的小鎮(zhèn))。距離貴陽市區(qū)23公里，約50分鐘車程，距離貴陽龍洞堡機(jī)場30公里�？驮炊嘁灾苓吘用窈唾F陽城市居民為主，兼顧貴陽旅游客群。

該項(xiàng)目一期占地約 87 畝，總建面約 6 萬㎡，二期占地約 97 畝，總建面近 8 萬㎡，總投資約 9.45 億元，三期占地 120 畝，總建面約 8.3 萬㎡。2014年8月，時(shí)光貴州小鎮(zhèn)已開街迎客。

時(shí)光貴州的核心競爭力在于獨(dú)特的文化底蘊(yùn)及豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

1. 以貴州文化體驗(yàn)打造核心引客點(diǎn)

屯堡建筑：

八大會(huì)館建筑群落

特色文化景點(diǎn)觀光：

千島文化藝術(shù)館、時(shí)光石城、鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中心、鹿沖關(guān)教堂、柒黔民族文化館等

非遺文化體驗(yàn)：

各類非遺體驗(yàn)館

八大會(huì)館建筑群將貴州屯堡文化表露無遺。貴州會(huì)館、兩粵會(huì)館、江南會(huì)館、江西會(huì)館、山東會(huì)館、福建會(huì)館、四川會(huì)館、兩湖會(huì)館坐落于會(huì)館街，毗鄰而建�，F(xiàn)在“時(shí)光貴州”小鎮(zhèn)的會(huì)館，是以餐飲、娛樂休閑的方式存在，人們置身其中，不僅是看實(shí)景、聽解說，還能切身去體會(huì)隨著歷史變遷而形成的特殊商屯文化。

會(huì)館建筑

時(shí)光千島藝術(shù)館取意于貴州“文化千島”的美譽(yù)，貴州當(dāng)?shù)靥厣�多元的民族文化交流讓貴州成為多元文化的集聚地。時(shí)光千島藝術(shù)館上下分為四層，展示內(nèi)容涵蓋蠟染、刺繡、紡織、銀飾、造紙、陶藝、木藝、文創(chuàng)、食藝等貴州九大類藝術(shù)文化。其中，負(fù)一樓為食藝展示區(qū)，設(shè)有極簡歐式開放廚臺(tái)，供廚師進(jìn)行貴州美食烹飪廚藝表演；一樓為貴州民族文化產(chǎn)品展銷區(qū)，展示蠟染、刺繡、紡織、銀飾、造紙、陶藝等八類藝術(shù)品；二樓為文創(chuàng)館與木藝館展示區(qū)，文創(chuàng)館展示貴州領(lǐng)先文創(chuàng)類產(chǎn)品，包含各類絲巾、領(lǐng)帶等，木藝館展示枝雕作品；三樓為文化交流中心，不定期舉行各類主題藝術(shù)沙龍。

時(shí)光千島藝術(shù)館

除了對貴州傳統(tǒng)文化的展示，時(shí)光貴州小鎮(zhèn)結(jié)合風(fēng)致綽約的海派建筑。黔景廣場上的歐式建筑、中世紀(jì)風(fēng)格教堂等已然成為小鎮(zhèn)上的拍照圣地。

黔景廣場“日冕”

2. 多元的商業(yè)休閑和親子娛樂實(shí)現(xiàn)留客

親子主題產(chǎn)品：

森噠部落兒童樂園、夜郎花舍精品酒店（親子酒店）

休閑娛樂產(chǎn)品：

創(chuàng)客手工藝品售賣、主題餐飲酒吧、當(dāng)?shù)孛朗场⑿蓍e娛樂街區(qū)、喜滿客影院、濕地公園等

度假酒店：

精品文化酒店客棧

豐富的活動(dòng)：

年貨節(jié)、風(fēng)箏節(jié)、星光大道選拔賽等

衍生文創(chuàng)、教育、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)

精品文化酒店

時(shí)光千島藝術(shù)館不只是文化藝術(shù)品的展陳地。時(shí)光千島藝術(shù)館的標(biāo)志由一排“牽手人形”的抽象剪影組成，象征著國內(nèi)外公益組織志愿者、青年創(chuàng)業(yè)者與設(shè)計(jì)師、專業(yè)性企業(yè)組織、貴州山區(qū)鄉(xiāng)村傳統(tǒng)手工藝匠人等，多方“攜手合力”，共同推動(dòng)貴州傳統(tǒng)手工藝與非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承與發(fā)展。為了助力中華傳統(tǒng)文化及貴州地域文化的傳承復(fù)興和創(chuàng)新發(fā)展，時(shí)光千島藝術(shù)館與貴州鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中心攜手聯(lián)合，建成大學(xué)城、職教城人才儲(chǔ)備與就業(yè)指導(dǎo)雙創(chuàng)基地，采取“以政府為主導(dǎo)、企業(yè)為主體、社會(huì)機(jī)構(gòu)為支撐”、“政、產(chǎn)、學(xué)、研、用”協(xié)調(diào)支撐的創(chuàng)新市場化模式運(yùn)作，致力于打造貴州品牌性文創(chuàng)旅游商品的研發(fā)設(shè)計(jì)平臺(tái)，以推動(dòng)貴州文創(chuàng)旅游商品的產(chǎn)業(yè)化。目前，時(shí)光千島藝術(shù)館正朝著成為“‘文創(chuàng)+眾創(chuàng)+互聯(lián)網(wǎng)’型旅游商品孵化園區(qū)”的目標(biāo)前進(jìn)，不斷探索“文旅產(chǎn)品市場化”、“文創(chuàng)旅游有機(jī)結(jié)合與共同發(fā)展”的可行模式。

在游客體驗(yàn)貴州傳統(tǒng)文化之余，時(shí)光貴州小鎮(zhèn)搭配美食街、兒童樂園、精品文化客棧等配套基礎(chǔ)設(shè)施，幫助游客打造更好的旅游體驗(yàn)，從而實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步留客。

時(shí)光貴州美食街

3. 衍生文創(chuàng)、教育、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)：

時(shí)尚攝影基地、林雪飛創(chuàng)意工作室等形成云集創(chuàng)客、孵化創(chuàng)意、衍生文化產(chǎn)業(yè)的文創(chuàng)聚集區(qū)

教育產(chǎn)業(yè)：

職教學(xué)校、幼兒園等

時(shí)光貴州小鎮(zhèn)引入更豐厚的商業(yè)業(yè)態(tài)，在充分展現(xiàn)小鎮(zhèn)傳統(tǒng)文化風(fēng)貌的同時(shí)引入時(shí)尚攝影基地、創(chuàng)意工作室等形成云集創(chuàng)客，文創(chuàng)聚集區(qū)將有助于小鎮(zhèn)文化的進(jìn)一步開發(fā)，同時(shí)為小鎮(zhèn)帶來濃厚的文化氛圍。同時(shí)，時(shí)光貴州小鎮(zhèn)的聚集也為教育與地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。

文章來源：奇創(chuàng)旅游規(guī)劃