商業(yè)地產(chǎn)策劃常見誤區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功與否，并不取決于市場環(huán)境，而是取決于專業(yè)素質(zhì)。即 使是一街之隔的商業(yè)項目，策劃定位的差異造成的結(jié)果可能就是“生與死”的差 別。在當前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功與否，并不取決于市場環(huán)境，而是取決于專業(yè) 素質(zhì)。即使是一街之隔的商業(yè)項目，策劃定位的差異造成的結(jié)果可能就是‘生與 死’的差別。下面飆馬商業(yè)地產(chǎn)策劃列舉出來商業(yè)地產(chǎn)策劃中的常見誤區(qū)
誤區(qū)一：簡單復制成功案例
目前商業(yè)用房空置的問題已經(jīng)比較嚴重，全國房地產(chǎn)開發(fā)中商業(yè)地產(chǎn)所占比 例不到10%，而空置面積中商業(yè)地產(chǎn)就占了25%。造成空置的主要的原因是商業(yè) 物業(yè)供需的結(jié)構(gòu)性失衡，目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化、模式單一特別是簡單復制成 功案例的問題已經(jīng)在一定程度上阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。 實際上，區(qū)域的經(jīng)濟特征、居民消費習慣乃至自然環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)的設計定位影 響巨大，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中簡單復制成功案例顯然是行不通的。
誤區(qū)二：規(guī)模盲目求大
盲目求大會帶來市場承載能力、業(yè)態(tài)組合等各個方面的問題，并進而影響經(jīng) 營效果。
首先，商業(yè)物業(yè)的規(guī)模是由本地的消費承載力或者說是項目能夠覆蓋到 的區(qū)域的消費承載力決定的。同時，還要考慮地塊本身的條件以及區(qū)域的交通環(huán) 境能夠吸引多少消費者。按照慣例，位于市區(qū)的商業(yè)項目最好臨近地鐵，郊區(qū)的 商業(yè)必須鄰近高速公路。一般來說，一個30 萬平方米的商業(yè)項目平均每天至少 需要15 萬人的消費來支撐。因此，首先就要考慮區(qū)域的消費承載能力是否能夠 支撐這個項目。此外，還要從地塊的條件和周邊區(qū)域的交通環(huán)境考慮，這15 人是否能夠進得來。如果商業(yè)項目的規(guī)模與市場的消費能力不相匹配，就會影響項目的整體競爭力。要知道，如果一個30 萬平方米的商業(yè)項目的收益與一個25 萬平方米的商業(yè)項目一樣，那多出來的5 萬平方米的規(guī)模就沒有創(chuàng)造價值。過大 的規(guī)模造成的招商壓力還會造成商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合的問題。商家50％以上的銷 售額都是在節(jié)假日完成的，不合理的業(yè)態(tài)組合顯然降低了商業(yè)項目單位面積的商業(yè)
誤區(qū)三：住宅底商定位模糊
住宅底商開發(fā)規(guī)模的不斷擴大是目前商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要推動力。
但是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前住宅底商的空置問題同樣已經(jīng)比較嚴重。一方面是在新 盤比較集中的居住區(qū)，每個項目都有自己的底商，周邊區(qū)域的消費能力難以承載 如此規(guī)模的商業(yè)面積。同時，由于定位模糊、經(jīng)營同質(zhì)化、缺少差異化的特色， 這些底商也不足以吸引更大范圍的消費群體，因此造成了空置的情況。另一方面， 是一些在城市中心區(qū)域比較好的地段的住宅項目，在臨街的商業(yè)開發(fā)上對市場情 況把握不足，開發(fā)了較大規(guī)模的商業(yè)。但是由于中心區(qū)域商業(yè)競爭激烈，一旦這 些臨街商業(yè)的策劃定位出現(xiàn)問題，同樣會造成經(jīng)營的問題進而造成空置。 從目前住宅底商策劃定位的實際案例來分析，在實際運作的過程中，對本區(qū) 域商業(yè)環(huán)境的準確把握和對項目競爭優(yōu)勢的合理定位，是住宅底商開發(fā)的關(guān)鍵。 首先是位置遠離市區(qū)的住宅項目。小區(qū)的居民就是重要的潛在消費人群，因此， 在對區(qū)域商業(yè)環(huán)境的分析上，首先就要考慮小區(qū)住戶和周邊住戶的消費需求。一 方面是滿足這些消費群體的日常生活需要應該設置那些業(yè)態(tài)，需要占用多少商業(yè) 面積，以及這些商鋪在內(nèi)部空間設置以及在相對位置上應該怎樣安排。另一方面 是周邊區(qū)域的商業(yè)物業(yè)的情況。即在滿足小區(qū)內(nèi)部消費群體基本需求的基礎上， 與周邊商業(yè)形成互補和差異化經(jīng)營。而位于中心區(qū)域的住宅底商，則主要是根據(jù) 區(qū)域商業(yè)的歷史情況和發(fā)展空間進行策劃定位。如果是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，應該重 點考慮當前和未來的商業(yè)飽和度。哪些業(yè)態(tài)是已經(jīng)飽和的，哪些業(yè)態(tài)是有發(fā)展?jié)?力的，然后根據(jù)具體情況規(guī)劃合理的面積以保證底商的經(jīng)營效果。另外由于商業(yè) 物業(yè)和住宅對建筑的空間構(gòu)造的要求不同，因此在底商的招商、設計方面要進行 綜合考慮。所謂“一把鑰匙開一把鎖”，底商的內(nèi)部建筑空間和商業(yè)形態(tài)組合的 匹配至關(guān)重要，要盡量做到招商先行，使空間設計能夠滿足商家的需要。
誤區(qū)四：不重視專業(yè)服務機構(gòu)

