商業地產策劃方案通常包含哪些內容

雖然中國商業地產起步很晚，但其發展速度非常之快，具備了在3至5年內完成歐美國家40余年所走過歷程的可能性。一方面，歐美等發達國家的商業中心及相關的城市規劃政策已為我們提供了大量成功經驗與失敗教訓，我們可以充分利用大型國際會議等交流活動走出去，學習經驗并了解國際業界最新動態。但是，另一方面，因為商業設施的成功是基于本地市場需求的支持，借助國際商業經驗及技能而開展的本地化商業策劃、規劃才是成功的關鍵。即使國際知名主力店的引進也必須滿足合理商業規劃的要求，才能為整體商業設施帶來長期穩定的增值效益。所以，專業化、本土化才是長久發展之道。
商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建筑策劃等。
商業地產策劃一般需要注意7個細節，以確保地產策劃的價值：
　　（1）商業地產策劃服務對象以人為本：在策劃人行道寬度的時候應當減小人行道寬度，以彎曲的路到為主，彎曲而窄的人行道不但功能實用方便，并且給行人以審美的高端視覺感受。
　　（2）雕塑物打破傳統觀念，應當與時俱進：所謂商業地產，應當突破傳統雕塑物的觀念，打造時尚且與時俱進觀念的結合，像廣場之類的商業地點應當以當下時代所被介紹且流行的事物來進行雕塑裝扮，以達到消費者和顧客內心的新鮮感。
　　（3）商業地產中若包含水池，人工水池盡量要策劃的淺：因為地下水資源是珍貴的，政府也是不允許開采的。而在沒有中水的情況下，使用自來水肯定不是長久之計。不能夠為了美的體現而濫用寶貴的資源，否則消費者會有頗為浪費的感覺。
　　（4）中央廣場的建設應當減少空曠程度，增加樓間的庭院綠地：當消費者和顧客在商場走累時，需要一個落腳休息的地方和環境，太過空曠的廣場會使得顧客感受寂寞，庭院綠地的建設使得消費者有一種家庭后花園的感受，讓人能夠足夠放松。
　　（5）商業地產瓷磚建設色彩不應該太單一，尤其是建設外墻：外墻磚可用電腦進行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照圖施工即可。同樣的花費，而效果可能大相徑庭。人們對于單一的顏色會有一種視覺疲勞的感覺，不同的顏色會使得審美有緩沖作用。
　　（6）商業建筑內的樓梯樣式應當遵循便捷的理念：電梯能增加物業的檔次，提高售價，減小樓梯面積。如果不設電梯，單樓梯間的裝飾費用可能抵得上一部電梯的費用。并且電梯的速度和安全是首要考慮的，誰都不想干等電梯很久。
　　（7）商業地產建筑安全性問題，建筑內安全通道應當做的寬敞：像內部樓梯以及安全逃離通道都應當做的寬敞，在沒有意外的情況下能夠給客戶一種安全的感覺，更能夠讓顧客感受到即使發生了意外，也能夠安全撤離的心里預示。
　　對于商業地產策劃的7個細節，以上已經闡述的淋漓盡致了，所以細節的把握往往很大程度上決定了成功的指數。商業地產策劃注重細節，不僅僅是自身專業以及技術的體現，從另一個程度上說也是為客戶細心考慮的表現。
第一部分 XX項目摘要


　　公司簡單描述、公司的宗旨和目標、公司目前股權結構、已投入的資金及用途、公司目前主要產品或服務介紹、XX市場概況和營銷策略、主要業務部門及業績簡介、核心經營團隊、公司優勢說明、目前公司為實現目標的增資需求：原因、數量、方式、用途、償還、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）、財務分析


　　第二部分 XX項目綜述

　　第一章公司介紹一、公司的宗旨二、公司簡介資料三、各部門職能和經營目標四、公司管理

　　第二章XX技術與產品一、技術描述及技術持有二、產品狀況三、XX產品生產

　　第三章XX市場分析

　　一、XX市場規模、市場結構與劃分二、XX目標市場的設定三、XX產品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析四、目前公司產品市場狀況，產品所處市場發展階段（空白/新開發/高成長/成熟/飽和） 產品排名及品牌狀況五、XX市場趨勢預測和市場機會六、XX行業政策

　　第四章XX競爭分析

　　一、有無行業壟斷二、從市場細分看競爭者市場份額三、主要競爭對手情況：公司實力、產品情況四、潛在競爭對手情況和市場變化分析五、公司產品競爭優勢

　　第五章XX市場營銷

　　一、概述營銷計劃二、銷售政策的制定三、銷售渠道、方式、行銷環節和售后服務四、主要業務關系狀況五、銷售隊伍情況及銷售福利分配政策六、促銷和市場滲透七、產品價格方案八、銷售資料統計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。九、市場開發規劃，銷售目標

　　第六章XX投資說明

　　一、資金需求說明（用量/期限）二、資金使用計劃及進度三、投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉股-普通股、優先股、任股權/對應價格等）四、資本結構五、回報/償還計劃六、資本原負債結構說明七、投資抵押八、投資擔保九、吸納投資后股權結構十、股權成本十一、投資者介入公司管理之程度說明十二、報告十三、雜費支付

　　第七章XX項目投資報酬與退出

　　一、股票上市二、股權轉讓三、股權回購四、股利

　　第八章XX項目風險分析

　　一、資源風險二、市場不確定性風險三、研發風險四、生產不確定性風險五、成本控制風險六、競爭風險七、政策風險八、財務風險九、管理風險十、破產風險

　　第九章公司管理

　　一、公司組織結構二、管理制度及勞動合同三、人事計劃四、薪資、福利方案五、股權分配和認股計劃

　　第十章XX項目財務分析

　　一、財務分析說明二、財務數據預測

　　一般商業計劃書編制時間

　　一份完整的商業計劃書編制，專業投資顧問公司需要10-15個工作日。