商業綜合體的大店綜合征

商業綜合體的大店綜合征

國內大多數的商業綜合體，在招商的時候都希望招進具有知名品牌影響力的主力店，希望借助主力店的品牌作用來給自己商業體帶來龐大的客流，增加業績。這樣的思路咋一看確實是符合商業體發展的規律，但是在飆馬中國商業地產機構來看未必。
首先，主力店的業態定位是否與項目整體的定位是一致的？其次，主力店是否符合發揮項目整體的商業價值？對此我們可以簡單的分析一下主力店的利和弊。利：主力店可以利用品牌的影響力帶來眾多的客流，區域商圈中的亮點，形成主力店效應，讓許多商家入駐，減輕招商壓力，占用樓層面積較大，貢獻一定比例的租金等。弊：附加條款較多，要求給予裝修補貼、要求提供大規模的免費車位、卸貨區、通道，占據商業項目最好的位置，租金較低且租期時間長，將一定屬于自己的區域再轉租給別的商家，客流專屬性強，難以與其他商戶分享客流，連帶風險高，一旦撤離將會引發商家連鎖的撤場等。通過這些簡單的分析，相信很多人都可以看出主力店弊的一面其實一點也不容樂觀，不能只看到主力店利的一面，商業體的開發商必須要一分為二的看待主力店會帶來的影響，并對此保持警惕，積極應對可能會類似于上述分析中出現的問題，避免后續運營出現主力店店大難掌控的現象，拉長項目投資回報周期。
有些商業氛圍以及商圈影響力不是很強大的情況下，一旦發生主力店撤離，運營管理方如果沒有及時的啟動招商來填補落下的主力店空置，將會引發連鎖式商家撤場現象。安徽合肥某個商業項目，地段位于老城區核心位置，通地鐵，百盛撤場之后，商業體發生了商家集體撤場的現象，甚至商圈都陷入癱瘓狀態，最后不得不進行全體改造，引入兒童業態，只做以兒童為主的商業。因此開發商在招商的時候想引進主力店，就要根據項目的實際情況篩選出符合條件的主力店商家，與符合條件的主力店商家進行洽談， 可以在前三年商業培育期內適當的給予主力店部分優惠政策，如適當減免租金、廣告排位、允許一定區域比例的轉租等措施。可以多接觸幾個與項目定位吻合的主力店，綜合對比分析哪個更加的符合項目定位，發揮出項目的整體商業利益，再綜合對比分析對方提出的要求和條件，看看哪一個是商業體最能接受的，這就需要招商團隊給力了，當然也不能給招商團隊施加太大的壓力，避免招商團隊只注重短期利益而敷衍完事。
飆馬中國商業地產顧問機構認為，商業體在引進主力店的時候，要慎重選擇外資主力店，近年來全國各地都出現外資主力店發生關店撤場的情況，有些外資主力店只要一定期限內盈利不理想就會立刻關店走人，這對項目的整體影響比較嚴重，消費者和投資者以及普通商家都會出現信心上的波動，因此，引進外資主力店一定要權衡各方面。其實從另一方面來看，商業體也不是非要主力店不可，廣州一家著名的商業體業績非常突出，但是該商業體卻沒有主力店，而是有較多的次主力店。目前國內大多數的商業體布局有主力店模式、主力店加次主力店模式、無主力店模式，這三種模式。絕大多數的開發商都會選擇前兩種模式，其實開發商也可以成立自己的主力店，很多當地的連鎖超市，營業業績絲毫不差于品牌連鎖超市。
飆馬中國商業地產顧問機構認為，商業體在引進主力店時候一定要根據項目的實際情況做到權衡利弊，切勿過于看重某個主力店，被主力店商家牽著鼻子走而忽視項目的整體商業利益。