一些開發(fā)商對專業(yè)服務機構(gòu)的刻薄態(tài)度感觸非常深，往往是項目建好賣不出去或租不出去了才來找你，你要幫他銷售、招商他還開出極端苛刻的條件，事實上讓你根本無法做。

開發(fā)商不重視專業(yè)服務機構(gòu)的結(jié)果就會走彎路甚至走錯路，不愿意花顧問費可能就要向市場交學費，無數(shù)忽視專業(yè)服務價值的開發(fā)商正在前赴后繼的向市場交學費，這種現(xiàn)象在相當長的歷史時間內(nèi)都會是一種必然的現(xiàn)象，這就是市場內(nèi)在的游戲規(guī)則。

只有來自市場的教訓才能讓他們真正明白建立以客戶為中心的營銷哲學的價值、才會真正重視前期規(guī)劃和策劃、才會真正重視專業(yè)服務、才會真正尊重外腦的價值。

誤區(qū)五：商業(yè)定位越高越好

現(xiàn)在，有很多人在商業(yè)地產(chǎn)定位上，求大求洋，強調(diào)高端，頂珍品牌，其樓書、宣傳單將項目吹上了天，這種作法，是很不負責任的。

因為每一個項目，較終都要“落地”，它都應該是為老百姓服務，而非為某開發(fā)商一個人服務的。當然，開發(fā)商也屬于消費者，但只代表了一部分消費者，我們在做商業(yè)定位的時候要看清更多的消費者是誰，而不能按照投資人的喜好來定。例如沃爾瑪超市，很多人說它是美國的貧民店，認為它不夠檔次，但是不可否認的是，沃爾瑪由于其定位準確，一直以來確實是家“賺大錢”的店。 所以說，商業(yè)的定位要符合市場的需求，適應市場的需求是較好的選擇。企業(yè)在做項目時，要做到誠實守信，什么樣的項目就做什么樣的宣傳，不能失信于消費者，如果宣傳的與消費者自己親眼看到的出入很大，其結(jié)果可想而知。

雖然商業(yè)地產(chǎn)近年來處于一個高速發(fā)展的階段，但是從整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的 歷史看，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)仍然是處于初級的階段，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化進程和 商業(yè)地產(chǎn)運營管理的逐漸成熟還需要長期的探索。

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