目前的商業地產領域，除了少數港資和美資的企業，從行業整體的角度，用泥沙俱下來形容一點也不為過。
正統的商業地產項目（社區商業可例外），商業操作的主要環節無非是定位、招商、運營這三個環節。可惜目前的國內現實情況是更多的不適合分散產權銷售的商業項目，也在瘋狂地銷售著。因此，市場層面涉及到商業地產項目的環節主要成了定位、招商、運營、銷售四個環節。
先說說銷售，銷售和招商不能同時做，因為目標是沖突的，銷售的高價勢必對招商的租金形成了阻礙。分散的產權對租賃合同形成了很多制約，大大增加了不可知情況的出現概率和協商的成本，直接對后期運營造成很多問題。現實中因分散產權的優質物業出現租賃和運營問題的情況也并不少見。因此，理想的情況自然還是產權的統一。
但是現實和理想總是有點距離。國內的情況在好轉，但是商業分散產權銷售在很長一段時間一定還會存在。從代理公司的角度，這也是目前的一大業務。但是這一業務的市場份額應該會逐步縮水，而且操作難度也會慢慢提高。很多商業項目，不只是僅僅銷售如此簡單了，銷售的過程中，勢必越來越深層地涉及到招商和運營的問題，這對很多代理公司也是一個小小的挑戰。況且，很多銷售商業物業的開發商本來缺乏商業經驗，更喜歡把招商和運營問題一并推給銷售代理公司。
拋去銷售之后，我們回頭單獨看看定位、招商、運營這三個環節。
先前說過定位和招商的關系很密切，這其實是一句廢話。如果從商業出發，本著對項目負責的原則，定位、招商、運營是不分家的。
大家一直感嘆目前國內沒有很強的商業運營公司。的確如此，不過依然可以大概分為兩類：一類是在某個環節做得相對比較專業的公司，一類是在各個層面都涉及，全程參與的公司。
從發展的角度來看，更看好全程參與的公司。
從公司經營的角度，定位、招商、運營，每個環節都離不開后面隨之而來的環節。如果僅僅停留在之前的某個環節，勢必會逐步被淘汰出局。不涉及招商的定位，沒有太多實際意義。如果商業定位和商業規劃要提供更多的價值并被認同，必須涉及到招商環節。但是招商和運營又是一個緊密的關系，或者說，運營是固化招商成果的階段。其實從商業項目的角度，很難想象招商和運營讓兩個相割裂的團隊去操作。
定位、招商、運營，應該是三位一體的關系。否則，前期階段的工作，很難保證為后期的工作預埋了多少的隱形炸彈。而運營是檢驗一切的唯一標準。讓運營去集中承擔前期工作的失誤，是不公平的。
總之，無論是從前期定位入手的公司，還是運營的公司，如果要提高自己的市場競爭能力，必須全程參與。
但是三個環節中，最關鍵的必是運營能力。即使不是運營是檢驗定位和招商的唯一標準，試想一下，如果不具備運營能力的公司，可以談得上對商業有多深的理解，又如何去定位和招商？
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